民法典楼市（民法典 房）

房价下跌是否可以解除合同

房价下跌不属于可以解除合同的事由，所以不能据此解除合同。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条 第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

逃税人无处可遁！房地产税又近了一步

就在很多人认为房地产税试点，或将推迟之际。

一则通知悄无声息的出现在国家税务总局的官网上！

《国家税务总局 自然资源部关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》， 开年一号文件，重要性可想而知！

这是一则国家税务总局与自然资源部信息共享的文件，内容很长，简单概括一下：

2022年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。

自然资源主管部门应向税务部门推送统一受理的不动产登记申请和办税信息。主要包括：权利人、证件号、共有情况、不动产单元号、坐落、面积、交易价格、权利类型、登记类型、登记时间等不动产登记信息，以及办理纳税申报时所需的其他登记信息。

敲黑板，画一下重点！

1、时间卡死，年底就要完成。

2、范围广泛，覆盖全国所以县级以上行政区

3、任务明确，不动产涉税业务共享。

换句话说，一旦该项工作顺利完成，会有两个重大的转变：

一是全国房产信息的权限，会全部放开了，也就是说， 无论你在北京有一套房还是在鹤岗有一套房，在全国范围内，能查到这些房产。 此前这个权限是被限制的。

二是全国房产信息的信息，毫无保留的共享给税务局了。 有了这些全国大数据，税务局征收房地产税，易如反掌。 毕竟就连 薇娅李佳琪，也难逃大数据的天网！

至此房地产税开征的最后一道技术屏障将彻底打破。

房地产税离我们越来越近了！

作为关系国计民生的重要税种，房地产税必须遵循“税收法定”的原则。

从动议到落地，期间还要经历人大立法、审议以及地方政府制定实施细则等等法定流程。

任何一步缺失，都有可能引发不可预知的后果！

2021年1月1日正式实施的《民法典》，扫除70年产权的法理障碍。

《民法典》第三百五十九条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

这就意味着，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

如此一来，就为房地产税的实施扫清了土地所有权的障碍！

2021.10 月全国人大通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，通过人大授权这种形式，避开了立法先行的困扰。

财政部长刘昆，特意解释：

由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进，稳妥推进。为此，建议“先深化地方试点、在国家统一立法”，由全国人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点工作。

试点先行，摸着石头过河，这也符合我国改革进程一贯的传统！

至此，政策层面的所有阻碍已不复存在！

房地产税实施牵一发而动全身，技术层面的障碍同样困难重重。

1、不动产统一登记和联网

不动产统一登记是房地产税征收的底层基础。没有统一登记，就无法对全国住房进行统一确权。没有全国住房信息联网，更无从对每个城市每个家庭进行精细化统计。

2014年国务院确定，国土资源部负责不动产登记这项工作，并推进不动产登记信息基础平台建设。

2018年6月，自然资源部发布消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

如果说不动产统一登记摸清了“家底”，那么此次国税总局与自然资源部深化信息共享，则为房地产税的全国改革铺平了道路。

2、房地产税计税依据

凭什么征收房地产税，同样是政策实施道路上的一道难题。

二手房参考价，未来有望成为房地产税的计税基础。

2021年2月，在深圳率先推出二手房成交参考价政策后，全国一二线城市及部分热点三四线城市持续跟进，包括宁波、成都、三亚、西安、绍兴、上海、无锡、东莞、金华、温州、合肥、广州、北京等城市。

二手房参考价通常为当地住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素评估得出，一般为网签合同价的 6 折左右。

随着二手房参考价的形成机制逐步完善，未来有望成为房地产税的计税基础。

3、征收对象的确定

我国的住房权属关系复杂，多种产权并存，尤其是不具有法律地位的小产权房，数目众多。这类住房计税价值评估难度较大。

在此次的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中，特意指出，房地产税征收对象不包括农村宅基地及其上住宅，目的是为了减少对农村居民的影响。

商业用地性质的不动产房源，按照原有的政策执行。

房地产税试点期间，没必要眉毛胡子一把抓，如此一来，重点更明确，征收工作的开展难度也会大大降低。

无论是政策层面还是技术层面，各项政策的实施， 目的性很明确，就是化繁为简，抓住主干，放弃细枝末叶，通过试点积累经验，为今后全国范围内的正式实施，创造条件！

房地产税的试点工作启动迫在眉睫！

最后重申一下那个永恒不变的话题：“房地产税能不能降房价？”

短期而言，房地产税实施对于市场一定是利空 ，部分炒房者必然会产生恐慌效应，对房价有短期抑制作用。尤其是全国大数据的联网，某些群体的个人隐私无所遁形，威慑作用显著，抑制炒房的效应将会更加突出。

但从中长期来看，房地产税的影响十分有限。

这一点已经被众多已实施房地产税的国家所印证。

房价受到一系列因素影响，房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面。

房地产税只是影响因素之一。

同时， 从财政博弈角度而言，房地产税作为典型的地方税，最大目的就是为土地财政提供替代选择，弥补地方政府日益减少的土地收入，至于降房价，可以说从头到尾都不在政策目标体系之内。

要明白，楼市调控的目的只有一个字：稳。

房价持续上涨时，要“遏制房价上涨”，这是稳房价；楼市持续调整时，要“防止房价大跌”，这也是稳房价。

最后强调一下，作为共同富裕的有效调节措施，通过税收来进行财富的二次分配，对于普通老百姓，房地产税不会成为你的负担！

楼市预售房毁坏维修费用谁承担?

