修建民法典（修建民法典公园的法治效益）

发包人发包的是违法建筑，应如何对承包人进行损失赔偿？

修建违法建筑所签订的施工合同是无效合同。《中华人民共和国民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 ”该条规定了合同无效时当事人应当承担的返还财产、折价补偿、赔偿损失的法律责任。因为建设工程施工的过程就是将承包人的劳动和建筑材料等物化到建设工程的过程，发包人的目的是取得承包人建设的工程，而承包人的目的是取得相应的工程款。因此，这种情况下，如果施工合同无效，就无法适用返还财产，只能适用折价补偿。

《建设工程司法解释（一）》第6条规定：“建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。损失大小无法确定，一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的，人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。”第24条规定：“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。”从以上司法解释规定的内容可以看出，无论施工合同是否有效，只要工程质量合格，当事人就可以参照合同约定结算工程价款，这体现的就是无效合同折价补偿的原则。

但对于违法建筑，情况则有所不同。因为折价补偿首先应确定无效合同下建造的工程是否有价值，然后才存在折价补偿问题；没有价值就没必要补偿，只能考虑如何赔偿损失。是否有价值的衡量标准，就是工程是否通过竣工验收，是否可以投入使用。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”违法建筑尽管其工程质量可能合格，但因其没有建设工程规划许可手续，违反了法律行政法规的强制性规定，因此无法通过竣工验收，工程不能投入使用，工程价值无法体现，也就不能适用原物返还或者折价补偿的原则，只能适用赔偿损失的原则。

宅基地可以由农民自行修建吗？法律上对于农民使用宅基地有何要求？

农村宅基地一般具有以下特点，是使用主体特定，即特定宅基地仅限本集体经济组织特定成员享有使用权，农村村民申请宅基地只能向本集体经济组织提出，特定村民申请宅基地后不得自己出售、转让。法律规定宅基地的单一性和取得方式的多样性冲突。一户一宅。根据我国《土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直市规定的标准。四是不自行转让的宅基地，也不能自行转让。

农村土地只能由村集体流转。土地所有权属于村集体，根据土地管理法，宅基地并非真正的财产，而是一种使用权。农村土地的使用权既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内部流转，并经土地管理部门依法批准，可以转让。随着中国城乡二元体制的推行，越来越多的人在城市化浪潮中“农转非”。不管是什么原因，一旦将户口迁走，就失去了旧宅基地的继承权，再也买不回来，只能眼睁睁地看着“祖宅”变成村集体财产。

因为农村户口和土地的对应关系，有些人不愿意“从农业转移到非农业”，甚至有些公务员想尽办法“从农业转移到非农业”，但这些毕竟是少数，“进城”是大势所趋。所以从具体家庭的角度来说，如果相关法律法规不变，宅基地必然会丧失。《民法典》第三百六十二条规定，宅基地权利人依法享有占有、使用集体所有的土地的权利，依法享有使用该土地建造房屋及其附属设施的权利。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》和国家有关规定。

农村集体经济组织划拨土地给农民建造房屋和小庭院，以保障其生活需要，并用于建造房屋、辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、畜舍、柴草堆等。农民只有使用权，不得买卖、出租或非法转让。农民对宅基地上的附着物拥有所有权，有买卖、出租的权利，不受他人侵犯。房屋出售或出租后，宅基地使用权转移给受让人或承租人，但宅基地所有权始终归集体所有。出售或出租房屋后申请宅基地的，不予批准。农民建房和小庭院用地不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

城里人是否能买到宅基地。宅基地不得出售给城市人。1999年《国务院办公厅关于加强土地出让管理和禁止土地投机的通知》明确规定，农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为非法建造和购买的房屋发放土地使用证和房地产许可证。

在别人土地上建房所有权归属是谁

法律分析：如果对于没有协议的话土地使用权所有人可以收回房屋的权利，但是有协议的规定的话房屋还是应该属于房屋建造者的。要结合自身的相关情况来确定。但是无论宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间有没有约定拟在建房屋的所有权归属问题，以及是否涉及夫妻一人处分宅基地使用权或者通过赠与、附条件合同的方式变相实现宅基地使用权的处分，拟在建房屋的所有权都应归属于宅基地使用权人。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2021年农村宅基地建房的最新政策

