房屋转让营业税（二手房转让营业税）

个人转让房屋需要缴纳哪些税费

个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

营业税部分，现行的税收政策是：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。

个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。

个人所得税部分，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。

住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

房屋原值具体为：商品房房屋原值是指，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房房屋原值是指，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房房屋原值是指，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况，（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费，（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费，（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额，（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

转让住房过程中缴纳的税金是指，纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

例如，某人转让自用5年以内住房，应纳税所得额＝住房转让收入－原值－规定比例内可扣除的装修费用－支付银行的住房贷款利息－缴纳的销售税金－合理费用；应纳税额＝应纳税所得额×20%。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

土地增值税部分，在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）的个人以转让房地产的增值额作为计税依据，缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额度×适用税率）。

居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。个人在原住房居住满5年转让住房，免征土地增值税；居住满3年，不满5年的，减半征收土地增值税。

契税部分，个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3-5%。契税应纳税额=计税依据×税率。

对于拆迁房，房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。对于购买经济适用住房，目前无特别优惠规定。对于个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

例如：某人以100万元价格购得一处面积为90平方米的普通住宅，住宅所在地的契税税率为3%，其契税应纳税额＝100万元×3%＝3万元。由于该居民购买的是普通住宅，符合个人购买普通住宅减半缴纳契税的规定，因此其实际应缴纳的契税为3万元×0.5＝1.5万元。

印花税部分，个人购买商品房，买卖双方应纳印花税＝购房金额×适用税率。

城市建设维护税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。外籍个人暂不征收城市维护建设税、教育费附加。

房产交易税费计算

➤三河进京政策规定

北京要求：

前期，环京地区通勤人员首次进出京须持48小时内核酸阴性证明和“北京健康宝”绿码，此后持72小时内核酸阴性证明和“北京健康宝”绿码即可。

【政策来源：2022.11.12北京疾控《北京调整密接等人员隔离期限》、2022.9.3北京市疾病预防控制中心《北京新增本土新冠肺炎病毒感染者情况及健康提示》、2022.10.12北京疾控《北京新增本土新冠肺炎病毒感染者情况及健康提示》】

》》外地进京返京人员最新规定

三河要求：

一、通勤人员持48小时内核酸检测阴性证明及《京冀通勤证》进京、返廊，进京、返廊后执行所在地的疫情防控政策。

二、其他人员非必要不进京、返廊。

(一)有特殊情况确须进京的：

1、持48小时内核酸检测阴性证明;

2、需持属地乡镇、街办处或县级以上政府部门开具的《离廊证明》;

3、签订《离廊防疫安全承诺书》。

(二)有特殊情况确须返回三河市的：

1、持48小时内核酸检测阴性证明;

2、持三河身份证、居住证、房产证、居住证明或工作单位证明;

3、签订《进(返)廊人员承诺书》。

4、提前向所居住或工作的村街、社区或用工单位报备。

如果对进京政策还有疑问的可以咨询北京市民热线12345

买卖二手房税政策是怎样的?买卖二手的房税，营业税，怎么交呢?

买卖二手房税政策是怎样的?

1、个人购房不满两年就发售交易的，全额的缴纳营业税、教育附加税、附加税；个人购房满五年之后发售交易的，全免费之上三税。

2、房产契税，是通过购房缴纳，征缴规范：首套且总面积90平方米之下，卖价*1%；首套且范围在90-144平方米中间，卖价*1.5%;别的：卖价*3%。

3、个税征缴规范：应缴个税=组成计税价格*1%(或1.5%、3%);(普通住宅1%，非普通住房或者非住宅类房地产为1.5%，拍卖房产为3%。)针对个人转让自购2年及以上、而且是家中住房，免征个税。

4、合同印花税，征缴依据是交易双方各0.05%。

二手房过户流程是什么?

