土地拍卖法（国有土地拍卖法）

法院拍卖土地使用权流程是什么？

一、法院拍卖 土地使用权 流程是怎样的? 法院拍卖土地使用权流程一般包括公布出让计划，确定供地方式;编制、确定出让方案;地价评估，确定出让底价;编制出让文件;发布出让公告;申请和资格审查; 招标 拍卖挂牌活动实施;签订出让合同，公布出让结果;核发《建设用地批准书》，交付土地;办理土地登记等十一项内容。 其中“(4)编制出让文件;”的文件包括： 1 、 招标出让文件应当包括： (1)招标出让公告或 投标 邀请书 (2)招标出让须知 (3)标书 (4)投标申请书 (5)宗地界址图 (6)宗地规划指标要求 (7)中标通知书 (8)国有 土地使用权出让合同 (9)其他相关文件 2 、 拍卖出让文件应当包括： (1)拍卖出让公告 (2)拍卖出让须知 (3)竞买申请书 (4)宗地界址图 (5)宗地规划指标要求 (6)成交确认书 (7)国有土地使用权出让合同 (8)其他相关文件 3 、挂牌出让文件应当包括： (1)挂牌出让公告 (2)挂牌出让须知 (3)竞买申请书 (4)挂牌竞买报价单 (5)宗地界址图 (6)宗地规划指标要求 (7)成交确认书 (8)国有土地使用权出让合同 (9)其他相关文件 二、法院拍卖土地使用权需要注意什么? 1、及时有效的查封 不论土地使用权被 抵押 与否，在法院依法处置前，都应进行查封，这是执行的基础。 所谓及时，是指在 债务人 尚未来得及对其土地使用权进行处分前查封。只要没有进行诉前保全或 诉讼保全 ，那么，在执行程序开始就应该对已经掌握的土地使用权进行查封。否则，债务人为了逃避执行，极有可能将土地使用权出租、变卖或对其他 债务 进行抵押，这将造成执行上的困难甚至不能。 所谓有效含有内容具体和手续完备两方面的内容。内容具体，就是要在裁定中写明所查封的土地的具体方位和面积(有地上建筑物、构筑物的也应注明面积和概况)，最好能在裁定中注明 土地使用证 编号;手续完备，是指在裁定书送达当事人的同时，要将协助执行通知书送达土地管理部门，请求依法予以协助办理冻结过户手续。 因为根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第41条第2款、第3款的规定，对不动产的查封，“应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续”，否则，“不得对抗其他人民法院的查封”，而且容易给债务人以可乘之机，造成恶意串通转移资产规避执行的后果。 2、合法的评估 根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定，在对土地使用权进行拍卖前，“应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估”。 首先，要委托法定的评估机构。此前，由于国家未对涉案评估机构进行规范，房地产管理局、土地管理局的内部评估机构与社会其他价格中介服务机构有冲突，法院在委托评估时难以规范受托对象。国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组“国清(2000)3号”文件下发以后，国家将涉案物品价格认证工作规范在各地相应的物价局价格认证中心，并明确规定“其中涉案标的物及房地产、土地等价格，鉴证结果有关部门应予认可。”因此，物价局价格认证中心应是法院的法定委托机构，经其认定的价格才能作为拍卖或抵偿债务的参考依据。 其次要将认证结果及时送达被执行人，根据国清(2000)3号文件精神和有关法律规定，被执行人如对认定的价格有异议，可以向法院提出申请，要求该认证中心的上级认证机构进行复核。第三要注意价格认证结果的时效性，及时对土地使用权进行处分。 3、公正的拍卖 委托合法的拍卖企业是公开拍卖的前提。应根据《 拍卖法 》第11条、第12条的规定，对受托企业进行审查，只有符合法定条件的拍卖企业，才有资格成为受托对象;对拍卖依法进行监督是公正拍卖的保证。监督的内容应定位在对拍卖程序的审查上，法院不可能也不必对拍卖的全过程实施监督，因为根据权利义务对等的原则，拍卖企业应当对其拍卖活动的真实性、合法性负全部的法律责任。 4、有效的转移 拍卖成交后，执行法院应及时将拍卖标的物转移给买受人。这种转移含有标的物的占有和使用权证照的办理两方面的内容。人民法院有协助买受人合法占有标的物的义务，必要时，可会同有关方面的力量将土地非法占有者清除出场;人民法院有协助买受人办理产权证照义务，拍卖成交后，买受人应立即到土地管理部门办理产权的过户手续，人民法院应及时作出裁定，并向土地管理部门发出协助执行通知书，请求土地管理部门依法协助办理土地使用权的过户手续。 综上所述，在法院拍卖土地使用权的过程中还需要注意的是当事人进行及时有效的查封，合法的评估、公正的拍卖，在完成拍卖之后，执行法院应及时将拍卖标的物转移给买受人，进行有效地转移。其中在评估期间应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。

