民法典房市（最新民法典房产买卖）

2021年买房有什么新规定

1、房子不解除抵押，可直接过户

以前房子出售必须先结清银行贷款(抵押)，即使夫妻之间更名也需要结清抵押。现在不用解押也可以直接过户了，但应当及时通知抵押权人。

2、买房前必须查明房产的居住权

《民法典》增加了”居住权“这一新型用益物权。带有居住权的房子，原则上无偿设立、不能出租、居住权不得转让、继承。

也就是说，即使对房子没有产权的人，也是可能享有居住权的。因此从今年开始，在二手房交易中，买方要到登记部门查询房屋是否设立了居住权，避免买了房子不能住的风险。

3、买房找中介，想省钱”跳单“，仍需付中介费

有的朋友在买卖房子时，通过中介认识了卖家/买家后，为了节省中介费，私下联系对方直接交易，或者找其他中介成交，这种”跳单“行为仍然需要向提供服务的中介支付报酬。

4、房子70年产权，届满自动续期

根据2021年《民法典》新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要提出申请。不过续期费用还没有公布细则，不排除有减免的可能。

商用房产权到期后是否可续期，目前没有明文规定，所以购买商用房一定要注意土地剩余年限。

5、小区共有部分收益，归业主所有

小区内占用公共道路的车位对外开放收费、小区公共电梯内贴广告的收入，扣除合理成本后，属于业主共有。

6、租期最长不得超过20年

一般住宅出租超过20年的比较少，但有些开发商将停车位一次性租给业主40年，这种方式是违规的，超出部分无效。

2021年买房会便宜吗

1、在2021年房价有可能会有所下降，原因也很简单，从这两方面就可以看出了，首先现在我们国家对房市的管控力度很大，还在大力发展租购并行的举措，这些举措很大程度上稳定了房市。

2、如今市场上供求关系已经失衡，而且是供大于求，根据调查显示，我国的房子的空置率已经高达22%，也就是说空置的房产大概有六千多万套，在供求关系失衡到如此地步的时候，房子的价格自然也会有所下调。这是市场的规律。

3、此外，专家预测，未来三年房价将下降10%至20%。虽然说房价没有明显的下降趋势，但是很多房地产公司已经再搞促销活动了。而且，有官媒多次发布稳定措施要坚持连续性、稳定性，给房地产市场指明了未来之路，所以2021年买房也还是需要看准时机来。

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楼市预售房毁坏维修费用谁承担?

预售房毁损一般由开发商担责。责任承担有约定的按约定，没有约定的情况下，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

【法律依据】

《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百零八条出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。

东莞八部门调控楼市：个体工商户禁买商品房，补上政策漏洞

8月2日凌晨，广东省东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心等8个部门联合下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），从住宅用地出让、商品房限购、个人住房对外销售税收调节、建立二手房成交指导价等各方面进行调控。

这也是继去年7月和今年2月东莞出台楼市限购、限转让政策以来，东莞再出楼市重磅新政。

个体工商户禁买商品房，补上政策漏洞

在强化住房限购措施方面，《通知》进一步收紧，将法拍房纳入限购范围。《通知》明确，企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买东莞市商品住房的，须符合住房限购政策要求，这也意味着“法拍房”纳入限购范畴。

此外，《通知》明确暂停向个体工商户销售商品房。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，法拍房纳入限购是重点城市普遍采取的政策；暂停向个体工商户销售商品房的政策则是针对东莞个体工商户比较多、民企数量多，可能会存在政策漏洞采取的措施。

所谓“个体工商户”，根据《中华人民共和国民法典》规定，自然人从事工商经营，经依法登记，为个体工商户。

中原地产（东莞）研究院执行院长车德锐对澎湃新闻表示，东莞的产业结构和其他城市不太一样，十几二十年前，为了活跃市场经济，东莞对于个体工商户的注册、审批特别的快捷方便，由此也涌现了非常多的个体工商户。从我们接待的客户来看，在东莞购房的群体中，很多板块和区域的客户60％以上都是个体工商户，这也是东莞的一个特色。

车德锐提到，正是因为这一特色，在过往房地产政策调控中，往往会出现这样的漏洞——政策限制了个人的购房，但对于个体工商户购房来说并没有太多的关注。

以今年2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》为例，在调整商品住房限购年限方面，仅明确“企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房”。

“在对企业有所限制的情况下，忽略了个体工商户这样一个群体。和企业相比，个体工商户进入和退出相对容易，在后疫情时代，对个体工商户以及小型微利企业在贷款以及所得税方面的倾斜也是比较明显的，因此这也容易造成这一群体规避楼市政策，从而投机炒房。”

