民法典筹备（民法典筹备组90天）

民法典2021业委会成立步骤有哪些

由业主代表申请，向物业主管部门和街道报备成立筹备组。

业主认为需要成立业主大会时，需要向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。需要说明的是，这里的申请并非申请政府批准成立业主大会，而是申请政府出面指导。

对于符合成立业主大会条件的，上述政府部门会在收到书面申请60日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，业主大会开过业委会成立筹备组解散。经业主大会选举，产生5-11人单数的业主委员会委员，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

民法典生效后如何成立业委会？

还和以前的程序一样，由业主代表申请，向物业主管部门和街道报备成立筹备组。业主大会开过业委会成立筹备组解散。

法律分析

当小区已交付给业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，开发商就应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送筹备首次业主大会会议需要的文件资料；业主认为需要成立业主大会时，需要向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。需要说明的是，这里的申请并非申请政府批准成立业主大会，而是申请政府出面指导。对于符合成立业主大会条件的，上述政府部门会在收到书面申请60日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组；成立首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立；经业主大会选举，产生5-11人单数的业主委员会委员，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

民法典2021业委会成立步骤

民法典2021业委会成立步骤为：由业主代表提出书面申请。对于符合成立业主大会条件的，政府部门在收到书面申请60日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，业主大会开过业委会成立筹备组解散。经业主大会选举，产生单数的业主委员会委员，30日内持相关文件办理备案手续

2021年民法典业委会成立条件？

01成立业委会有什么门槛？

我们平时提到的“门槛”，可以理解为难度或者条件。业主大会毕竟是业主之间开会，开会就得由业主参加。

法律对于成立业委会的实质性条件主要是要求业主人数达到一定标准。

那么究竟要多少人开会才符合法律规定呢？先看法条吧（注意黄底字）：

现行《物权法》

即将施行的《民法典》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

……

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

……

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

……

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

现行《物权法》只规定成立业委会需要得到多少人的赞成票。具体人数要求是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”，俗称“双过半”人数。

图片

即将施行的《民法典》在此方面有什么变化呢？

一是新增规定无论决定任何事项均需要“双过2/3”业主参与表决。这意味着业主投赞成票、反对票和弃权票的人数需要“双过2/3”，同时也就意味着小区至少需要“双过2/3”业主开会。

二是修改投赞成票的人数，只需要在参与表决的业主中“双过半”。

按照现行《物权法》的规定，门槛只是“投赞成票的业主数量”。我们可以说只是“单门槛”。

而《民法典》不仅规定参与表决的人数，而且还规定投赞成票的人数均需要达到一定标准。我们不得不说这是“双门槛”。

假如“某小区一共1000户业主，每户户型相同”。如果按照现行《物权法》的规定，需要501户业主投赞成票成立业委会。

如果按照《民法典》的规定，需要至少667户业主参与表决，还需要334户业主投赞成票。

可以看到《民法典》规定的这两道门槛呈现一高一低的姿态，第一道特别高，第二道特别矮。筹委会需要先跨过高槛，再跨过低槛。

图片

02门槛降了吗？

如果我们只对比投赞成票的业主数，那么《民法典》确实降低了门槛。但我们不能只看投赞成票的数量，因为《民法典》规定的是双门槛，它首先要求“双过2/3”业主参与表决。

那么对于单门槛来说，双门槛是升是降？还需具体问题具体分析。

如果在这种情况下讨论，门槛是降了：

“某小区一共1000户业主，每户户型相同。大部分业主热衷于管理小区公共事务，积极角逐业主委员会。业主大会召开当日，出席会议的小区业主达到700户。但是小区业主在各项事项表决时却存在分歧，有400户投赞成票，200户业投反对票，剩余100户投弃权票。”

如果按照现行《物权法》规定，这个小区虽然召开了业主大会，但实际上不能形成“双过半”的赞成票，因此业委会无法成立。

而如果按照《民法典》的规定，这个小区已经合法召开业主大会，赞成票获的比例达到4/7，已经超过其要求的1/2，因此可以成立业委会。

但如果在这种情况下讨论，门槛是升了：

“某小区一共1000户业主，每户户型相同。大部分业主不关心小区公共事务，筹委会费尽千辛万苦只能召集501户业主开会。”