国有土地拍卖的流程是什么？

一、国有土地拍卖的流程是什么？ 1、市国土资源局发布国有 土地使用权 拍卖公告; 2、有意竞买人按照公告确定的时间和地点索取拍卖文件，拍卖文件包括以下材料： ① 国有土地使用权拍卖公告; ② 国有土地使用权拍卖须知; ③ 竞买申请书(样本); ④ 拍卖成交确认书(样本); ⑤ 国有 土地使用权出让合同 书(样本)及其它有关合同(样本); ⑥ 拍卖地块规划设计要点; ⑦ 拍卖地块位置示意图; ⑧ 其他有关文件。 3、 申请竞买。有意竞买人向市国土资源局提出竞买申请，并提交以下材料，并同时缴纳 履约保证金 ： ① 竞买申请书; ② 法人 营业执照 副本(如个人竞买须提供本人居民 身份证 复印件); ③ 法定代表人证明书; ④ 法定代表人身份证复印件，如委托 代理 人应提 授权委托书 及受托人身份证复印件。 4、 市国土资源局对竞买申请人提交的申请文件进行审查，有下列情形之一的，为无效申请： ① 竞买申请文件在申请截止时间后收到的; ② 竞买申请文件不齐备或不符合规定的; ③ 竞买申请文件字迹不清、无法辨认的; ④ 竞买申请人不具备资质的; ⑤ 委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的; ⑥ 竞买申请人没有足额缴纳履约保证金的。 5、 市国土资源局对审查符合条件的竞买申请人回执，确定竞买人。 6、 竞买人在规定时间、地点领取竞价标志牌，竞买人持竞买标志牌进入拍卖会场。 7、 举行拍卖会，拍卖会按下列程序进行： ① 主持人点算竞买人; ② 主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项; ③ 主持人宣布起叫价和竞买规则及增价幅度。设有底价的，应当明确提示; ④ 主持人报出起叫价; ⑤ 竞买人举牌应价或者报价; ⑥ 主持人确认该应价后继续竞价; ⑦ 主持人连续三次宣布最高应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交; ⑧ 主持人宣布最高应价者为竞得人; ⑨ 竞得人与市国土资源局签订《拍卖成交确认书》。 8、 在《拍卖成交确认书》规定期限内，竞得人与市国土资源局等单位签订《国有土地使用权出让合同》及其它有关合同，并按合同规定支付出让金及其它有关费。 9、 批准建设用地。 10、申请土地登记、颁发土地证。 二、相关法律规定 《 拍卖法 》 第四十九条 拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。 第五十条 拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。 拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。 第五十一条 竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。 第五十二条 拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。 第五十三条 拍卖人进行拍卖时，应当制作拍卖笔录。拍卖笔录应当由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的，还应当由买受人签名。 第五十四条 拍卖人应当妥善保管有关业务经营活动的完整账簿、拍卖笔录和其他有关资料。 前款规定的账簿、拍卖笔录和其他有关资料的保管期限，自 委托拍卖合同 终止之日起计算，不得少于五年。 第五十五条 拍卖标的需要依法办理证照变更、 产权过户 手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。 从上面所说的内容中我们可以看出， 国有土地拍卖的流程 非常的繁琐和复杂，因为国有土地的所属权本是我国所有，经过相关部门的认定之后，再进行拍卖，那么国有土地的所属权就变化了，当然是谁竞拍下来那么土地的所属权就是谁的。我国法律对此土地认定也有着明确的说明。

土地拍卖竞买人资格

法律分析：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可申请参加。申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合竞买的按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的相关规定执行。竞买人报名时须交纳竞买保证金，经审查符合竞买条件的方可取得竞买资格。

根据有关规定竞买人除按类别提交资料外，还应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。竞得人应在土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工，并严格落实开竣工申报制度。

法律依据：《中华人民共和国拍卖法》 第三十九条 买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。