1、达到交易意愿

买房者需先找房子，找到更好的房子之后要和卖家进行交流，看房子阶段一定要看清楚房屋质量问题，考虑清楚产权年限状况，谈价格的时候一定要表明付款时间和交房时间。为了防止上当受骗，买房者一定要看清楚房东身份证、房屋的所有权证。假如房子还处在租赁情况，还要房东出示租赁户合同及其舍弃优先权文件。

2、交易双方查册

交易时为了能成功申请办理过户办理手续，二手房买卖彼此还应当到房地产业交易主管部门申请办理查册，查验房屋所有权是不是有什么问题，能不能发售。最常见不可以交易的情况就是，房子有好几个共有产权人，但房东并没有得到他的允许而卖房子。

3、签署买卖协议交费

在签署合同阶段，交易彼此应当讲房子价格、首付、贷款时间、交房时间、过户时长、缴税时长、户口迁移时间等等一系列问题写一清二楚，并且还要标明违规行为与责任，那样能够减少后续不便。随后买家也可以根据协议约定时长缴纳购房款，假如需要贷款也需交首付。

4、交税过户

交了钱或办好借款，彼此到房管部门申请办理过户办理手续。申请办理过户时一般还要缴税，这一部分依照双方约定就可以，二手房交易税金主要包含房产契税、个税、企业增值税等。交了双办理完过户办理手续，房子从名义上就是属于顾客了。

5、物业交割

交易彼此按照合同约定开展物业交割及其水电工程等东西的交收。假如卖家服务承诺赠予家电家具，买家应当核查核对，随后工作交接如果，房子交易即使实现了。

二手房买卖营业税

二手房买卖里的税金扣除也是有有关规定的，反而是是有一定的扣除规范，营业税扣除方法有二种，分成五年之内和五年以后，不一样年限房子营业税扣除方式就是不一样。

二手房营业税扣除规范

1、自身将购入不够5年住宅对外开放售卖的，全额的征缴营业税。

2、自身将订购超出5年（含5年）的非普通住房对外开放售卖的，根据其销售额减掉购买房产的合同款后差额征收营业税。

3、自身将订购超出5年（含5年）的普通住宅（144㎡之内）通常是对外开放售卖的，免税营业税。

二手房营业税缴纳方法

1、房屋产权证没满五年的，必须缴纳总房价的5％；

2、房屋产权证满5年，而且总面积在144之上的需求缴纳房地产交易赢利的部分5％；

3、房屋产权证满5年，而且总面积在144以内的不用缴纳。

请问一下商业房产转让要营业税吗

商业房产转让需要交纳营业税，主要缴纳的税费有：

1、契税：一般是房款的1%（面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）

2、营业税：房产证未满5年的交5.5%，产证满五年可以免交营业税。

3、个人所得税：1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

4、交易费：3元／平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米）

5、测绘费：按各区具体规定

6、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

商业房产是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。商业用房的土地使用年限为40年。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。

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二手房营业税由谁承担

原则上房屋的营业税应由卖方来缴纳，但不排除买卖双方可以通过合同另行约定的效力。买卖双方合同里将营业税的缴纳主体变更为买方，是有法律效力的，也就是该税对外是由卖方向税务机关缴纳，但实际上仍是有买方支付的。

对于新增部分的营业税，按照你们合同对该项的约定，新增部分的营业税应由买卖双方承担，只是没有约定各自承担的比例，对于买卖双方各自承担多少新增部分金额先由双方协商，一般是各自承担50%，如果协商不成，恐怕只能通过法院来确定了。但对外缴纳税金的主体仍应是卖方，如果卖方不缴纳，买方的房子也不能过户，合同实际上也无法继续履行。卖方不按合同约定履行属于违约。

法律依据

《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定 一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

出售房产应交什么税

一、正面回答

卖房属于一种交易，交易就得缴纳相应的税费。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中，出售房屋取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、分析

卖方需要缴纳营业税，税率为5.55%。转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收营业税。还要缴纳个人所得税，新出的政策规定二手房交易税费中的个人所得税为房屋两次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年，可免交个人所得税；任何一个条件不满足都须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳高额的个人所得税。

三、买二手房要交哪些税？

买二手房，买方需要缴纳契税，基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，征收方法是按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米包含90平方米的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。