如果按照现行《物权法》规定，只要筹委会收到这501户业主的赞成票就能成立业委会。

而如果按照《民法典》的规定，这个小区需要召集667户，目前召集的人数尚未达到法律要求，不能召开业主大会，筹委会还需要继续召集业主。

03现实困境

以上论述只是基于假设和逻辑推理。想必一些业主看到这里已经发出牢骚“这是要闹哪样？是不是不想让我们成立业委会？”

图片

其实主流媒体反复宣传修法的目的都是为了“降低门槛”，尽量促进小区成立业委会。或许立法者眼里的业主们都是打了鸡血参与业主大会，为争取自身合法权利即便头破血流也要力争到底。

图片

想必业主们又要感叹，现实中哪有那么多积极的业主？大多数邻居是没有权利意识、斗争意识的。当筹委会和志愿者奔走呐喊时，大多数邻居认为这场活动与之无关。当筹委会和志愿者满怀激情地告诉邻居们成立业委会是维护业主权利的时候，大多数邻居都是脑回路转了半天再发出“良心”三问：

“业主委员会是什么？”

“成立业委会有什么好处？”

“不参与业委会行不行？”

很多邻居是未启蒙的，需要有人反复宣传扫盲催促才会参与公共事务，还需要有人反复指点催促才会按程序走。

而另有些邻居是冷漠的、无动于衷的，压根不会参与小区公共事务。他们可能会用言语或实际行动向筹委会表明“不支持成立业委会”。

在实际操作中，筹委会和志愿者的工作难度已经很大了。如果按照《民法典》的规则来执行，那么工作难度将更大。

图片

04业主们现在应该怎么办？

《民法典》是新法，其将来施行时，《物权法》作为旧法便会同时废止。法律是由不得业主选择适用的。这意味着在2021年之后，尚未成立业委会的小区只能按照《民法典》，不能再按《物权法》的规则召开业主大会成立业委会。

《民法典》施行的日期是2021年元旦，眼下剩有6个月时间做选择：

可以选择抓紧时间抢在元旦前，依据现行法律成立业委会；

也可以选择拖到元旦以后，依据《民法典》成立业委会。

对此，本文认为业主们首先需要评估所在小区的实际情况，按照本文第2部分的论述比对本小区适宜跨过“单门槛”还是“双门槛”。

倘若邻居们的积极性较差，召集1/2业主已经很困难了，那么建议业主们尽量在2020年内办完成立业委会的手续。

倘若小区内同时有几股力量在筹备业委会，能够共同召集2/3业主，而几股力量各自推选各自的文书方案和人选，那么建议业主们继续筹备，待《民法典》施行后依据新的法律规则竞选和表决。

《民法总论》龙卫球

西湖法律书店

编号：9901

书名：民法总论(第2版)(法学文库)

