本文知识点：

1、新房买房流程

2、二手房交易流程

一、新房买房流程：

1）自我能力评估

买房应以自己的实际收入情况为基准，通常月供房占月总收入的40%相对合理。

2）明确购房需求，选择区域和房源

根据居住需求选定区域和楼盘，并对地段、价格、户型、周边配套，以及开发商实力、声誉、口碑，等进行详尽了解，一切应从实际出发，眼见为实。

3）查询开发商资信

在签订认购合同书前要求发展商出示“七证”：开发商的《营业执照》、《国有土地使用证》、《建设规划许可证》、《建设开工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》、《银行按揭协议书》。

4）签订合同并登记备案

签订合同时要仔细阅读每一项条款，过程以及手续由开发商到房产交易中心办理。

5）选择付款方式

付款方式主要有一次性付款、商业贷款和公积金贷款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果单位有公积金发放，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。

6）保险与公证

保险是基于贷款银行的要求，到与银行合作的保险公司交纳保险金、提交相关材料、签字盖章(一次性付款不需购买保险)。相关材料有：契税纳税申报表、房屋租赁登记申请表、登记委托书、登记申请书。公证是指去规定的公证机关提供相关材料后签字盖章，以公证买卖双方交易的合法性和公正性。

7）验收房屋

认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。

8）签订《物业管理公约》

与物业管理公司签订《物业管理合同》，详细咨询各种收费项目以及标准。

9）产权过户、领房产证

一般情况下由发展商协助业主先到国土部门办理国土证，然后到房管部门办理房产证。业主也可在房屋买卖合同上注明最后领取房产证时间与违约条款，以防出现入住几年房产证还不到手的情况。

10）交房入住

开发商通知你去办交房手续时，必须仔细检测自己的房子，防止出现一些质量问题。

二、二手房交易流程：

1）买前谈判：双方就价格、付款方式、交房日期等事项谈判致达成一致

2）买卖前的房屋和产权审核

买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。

3）查档：买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及是否抵押。

4）交定金

①若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。

②当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。

交定金的具体做法是：双方各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

5）签订正式合同

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，然后签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；

6）资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方。

7）房屋过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

8）房产证过户：买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在所在地的房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

9）交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。