朱虎民法典（朱虎民法讲义）

2023-02-02 民法典

成立业委会，咋那么难？

王鹏作(新华社发)

5月10日是浙江省丽水市景宁畲族自治县鹤溪街道金园丽景小区业委会换届选举日，图为小区业主为心仪的业委会成员投票。李肃人摄(人民视觉)

说起业主委员会，许多人都不陌生。但问到本小区的业委会在哪儿、能干什么，绝大部分人可能不清楚。很多住宅小区甚至都没有成立业主委员会。

业主委员会(以下简称“业委会”)指由物业管理区域内业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。

“我们就是想维护业主权益”

北京市朝阳区慈云寺桥附近某小区于2010年开始使用，郑先生是第一批入住业主。原本入住新房应该是欢欢喜喜，但现实却让他有点无可奈何：从个人住宅到公共区域，存在着许多问题，给生活带来了诸多不便。

用电、暖气、地下污水管道、小区环境……10年间，各种各样的问题不断出现，原有物业公司不作为，导致以郑先生为代表的业主们对物业不满的程度越来越深。“这几年和物业之间的不愉快越来越多，有时甚至都会争吵起来。”郑先生说。

于是，以郑先生为代表的一批业主萌发了成立业委会的想法，“我们就是想维护业主的权益。”郑先生认为成立业委会之后，能够凝聚起更大的力量，依法依规来管理小区事务，维护业主们的权益，让小区变得更好更宜居。

业委会的权责义务在相关的法律法规中有着明确规定。即将正式实施的《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物业管理条例》更加明确了业委会的成立流程、职责和义务，尤其是规定了业委会与物业之间的权责关系。《业主大会和业主委员会指导规则》则是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规制定的具体规范业主大会和业委会活动，维护业主合法权益的规范性文件。

根据这些法律法规，郑先生等业主们准备推动成立小区的业委会，希望未来通过业委会来督促小区的物业更加专业化、规范化，让物业有所作为，更好地服务业主。

中国人民大学社会与人口学院陆益龙教授在接受采访时表示，业委会其实是随着商品房小区普遍兴起而出现的新型社会组织，属于自组织性的草根组织。在基层社会治理中可以说是一种新型主体，能够代表广大住户也就是业主的利益和诉求，同时对新型商品房小区物业管理公司有一定制衡作用，对促进物业与住户之间的沟通发挥着积极作用。

成立过程阻碍重重

今年8月，郑先生和他所在小区的其他一些业主开始推动成立业委会，并且为此做了大量工作。

该小区有5栋楼，住户1400户。按照有关规定，需要达到总户数的5%才能申请成立业主大会。郑先生和一些业主经过努力，已经有80多户业主愿意成为发起人。

正当筹备工作顺利推进时，郑先生他们又遇到了新问题。召开业主大会和成立业委会有一个先决条件，必须划定物业管理区域。这个区域是当初建设小区时依据规划图确立的。由于历史原因，这份规划图现在难以获得。

“获得这份规划图有几个途径，一是从开发商处获得，二是去北京市档案馆查询档案。如果这两处都无法获得，根据规定可以申请重新划定。”郑先生已经将这个问题研究得很清楚。

随后郑先生等业主通过街道办事处和开发商取得联系，街道办事处也在积极督促开发商提供当初该小区的物业管理区域规划图。

像郑先生遇到的情况，在各地小区业委会成立过程中都会不同程度地碰到，有些得以圆满解决，但有些就会拉锯扯皮，一直没有得到解决，从而加深矛盾。

在一个小区内部，一般会存在业主、业委会、开发商、物业管理公司和居委会五个主体，每个主体都有着相应的权利和职责范围。成立业委会后，物业等相关事务部分要由业委会来管理和监督，难免会对原有的小区格局产生影响。

因此，在许多地方就出现了开发商和物业管理公司暗地里阻挠小区业委会成立的案例，而且是屡出奇招，防不胜防。网络上有人总结了一些阻挠业委会成立的招数，比如开发商、物业管理公司千方百计阻止成立业委会，不提供召开首次业主大会的资金，不提供资料等；在业委会成立过程中，开发商、物业管理公司会尽量安排“自己人”进入，从而成为他们的“代言人”；更有甚者，会对候选人进行收买甚至造谣，造成业主之间的互不信任，拖慢整个流程。