作者：龙卫球

出版社：中国法制

出版时间：2002-12-26

入库时间：2002-12-26

定价：61元

目录

第一章导言

第一节法律分立中的私法

一、法律的定义

二、法律和法院

三、实在法和理想法

四、法律分立中的私法

第二节我国民法的制度语源

一、日本移植说辨析

二、日本创造民法术语的史实

三、“民法”语源探寻的意义

四、民法传统的一元性

第三节民法概念及调整对象

一、民法的实质含义

二、民法的形式含义：民法典

三、民法的调整对象

四、民法和商法

五、民法和经济法

第四节民法的法律渊源

一、民法法源概说

二、萨维尼的法源理论

三、大陆法系民法的法律渊源

四、英美法系民法的法律渊源

五、我国民法的法律渊源

第五节民法法条

一、法条的概念

二、法规范、法律规定与法条

三、民法法条的性质

四、完全性法条的逻辑结构

五、不完全性法条

六、复合性法条

第六节民法的基本原则

一、法律原则（Rechtsprinzpien）的意义

二、传统民法的基本原则

三、现代民法基本原则的修

四、我国《民法通则》宣示的基本原则

五、民法基本原则或原刷条款的适用问题

第七节民法体系和体例

一、19世纪概念法学的民法体系观

二、现代法学的民法体系现

三、大陆法系的民法体系和体例

四、普通法系的民法体系和体例

五、我国民法的体系和体例

第八节民法的效力及其范围

一、民法效力之范围性

二、民法对时间的效力的原则

三、民法对空间的效力的原则

四、民法对人的效力的原则

五、民法对事项的效力的原则

第九节民法的适用

一、传统理论上法律适用的逻辑模式

二、取得小前提：确定案件事实，并

通过判断进行涵摄或归属

三、取得大前提：确定应适用的法规范

及其具体内容

四、推断法律适用的结论：赋予具体法

效果

五、法律适用中的法律解释

六、法律适用中的法律补充

七、英美国家的法律解释和法律补充

八、威尔威格的类观点学方法

第二章法律关系和权利

第一节法律关系

一、法律关系的概念及其规范属性

二、法律关系的本质

三、法律关系作为私法的基本工具

四、法律关系的要素

五、法律关系的分类

六、民法上“不法”的构成与法律关系

第二节权利

一、“权利”的概念和语源

二、权利的本质和意义

三、法益、权限和权能

四、权利主体、标的、内容

五、权利的种类

六、法规竞合和权利竞合

七、权利的行使和实现

八、义务

九、权利概念和人权概念

十、权利概念和民权概念

十一、我国“权利”制度的当代发展

第三节权利（法律关系）的变动及其原因

一、权利（法律关系）的变动

二、权利变动的原因：法律事实

三、法律事实的类型

第三章权利主体

第一节权利主体概说

一、权利主体和人法

二、权利能力或主体资格的概念

三、权利能力和行为能力

四、权利能力与当事人能力

五、当代权利能力理论的发展

第二节权利主体制度的演进

一、古罗马的权利主体制度

二、1804年《法国民法典》的主体制度

三、《德国民法典》的主体制度

四、正体制度合理化思考

第三节自然人概述

一、自然人的概念

二、自然人概念的规范属性

三、自然人的生命

四、自然人的权利能力

五、胎儿的特殊问题

六、宣告死亡或宣告失踪：失踪人法律问题

第四节自然人的行为能力

一、行为能力的概念和制度价值

二、自然人行为能力的设定标准

三、我国民法上的自然人行为能力制度

四、自然人行为能力的制度比较

五、特别行为能力

六、自然入的责任能力

第五节监护制度及其改革

一、监护的概念和制度意义

二、我国的监护制度

三、监护制度的比较

第六节自然人的人格权

一、自然人人格权的概念

二、自然人人格机制度的两种体例

三、自然人人格权制度的当代发展

四、我国《民法通则》自然人人格权制度及其发展

五、自然人死后人格保护问题

六、自然入人格权保护的限制

七、简单总结

第七节自然人的其他法律属性

一、自然人的住所

二、自然人的身份权

三、个体工商户、农村承包经营户

第八节法人概述

一、法人的概念

二、法人和自然人

三、法人主体地位的实在性

四、法人的本质

五、法人制度的作用

六、法人的分类

第九节法人的权利能力

一、法人权利能力的取得和消灭

二、法人权利能力的性质限制

三、法人权利能力的法令限制

四、法人权利能力的目的事业限制

第十节法人机关

一、法人机关的地位属性

二、广义法人机关的内部结构

三、法人的对外代表或对外执行机关

四、法人的知悉或法人机关的知悉构成问题

第十一节法人的行为能力和责任能力

一、法人的行为能力