但也有声音指出，禁止个体工商户销售商品房是否存在合理性？

对此，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧提到，《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》是由东莞市住建局、东莞市自然资源局、东莞市市场监督管理局等8个部门联合颁发，经市政府同意的，主体合法、程序合法，属于职能范围。从侧面看，党中央、国务院构建房地产健康发展长效机制的决策部署要求各地落实“一城一策”的调控办法，确保实现稳地价、稳房价、稳预期。东莞市该《通知》落实了“一城一策”的调控办法，从正面看：该政策内容未违反《民法典》强制性规定和基本的立法精神，因此是合理的。

多维度完善政策工具箱

除了将“法拍房”纳入限购范围；暂停向个体工商户销售商品住房，此次《通知》针对当前东莞市房地产市场和土地市场的新情况新问题，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一揽子措施，加大调控“组合拳”力度。

稳控住宅用地价格方面，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房地联动机制。严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。建立有效的企业购地资金审查制度，对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

强化住房限购措施方面，明确对弄虚作假骗取社保证明的购房人禁止5年内在东莞购买商品住房。同时对新入户购房的认定条件作出适当调整，使相关政策的衔接更合理。

加强金融规范管理方面，严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理，加强房地产金融监测分析。严格执行差别化住房信贷政策，严格审核购房人首付资金来源，从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

加大税收调节力度上，借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，加大交易转让成本，抑制“短炒”投机行为。

发布二手房指导价方面，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

《通知》还提到，加强认购销售管理；持续规范市场秩序以及完善住房保障体系等。

中指研究院东莞分院总监殷传强认为，“莞八条”立足于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施，是对已有的调控政策的进一步补充，再次表明了东莞坚持房地产市场调控不动摇、不放松的态度。

楼市调控背后：房价上涨过快城市坚决问责

今年7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

同日，《人民日报》文章指出，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。

对此，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张其光表示，将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

对于东莞而言，今年4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈东莞、南通等5个城市政府负责人，并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

李宇嘉指出，去年以来东莞出让了一部分高价地，这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应，有可能会惯性推高新房的价格。根据东莞乐居统计，预计8－12月供应增多，有预计50个纯新楼盘入市，其中包含多个高地价项目；6月东莞新房（洋房）网签4883套，比5月上涨38％，均价为 26937元／平方米，环比上涨8．6％。

另一方面，李宇嘉提到，近期东莞开始增加用地，但部分区域出让的地块价格比较好，可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且，东莞新房库存比较低，开发商补库存的动力比较大，而终次报价的模式下，更增加了开发商抢地的动力，迫切需要新的调控政策。

“自去年8月份以来，东莞出台了多个调控文件，调控的主动性、持续性、主观能动性很明显，一城一策开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地，特别是能管控土地和资金，让源头的成本能够降下来，进而稳定住预期，楼市降温在情理之中。总之，从城市经济体量、人口规模、经济版图地位、产业结构来看，东莞作为新一线城市的地位在不断夯实。在楼市调控上，应该像一线城市，做到精细化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看，东莞再慢慢做到这一点。”李宇嘉说道。

楼市限购后可以买卖房屋吗

购房者限购政策出台前具有购房资格的可以买卖房屋，不受限购政策限制。签订房屋买卖合同后出台限购新政导致购房者从有购房资格变为无购房资格的，可以解除合同且无需承担违约责任。

【法律依据】

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百九十条

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

实施“带押过户”“连环单”等举措，这是否是楼市活跃的新举措？

实施带压过户连环单整措施，这是否是楼市活跃的新措施，对于这种事情的发生的话，基本上不是属于楼市活跃的一个新措施，因为她们只有通过这种方法才能够激发这些人民群众购买的这个欲望，促进他们的可积极性，也只有这样子才能够让更多人去购买房子，这对于他们来说才能够提高这个业绩，提高销售的一个数量，对于他们来说才能够赚钱

促进大家的积极性

因为很多人的话都是想要去购买这个房子，但是由于因为这个经济的原因以及房子的原因，或者说涉及到的钱实在是太多了，所以轻易下不了决心，当有优惠活动的时候，他们才会下定决心去购买这个房子，所以说至于楼市的话，才要通过这种放措施来促进这些人民群众购买的一个需求，这样的话才能够提高这个销量，提高这个业绩

比较优惠

通过这种措施的话，才能够让这些人民群众觉得购买这个房子的话，这个时候购买才能够得到一个更好的优惠，错过这个时候的话就没有这个优惠的，这样的话他们才会去购买，这个房子也是很正常的事情，因为这些楼盘的这些人呢，通过这种手段来促进大家这个积极性，这样的话，这些人才会去购买

总的来说对于这种情况的出现的话，基本上都是属于楼市活跃的一个新措施，也只有这样子才能够促进这些人民群众购买这个房子的一个积极性，毕竟很多人都是想要购买房子，因为涉及到钱的事情，所以不敢轻易的下，决定也只有这样子才能够压倒他们心中最后一根稻草，才能够促进他们购买房子