“成立业委会的障碍主要是来自开发商的垄断地位。”陆益龙表示，对商品房开发与物业管理分离的相关技术标准、政策要求及监管措施不到位，导致业委会的成立更加困难。

业委会名正才能言顺

按照业委会成立的流程规定，郑先生等业主将要撰写申请书，准备召开业主大会。虽然中间经历了诸多波折，但是事情正在朝着好的方向发展。

随着城市化进程加快，越来越多的人口涌入城市，商品住宅小区的规模也会一步步扩大。但从现在各地的情况来看，能够成立业委会的小区还是少数。

这其中有些小区是不需要成立，比如一些小区的物业管理水平很高，业主并不需要通过业委会来对物业进行监督，所以成立业委会的意愿不高；还有一些地方对业委会很陌生，尤其是在广大城镇，小区业主的意识和意愿基本处于空白。更多的则是在成立过程中受到各种阻挠，十分曲折。

陆益龙表示，导致这种情况出现的主要原因是各地的政策倾向不同，有些地方并不提倡业委会的广泛成立，会顾虑业委会成立后业主们维权意识提升，维权活动增加，难免会增加权益纠纷。“此外，由于商品房开发与维护有一定复杂性、专业性，一些地方政府也倾向于让开发商的物业公司来接管小区物业，以减少小区物业维护中的纠葛。”陆益龙说。

“身份”模糊，法律地位的不明确让业委会举步维艰。无论是正在实施的《中华人民共和国物权法》还是即将实施的《中华人民共和国民法典》，都赋予了业主成立业委会的权利，业主、业主大会、业委会获得了法律确认。但无论是法律还是《物业管理条例》等并没有明确业委会究竟是否属于法人或者其他组织，名不正则言不顺。

专家表示，业委会的法律赋权也不充分，如业委会运作的权利、义务、规范，业委会和居委会、街道、房管机关等部门的权责关系等等，有关法律法规乃至行政规定还缺乏全面具体且操作性强的规范。“关键是要完善商品房开发和物业管理的法律法规和监管政策，充分保护业主和广大住户的正当合理权益。”陆益龙建议。

中国人民大学法学院副教授朱虎认为，在目前相关法律法规的规定仍较模糊的情况下，有关行政主管部门应依法履行自身的指导协调职责。在出现业主物业信任不足、规范性文件适用争议等问题时，应依法协调处理，保障业主法定权利不打折扣。

北京中高盛律师事务所律师李斌说，业委会成立难，与业主对自身权利、相关法律法规了解不够也有关系，存在业主对公共事务参与积极性不高、组织者得不到大家信任和认可等问题。

现在摆在业委会面前的两座大山，一座是成立难，另一座是履职难。所以成立业委会只是第一步，更关键的是成立之后的履职。这需要花费更多精力，以更加负责的态度去执行。

在采访中，郑先生等业主也表示，“业委会成立之后，我们要选举出正直且有公益心的业主来担任业委会成员，监督他们认真履职，不违背当初成立业委会的初心，这才是更重要的。”郑先生说。

民法听谁的?

问题一：司法考试各科都听谁的课？？？？网校的名师都不错的

法理学、法制史、宪法：推荐-陈璐琼，淳于闻的讲义。

这种课是没有什么听头的，主要就是记忆，理解也只是很少的部分。所以这两个老师我都没有听过音频。陈璐琼的卷一突破一百分宪法、法理、法制史和司职的表格讲义非常清晰，是讲义的不二之选。淳于闻的法制史讲义总结得非常全面和详细。不想放弃法制史的同学可以一看。

顺带提一句，当时我听推荐买了一本一直热销的《万国卷一突破一百分》，结果发现里面的东西还没有刚刚讲的两位老师归纳的材料来得精简和准确。天下考资有整理的

三国法：推荐-杨帆（女）的音频和讲义

三国法就听杨帆的课件和背她的讲义就可以了，但是一定要仔细听，认真记。我当时做卷一做到三国法的时候，觉得这个老师太神奇了，随便的一句话都是考点。三国法其他书什么的就不要买了，没什么必要。建议三国法最后复习，精准记忆。