二、法人的责任能力

第十二节法人的成立及其管理

一、法人成立管理的理论基础

二、法人成立管理的原则和程序

三、筹备中法人的法律地位

四、国家对成立后法人的管理

第十三节法人的其他属性

一、法人的住所

二、法人的分支机构

三、联营制度

第十四节法人人格的否认

一、法人人格否认的概念和形式

二、直索责任适用的范围

三、直索责任的替代方法

第十五节法人终止和清算中的法人

一、法人终止的条件和程序

二、清算中的法人

第十六节无权利能力社团

一、民法上的规定及存在的问题

二、学说批评

三、有关国家立法和实务新发展

四、无权利能力社团问题的评析

第十七节合伙

一、合伙的概念

二、合伙的类型

三、我国合伙制度

第四章法律行为

第一节法律行为的概念和理念

一、法律行为的概念

二、法律行为和私法自治

三、法律行为理论的成就

第二节法律行为的分类

一、单方法律行为和多方法律行为

二、财产法律行为和身份法律行为

三、有因行为和无因行为

四、加利行为与非加利行为

五、要物行为和诺成行为

六、有偿行为和无偿行为

七、主法律行为与从法律行为

八、独立行为与补足行为

九、生存行为与死因行为

十、要式行为与不要式行为

十一、生效的法律行为和不生效的法律行为

十二、其他分类

第三节法律行为的成立

一、法律行为的成立条件和一般效力

二、法律行为的三要素

三、意思表示的概念、构成和方式

四、意思表示的方式

五、意思表示的类型

五、意思表示的完成

六、意思表示的撤回

第四节法律行为的生效

一、法律行为的效力形态的区分

二、法律行为的一般生效要件

三、法律行为主体的生效要件

四、法律行为内容的生效要件

五、意思表示的生效要件

六、法律行为形式的生效要件

第五节意思表示瑕疵

一、意思表示艰疵的规范类型

二、意思和表示不一致的意思表示

三、意思暇疵的意思表示

第六节不符合生效要件的法律行为

一、不符合生效要件的法律行为的类型

二、（绝对）无效法律行为

三、相对无效的法律行为

四、效力未定的法律行为

五、对特定人无效的法律行为

六、部分无效

七、法律行为无效时的更换

第七节附条件和附期限的法律行为

一、法律行为的计划的可能性

二、附条件或附期限的法律行为的性质

三、附条件的法律行为

四、附期限的法律行为

第八节法律行为的交易基础联疵学说

一、交易基础学说的必要性

二、温德塞的学说

三、法律行为交易基础的分类构造

四、客观交易基础理论的发展

五、主观交易基础理论的发展

第九节法律行为（意思表示）的解释

一、法律行为解释的必要性

二、法律行为（意思表示）解释与法律

解释的区别

三、我国法上的法律行为解释

三、德国法上的法律行为解释

四、法国法上的合同解释

五、瑞士法的法律行为解释

第十节物权行为的理论和应用

一、物权行为理论的起源和早期发展

二、《德国民法典》的观念

三、基尔克对物权行为理论的批评

四、《德国民法典》的立场

五、判例和学说的新发展

六、物权行为无因性和善意取得的制度

功能区别

七、我国关于物权行为的制度和理论

第十一节代理

一、代理制度的源流和制度理由

二、代理与归属规范

三、法人机关与代理制度

四、代理的性质

五、代理的要件

六、代理的范围

七、代理权的取得

八、无权代理

九、代理权的滥用限制

十、再代理问题

十一、共同代理（复数代理）

十二、代理权的消灭

十三、间接代理和行纪

第五章民法上的时间

第一节时间的民法意义及其规范属性

一、时间在民法上的意义

二、民法上时间规范的作用类型和法律属性

三、时间在民法上的规定形式

第二节期日和期间

一、期日和期间的立法体例

二、期日

一、期间

第三节时效

一、时效的概念和规范特点

二、时效的类型和历史源流

三、取得时效

四、诉讼时效或消灭时效

第四节除斥期间

一、除斥期间的概念、性质和客体

二、除斥期间的历史源流

三、除斥期间的类型

四、除斥期间的期限及其起算

五、除斥期间完成的法律效力

六、除年期间的中断、中止和不完成问题

民法典业委会成立的条件程序

业委会成立的条件为：小区入住率达到50%以上的；小区首批物业交付满2年入住率超过30%的；小区首批物业交付满3年的。

成立的程序为：

由五名以上业主提出筹备业主大会书面申请并由居委会交筹备组，筹备小组组织业主自荐，产生业主委员会候选人，召开大会，记录选票并审议表决章程，管理规约，点票并宣布结果。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。