预售房毁损一般由开发商担责。责任承担有约定的按约定，没有约定的情况下，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

【法律依据】

《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百零八条出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。

东莞八部门调控楼市：个体工商户禁买商品房，补上政策漏洞

8月2日凌晨，广东省东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心等8个部门联合下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），从住宅用地出让、商品房限购、个人住房对外销售税收调节、建立二手房成交指导价等各方面进行调控。

这也是继去年7月和今年2月东莞出台楼市限购、限转让政策以来，东莞再出楼市重磅新政。

个体工商户禁买商品房，补上政策漏洞

在强化住房限购措施方面，《通知》进一步收紧，将法拍房纳入限购范围。《通知》明确，企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买东莞市商品住房的，须符合住房限购政策要求，这也意味着“法拍房”纳入限购范畴。

此外，《通知》明确暂停向个体工商户销售商品房。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，法拍房纳入限购是重点城市普遍采取的政策；暂停向个体工商户销售商品房的政策则是针对东莞个体工商户比较多、民企数量多，可能会存在政策漏洞采取的措施。

所谓“个体工商户”，根据《中华人民共和国民法典》规定，自然人从事工商经营，经依法登记，为个体工商户。

中原地产（东莞）研究院执行院长车德锐对澎湃新闻表示，东莞的产业结构和其他城市不太一样，十几二十年前，为了活跃市场经济，东莞对于个体工商户的注册、审批特别的快捷方便，由此也涌现了非常多的个体工商户。从我们接待的客户来看，在东莞购房的群体中，很多板块和区域的客户60％以上都是个体工商户，这也是东莞的一个特色。

车德锐提到，正是因为这一特色，在过往房地产政策调控中，往往会出现这样的漏洞——政策限制了个人的购房，但对于个体工商户购房来说并没有太多的关注。

以今年2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》为例，在调整商品住房限购年限方面，仅明确“企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房”。

“在对企业有所限制的情况下，忽略了个体工商户这样一个群体。和企业相比，个体工商户进入和退出相对容易，在后疫情时代，对个体工商户以及小型微利企业在贷款以及所得税方面的倾斜也是比较明显的，因此这也容易造成这一群体规避楼市政策，从而投机炒房。”

但也有声音指出，禁止个体工商户销售商品房是否存在合理性？

对此，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧提到，《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》是由东莞市住建局、东莞市自然资源局、东莞市市场监督管理局等8个部门联合颁发，经市政府同意的，主体合法、程序合法，属于职能范围。从侧面看，党中央、国务院构建房地产健康发展长效机制的决策部署要求各地落实“一城一策”的调控办法，确保实现稳地价、稳房价、稳预期。东莞市该《通知》落实了“一城一策”的调控办法，从正面看：该政策内容未违反《民法典》强制性规定和基本的立法精神，因此是合理的。

多维度完善政策工具箱

除了将“法拍房”纳入限购范围；暂停向个体工商户销售商品住房，此次《通知》针对当前东莞市房地产市场和土地市场的新情况新问题，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一揽子措施，加大调控“组合拳”力度。

稳控住宅用地价格方面，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房地联动机制。严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。建立有效的企业购地资金审查制度，对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

强化住房限购措施方面，明确对弄虚作假骗取社保证明的购房人禁止5年内在东莞购买商品住房。同时对新入户购房的认定条件作出适当调整，使相关政策的衔接更合理。

加强金融规范管理方面，严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理，加强房地产金融监测分析。严格执行差别化住房信贷政策，严格审核购房人首付资金来源，从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

加大税收调节力度上，借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，加大交易转让成本，抑制“短炒”投机行为。

发布二手房指导价方面，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

《通知》还提到，加强认购销售管理；持续规范市场秩序以及完善住房保障体系等。

中指研究院东莞分院总监殷传强认为，“莞八条”立足于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施，是对已有的调控政策的进一步补充，再次表明了东莞坚持房地产市场调控不动摇、不放松的态度。

楼市调控背后：房价上涨过快城市坚决问责

今年7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

同日，《人民日报》文章指出，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。

对此，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张其光表示，将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

对于东莞而言，今年4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈东莞、南通等5个城市政府负责人，并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

李宇嘉指出，去年以来东莞出让了一部分高价地，这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应，有可能会惯性推高新房的价格。根据东莞乐居统计，预计8－12月供应增多，有预计50个纯新楼盘入市，其中包含多个高地价项目；6月东莞新房（洋房）网签4883套，比5月上涨38％，均价为 26937元／平方米，环比上涨8．6％。