1、非农村户口不能建房

如果农村户口已经落户到城市的，是不享有农村建房权利的，而且在村集体经济组织也是申请不了的。国家规定，农村宅基地所有权是属于农村集体经济组织，而农民是只拥有使用权的。

如果说父母是农村的户口，但是你又落户到城市，那么父母在去世后，你是不能继承宅基的。具体来说，就是你只可以继承宅基地上建造的房屋，但是不能对继承的房屋进行修建。等到房屋倒塌后，该宅基地就会被农村集体经济组织收回。

2、对宅基地超出的面积进行征税

宅基地超出的面积要征税早在2018年已经在某些地区开展了，到后期会真正落实到各个省份地区。以前国家没有农村宅基地面积的规定，所以那时候很多人对宅基地周边进行扩大建房，从而造成宅基地的面积大范围超出。至于具体的征税标准，不同的地区会一定的差异，举个例子，某省的宅基地超出面积是按照200/来计算。

3、宅基地有偿退出

国家为了有效利用、盘活农村土地资源，对出现一户多宅、空心村、空心房等有关问题会进行整治。关于这些满足任一种就可以向当地政府申请宅基地，都会给与相关补偿，具体的补偿费用标准会按照当地的年均收入水平来定。大部分的地区是按8000-12000元进行补偿，补偿年限为30年，一般是一次性补偿完整。

4、不得超出两条“红线”

上述的两条“红线”是指不允许以买卖宅基地为出发点，也就是说农民利益的出发点不允许是买卖宅基地，此外不能说已退出农村宅基地，作为进城落户的一项条件，只要农民落户那就必须要退出宅基地。不过这个不是国家全面推行实施的，如果当地政府有这项的硬性措施，你可以维权。

5、不得违反“一户一宅”。

国家已经发布了严格的管制措施，要求各地区必须严格实施“一户一宅”的政策，包括任何人不得违反“一户一宅”的原则在耕地或多占宅基地进行建房的。一些地方在实施“一户一宅”后，对宅基地的审批也变得严格起来。其实，国家实施这项制度主要是为了节约土地资源，避免更多的人因为利益而圈地，最终导致很多的村民没地可批。

6、非本村的村民不能购买宅基地。

宅基地的使用权只有村集体成员的可以享有，非本村村民是无法享受这项福利措施的。《土地管理法》明确规定：任何单位与个人不得擅自侵占、买卖或以别的形式非法转让土地。也就是说，买卖宅基地是违法行为，若是想在违法买来的宅基地块上建房，肯定是不行的。假如私自买卖被发现了，购买人不仅会受到处罚，并且非法买卖的宅基地也会按照规定收归村集体。

《中华人民共和国民法典》

第三百六十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

第三百六十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

第三百六十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

长沙一业主在楼顶建游泳池，这是否属于违法建筑？

近日，长沙市一名业主在自家的楼顶上建立了游泳池，尽管目前仅仅是私人使用，并没有开始运营，但是该业主的行为依然是违法的，这个游泳池也是违法建筑。

首先，根据记者的实地了解得知，被建立成游泳池的楼顶其实非私人所有，而是归那一栋楼所有的业主所有，那么顶楼的业主建设游泳池，必然是侵犯到了其他业主的合法权益、或许很多业主其实都不用楼顶，但是这并不代表属于他们的楼顶使用权就可以被抹除，其他业主更没有权利霸占属于其他业主的使用权。

其次，从这座游泳池本身来看，是存在非常大的安全隐患的，因为楼顶是很多业主都可以上去的，如果小孩子为了好玩而跑到游泳池里去，一不小心发生意外的话，那么业主们都是需要赔偿的，况且本身很多楼顶的防水就不是很好，如果游泳池出现了漏水、渗水等情况，遭殃的又是全体业主，所以其他业主们根本不允许顶楼的业主在楼顶安装这种游泳池。

另外，其实大部分小区的楼顶，都是属于全部业主使用的，很多业主都会在楼顶上种点花花草草或者蔬果，只要不影响通行、消防和安全，那么都是被允许的，但是这名顶楼的业主是直接将所有面积霸占，然后在未经过业主们允许的情况下，修建成了游泳池，这个行为本身就是属于违法行为，其他业主也是有权利要求拆除的。

最后，《民法典》中明确规定了邻里之间的相处原则，而修建游泳池的这名业主已经违反了《民法典》中的规则，若是该业主不及时将游泳池拆除的话，这栋楼其他的业主是可以依法对其进行举报和起诉的。