揭秘购房定金退还规则

作为房产交易初期买方为表诚意而支付的一笔款项，承载着锁定房源、推进交易进程的双重功能。一旦交易未能按预期进行，围绕定金退还与否的问题往往会引发双方争议。

一、购房定金退还法定情形与权益保障

卖方根本违约：若卖方违反主要合同义务，如擅自将已收取定金的房屋出售给第三人、隐瞒房屋重大瑕疵、无法提供合法产权证明等，构成根本违约，买方有权要求退还定金并可能主张双倍返还。

协议解除：买卖双方经协商一致同意解除购房意向或正式合同，且无特别约定排除定金退还的，买方有权要求退还定金。

不可抗力：因自然灾害、政府行为等不可抗力因素导致交易无法进行，买方可基于公平原则主张退还定金。

卖方违约导致交易失败：如卖方在交易过程中单方面提高价格、更改交易条件、拖延过户等，导致合同无法正常履行，买方有权要求退还定金。

约定解除条件成就：如合同中设有特定解除条件（如贷款未获批、房屋评估价低于约定值等），当这些条件出现时，买方有权依据约定解除合同并要求退还定金。

卖方未履行告知义务：如卖方未如实告知房屋存在抵押、查封、租赁等影响交易的情形，买方得知真相后有权解除合同并要求退还定金。

合同无效或被撤销：如购房合同因违反法律、行政法规的强制性规定，或存在欺诈、胁迫、显失公平等情形而被认定无效或被撤销，买方有权要求退还定金。

二、定金视角下的特殊契约关系

担保属性：定金作为一种担保方式，旨在保障合同的履行。支付定金一方违约时，无权要求返还定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。

预付款性质：在交易成功的情况下，定金通常抵作部分购房款，表现出预付款的特性。

信赖关系建立：支付定金标志着买卖双方建立起初步的信赖关系，对后续交易进程产生约束力。

风险分配：定金制度在一定程度上明确了交易风险的分配，违约方需承担丧失定金或双倍返还的风险。

三、定金条款深度解读：合规性与权益平衡

定金比例限制：根据法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不适用定金罚则。

定金罚则适用前提：只有在当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定时，才适用定金罚则。非违约方主张适用定金罚则时，需证明对方存在违约行为。

定金与违约金的选择：当事人既约定定金又约定违约金的，守约方可以选择适用定金罚则或违约金条款，但二者不得并用。

定金返还请求权：买方主张退还定金时，需明确请求权基础，如解除权的行使、卖方违约事实的确立等，并提供相应证据。

定金退还流程：通常包括书面通知卖方、协商退款事宜、提交退款申请、提供收款账户信息、跟进退款进度等环节。

法律救济途径：如卖方无正当理由拒不退还定金，买方可通过协商、调解、投诉、仲裁或诉讼等方式寻求法律救济。

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