另一方面，李宇嘉提到，近期东莞开始增加用地，但部分区域出让的地块价格比较好，可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且，东莞新房库存比较低，开发商补库存的动力比较大，而终次报价的模式下，更增加了开发商抢地的动力，迫切需要新的调控政策。

“自去年8月份以来，东莞出台了多个调控文件，调控的主动性、持续性、主观能动性很明显，一城一策开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地，特别是能管控土地和资金，让源头的成本能够降下来，进而稳定住预期，楼市降温在情理之中。总之，从城市经济体量、人口规模、经济版图地位、产业结构来看，东莞作为新一线城市的地位在不断夯实。在楼市调控上，应该像一线城市，做到精细化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看，东莞再慢慢做到这一点。”李宇嘉说道。

楼市限购后可以买卖房屋吗

购房者限购政策出台前具有购房资格的可以买卖房屋，不受限购政策限制。签订房屋买卖合同后出台限购新政导致购房者从有购房资格变为无购房资格的，可以解除合同且无需承担违约责任。

【法律依据】

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百九十条

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

房产继承新规定来了！2类房产无法过户，独生子女家庭也不例外

国际经济大放水，导致货币快速贬值，物价进一步上涨。专家学者也都纷纷表示，2021年将进入经济“大通胀”阶段。

对于普通人来说，今后赚钱很难，要想留住钱就更难。在通胀阶段下，把钱拿在手中并不划算，因为货币会在悄无声息中不断的贬值，比如前几年15块钱能买一斤肉，但现在不行了，一斤肉至少要20-30元一斤，这就是肉越来越贵，而货币却越来越不值钱。

为了防止货币贬值带来资产缩水，有钱人就会找各种渠道进行投资，比如买房就是一种。

不可否认，在严格的楼市调控之下，房价已经失去了大涨的可能性，炒房再也难以快速赚到钱，但是毕竟房价依然高企，房子仍然属于重大固定资产，即使升值的属性减弱了，但其保值的能力还是很强，手中持有房产的人同样可以很好的通过房产来抵御货币贬值带来的资产缩水。

通过央行发布的相关数据报告可以得知，我们城镇居民家庭住房拥有率高达96%，拥有一套住房的家庭比例为58.4%，拥有两套住房的家庭比例为31.0%，拥有三套以上住房的家庭比例为10.5%，户均1.5套住房。这些房子拿在手中，住只是一方面，另一方面作何用途大家也都心知肚明。

房子一如既往的属于老百姓家庭的核心资产，为了避免不必要的损失，关于房子的政策规定的调整和变化，我们一定要及时了解和掌握。

时间已经来到2021年，《民法典》已经开始正式生效，其中有一项房产继承的新规定！ 2类房产无法过户，即使独生子女家庭也不例外。

首先，要解释下为什么说独生子女家庭也不例外，原因是新的规定对房产继承产权的要求更加严格规范，其中哪怕是独生子女家庭也需要对房产的继承权有明确的归属划分，比如通过过户或者立遗嘱的方式合理继承，否则后期就有可能涉及到房产继承纠纷问题。

在新规定下，2类房产无法过户。

1. 没有明确继承归属的房产

举个例子：小李是独生子，父母过世了，留下一套500万元的房产，就在小李着手办理房产过户的手续过程中的时候，相关部门人员告知他无法全额继承遗产，小李瞬间懵了，家里就他一个独苗，继承父母的遗产还能有什么纠纷吗？

询问后才得知，小李的父母没有把房产过户给小李，生前也没有立遗嘱，导致后面发生这种情况。

按照规定，小李的奶奶还在，他奶奶也是第一继承人，等到未来奶奶过世了，奶奶的遗产第一继承人还有小李的大伯和姑姑们，这就意味着他们也能继承小李父母留下的遗产。

2. 农村宅基地和城市公有住房

农村的宅基地城市共有住房的产权都归集体所有，个人只享有使用权，无法拥有产权，因此也无法正常办理房产过户。

不过，相关部门在2020年已经做出过明确回应，农村宅基地的使用权可以由城市户籍的子女依法继承并办理不动产登记，因为宅基地上面建造的房子的产权归个人所有，按照“地随房走”的原则，只要房子在宅基地就能继续使用，一旦房子不在也就同时失去了宅基地的使用权。

目前，值钱的房产还是以城市的房子为主，但有句老话叫“30年河东30年河西”，当我国城镇化发展到一定程度以后，就会迎来逆城市化阶段，即使农村的房子不能卖，到时候一样也值钱。

其实这种现象大家能够感受得到，越来越多的人都厌烦了住在城市里的高层房子，又开始向往独门独户的生活状态，希望能够在城郊拥有一套属于自己的居住空间，而农村走出去的新城市人也愈发意识到保留农村房屋的重要性，但凡家里还有老人的还会花钱再建一套结实而又舒适的大房子，或者重新修缮加固农村的空置老房，都尽可能的留住未来花钱都买不到的房产。

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