房屋合同违约问题应当如何处理 

房屋合同是租赁双方规定租赁关系的法律文件，约定了租金、租期、租赁用途等相关事项。在租赁过程中，有时可能会发生合同违约的情况，即一方未履行合同义务，导致合同不能按照约定方式履行。合同违约的处理涉及到法律责任和权益保护，双方应当依法处理违约问题。

一、房屋合同处理方式

1.书面通知：任何一方在发现对方存在违约行为时，应当及时向对方发出书面通知，明确违约事实和要求对方采取整改措施的内容。通知中可以要求对方在一定期限内履行合同义务，以避免进一步扩大损失。

2.履行违约责任：违约方在收到书面通知后，应当在规定的期限内履行合同义务，如支付租金、维修房屋等。如果可以履行，违约方有责任及时履行合同义务，以减轻违约后果。

3.协商解决：双方可以通过友好协商解决合同违约问题，达成双方都能接受的解决方案。协商的过程中，可以考虑调整合同条款、减免部分违约责任等方式，以维护双方关系。

4.仲裁：如果协商无法达成一致，双方可以选择仲裁。仲裁是一种法律手段，由仲裁机构依法进行仲裁，裁决出合理、公正的解决方案。仲裁裁决对双方有法律效力。

5.法院起诉：如果仲裁无法解决争端或有一方不接受仲裁结果，可以向人民法院起诉，依法申请解决合同纠纷。法院将依法审理，作出裁决，并强制执行。

6.法定违约责任：根据我国合同法规定，违约方应当承担法定的违约责任。法定违约责任包括赔偿损失、支付违约金等。在合同中双方可以对违约责任进行约定，但约定不得违反法律规定。

7.提前解除合同：如果一方严重违反合同条款，导致合同无法履行，对方有权提前解除合同。提前解除合同的一方可以要求违约方支付违约金或承担其他法定违约责任。

二、解除合同

合同法规定，当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以单方解除合同。此外，在房屋买卖交易中，如果当事人一方明确表示自己将不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人也可以依法解除合同。

解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

三、违约金

违约金可以由买卖双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，只要约定不违法，也无明显不合理的，就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷，并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失，违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

需要注意的是，在一方稍有违约情形时，另一方就马上要求高额的违约金，其实是很难得到法律支持的。因为合同法鼓励交易，因此只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

四、赔偿损失

在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：

(1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。

(2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

以上就是房屋买卖合同违约的几种违约责任，小编在此提醒大家以上违约责任的承担并不是单一的，守约的一方可以按照自己的实际损失要求对方承担多种违约责任，依法自行选择对自己较为有利的方式。若当事人双方都违反合同的，则应当各自承担相应的责任。

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