刑法：推荐-柏浪涛的书、刘凤科的音频

刑法的书柏浪涛的《刑法攻略》非常无敌，写得很有条理很详细。刘凤科上课非常厉害，讲得很清楚，虽然老喜欢举一些“斧头帮”，“菜刀会”的例子。我只听了总论，没有听分论，其实总论学好了，分论自然不在话下。

刑诉：推荐-汪海燕的音频和讲义、杨雄的讲义

我听的是汪海燕的录音。汪海燕上课讲得点非常精准，上课也挺风趣幽默的。《众合讲座诉讼法论述题55讲》里面刑诉部分是王海燕写得，也写得非常不错，条理清晰，考点讲解到位。杨雄的讲义堪称无敌，最后冲刺阶段基本就是捧着杨雄的讲义狂背。

行政法与行政诉讼法：推荐-林鸿潮的音频和讲义、李佳的音频和讲义

这两位老师对我行政法的复习实在太有帮助。尤其推荐林鸿潮。每个音频只有25分钟上下，一共七十几个小课。连续几个小时听，也不会觉得很累。分析知识点这个就没什么好说了，让你觉得行政法和行政诉讼法你也是可以有信心拿下的。千万不能放弃这门课程。

民法：推荐-李仁玉的音频，及由其编写的《民法》讲义

很多人说这个老师有口音，说实话，我反正感觉没什么太大的口音。讲义当中条理分析得很清楚，他的课覆盖的知识面也很全。可能大家人手都有一本李建伟的《民法60讲》，我自己也买了，也看了一个阶段。觉得这本书并没有外界说得那么好，尤其是越往后复习越觉得整本书有些地方编排得有些混乱，个人不是最喜欢。

民诉：推荐-杨秀清的音频，及由其编写的《民事诉讼法》讲义

其实诉讼法，主要还是自己背。只听过杨秀清的课，还是挺不错的。

商法、经济法：推荐-鄢梦萱的音频，及由其编写的《商经法》讲义（重点推荐）

鄢梦萱这个老师基本上就是我商经法的救星了。她的课我是在周末班上听的，也是那时候才知道商经有这么个漂亮的好老师。课讲得清楚，后来发现三校的那本讲义的编写人也是她，更是让我欣喜若狂。因为商经内容实在太多，但那本讲义总的感觉就是他把最精华的内容统统吸收了。我冲刺阶段的时候直接就背那本书，考试觉得很有信心。张海峡的课没听过，但他的讲义的确内容少了一点。不过我在网上搜过他的口诀，有一些还是蛮不错的。

论述题：推荐-陈璐琼

不要套用陈璐琼的模板，但他的解题思路真的很好，直击本质。建议下载他的《论述题其实就是一道填空题》。切记，只要理解他的分析问题的思路即可，模板什么的真心就算了。

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我已通过司法考试，有一定经验和教训可以和你分享。如果有其他问题，可以点我的id看我的联系方式加我，也可以加群：

司法考试经验交流3群(154684337)...

问题二：民法我到底是听谁的好啊。。。钟秀勇听钟秀勇的课程吧钟老师讲的特别好案列分析也很到位在土豆网里面有课程

问题三：民法我到底是听谁的好钟秀勇听钟秀勇的课程吧钟老师讲的特别好案列分析也很到位在土豆网里面有课程

问题四：民法听哪个老师讲的课呵呵试试姚欢庆吧实在难以选择每个人的听节课就大概能找到自己喜欢的风格了

问题五：各位大牛，民法基础的时候，听谁的录音您：听听我中国站王莺哲师民课广受评相信定失望祝您运

问题六：民法哪个老师讲的好? 李建伟归纳很不错，讲解易懂易背；钟秀勇讲得很细致，稍嫌拖沓，不过基础不好的可以听他的，效果很好；马特是我们学校的老师，不太喜欢他的讲课风格。其他几位我都没听过的，恕孤陋寡闻啦~

问题七：钟秀勇和段波谁讲的民法比较好应该相差不大，各有千秋。个人觉得，钟秀勇老师讲的很细致，对于以后的操作也很有实用性。许多在职的律师还天天听。

问题八：零基础民法听哪个老师的好？先买套众合的教材把基础捋一遍。前期还是听李仁玉的吧，毕竟他讲的比较细，现在还有时间，后期听李建伟的，讲的比较深。