容积率管理办法（容积率管理办法2009）

如何更改容积率

更改容积率通常要向先规划部门或政府打报告进行申请（申请理由）然后是作概念性方案报规划部门。

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[1] ，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

2012年2月17日住建部出台《建设用地容积率管理办法》，办法第五条规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。”进一步明确规定了单位和个人遵守控制性详细规划确定的容积率指标的义务。

此外，容积率如何计算问题也是征收部门以及被征收人容易疏忽的问题，绝大多数地方计算宗地容积率是按照建筑面积/用地面积，实际上这种方式并不一定准确，2005年住建部批准了《建筑工程建筑面积计算规范》，目前根据住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容积率指标计算规则》，根据规范和规则，建筑物的高度不同、层数不同，建筑面积的折算、容积率摊派均有不同要求，在实施征收补偿时应当依据规范和规则进行计算，以保障征收补偿公平公正。

汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法(2013)

第一条　为规范城市建设用地使用性质和容积率的规划管理，维护城乡规划的严肃性和权威性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。第二条　特区范围内建设用地的使用性质和容积率的规划管理，适用本办法。第三条　本办法所称的建设用地使用性质，按照国家有关城市用地分类与规划建设用地标准进行分类；所称的建设用地容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积（含阳台和悬挑实体面积）与该地块实用地面积的比值。第四条　市城乡规划主管部门组织实施本办法，并直接负责市区建设用地使用性质和容积率的规划管理工作；但区人民政府设置城乡规划主管部门的，由区城乡规划主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

南澳县城乡规划主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

市、区（县）人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。第五条　建设用地的使用性质、容积率等规划条件，应当以控制性详细规划为依据，由城乡规划主管部门提出。

尚未编制控制性详细规划的建设用地有下列情形之一的，城乡规划主管部门可以根据总体规划或者分区规划等规划和特区的规划技术规范，提出或者修改使用性质、容积率等规划条件，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场予以公示三十天以上，经规划委员会审议通过并报本级人民政府批准后，作为土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据：

（一）因国家、省或者特区重点建设项目需要使用土地的；

（二）因基础设施、公益性公共设施建设项目需要使用土地的；

（三）小于二公顷的政府储备土地；

（四）法律、法规规定的其他情形。第六条　任何单位或者个人不得擅自调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率，确需调整的，应当按照本办法的规定进行。

建设单位或者个人应当按照建设用地的规划条件开发建设，需要调整建设用地的使用性质或者容积率的，应当向城乡规划主管部门提出申请，符合本办法第七条规定的，城乡规划主管部门应当就是否需要收回（收购）土地使用权征求国土、土地储备等部门意见；不符合本办法第七条规定，或者需要收回（收购）土地使用权的，不予办理。不予办理或者按照本办法规定不予批准调整的，由城乡规划主管部门书面告知申请人并说明理由。第七条　建设用地有下列情形之一的，建设单位或者个人可以申请调整使用性质或者容积率：

（一）因修改城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划，导致开发建设条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施或者政府重大项目建设需要，导致开发建设条件发生变化的；

（三）开发建设中发现所在区域的控制性详细规划有明显缺陷的；

（四）2008年1月1日前出让、划拨，且所在区域未编制控制性详细规划，通过出让合同、划拨决定书或者用地批准文件等确定使用性质或者容积率等规划条件，与周边现状建设明显不协调或者容积率明显偏低的；

（五）国家和省有关政策发生变化的；

（六）法律、法规和规章规定的其他情形。第八条　建设单位或者个人申请调整使用性质或者容积率的建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）属于城乡规划确定的公共管理与公共服务设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地、水域及自然和历史文化遗产保护用地的；

（二）用地范围内的建设项目已经核发建设工程规划许可证、尚未规划验收的；

（三）建设用地闲置，未经土地行政主管部门依法处置的；

（四）建设单位或者个人在用地范围内有违法建设行为，尚未查处完毕的；

（五）法律、法规和规章规定的其他情形。

建设用地属于工业用地、物流仓储用地，或者有本办法第七条第（一）项至第（三）项规定情形之一的，不适用前款第（二）项的规定。

用于保障性住房建设的建设用地不予批准调整使用性质。第九条　建设单位或者个人申请调整居住、商业服务业设施用地的容积率且符合控制性详细规划的，或者申请将非居住、商业服务业设施用地，确认或者调整为居住、商业服务业设施用地且符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

（一）向城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整的理由并附调整方案，调整方案应当表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）符合本办法第七条规定且不需要收回（收购）土地使用权的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或者组织听证；

（三）城乡规划主管部门依据控制性详细规划和公示情况，办理使用性质或者容积率的确认、调整手续并抄告土地主管部门。

建筑容积率规定不得超过多少？容积率管理规定

建筑容积率作为建筑行业的专业名词，它是城市规划中的一个重要技术指标，容积率大好还是小好，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度，那么建筑容积率规定不得超过多少？容积率管理规定是什么？接下来我就将给大家来说说。

建筑容积率作为建筑行业的专业名词，它是城市规划中的一个重要技术指标，容积率大好还是小好，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发 强度 ，那么建筑容积率规定不得超过多少？容积率管理规定是什么？接下来我就将给大家来说说。

建筑容积率规定不得超过多少？

1、19层以上住宅为2.4～4.5；

2、18层高层住宅为1.8～2.5；

3、11层小高层住宅为1.5～2.0；

4、6层以下 多层住宅 为0.8～1.2；

5、 联排别墅 为0.4～0.7；

6、独立别墅为0.2～0.5；

7、 非普通住宅 ， 住宅小区容积率 小于1.0。

容积率管理规定标准

1、为规范建设用地容积率管理、提高城乡规划依法行政水平、促进反腐倡廉工作，住建部日前制定《建设用地容积率管理办法》，要求各地将容积率等规划条件纳入 土地使用权出让合同 ，国有土地使用权一经出让或划拨，不得随意调整、更改容积率。

2、办法明确，以出让方式提供国有土地使用权的，在 国有土地使用权出让 前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

3、按照要求，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

4、以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向市县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发 建设用地规划许可证 。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请。

5、办法规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整、更改，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

通过对以上文章的阅读，相信大家对于建筑容积率规定不得超过多少？容积率管理规定是什么？的相关问题都已经知道了，希望文章能够对大家有所帮助。建议 购房 者们可以参照这样的关系进行考察自家的小区是否楼密度合适，是否居住舒适。

汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法(2019修订)

第一条　为规范城市建设用地使用性质和容积率的规划管理，维护规划的严肃性和权威性，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《汕头经济特区城乡规划条例》等法律、法规规定，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。第二条　特区范围内建设用地的使用性质和容积率的规划管理，适用本办法。第三条　本办法所称的建设用地使用性质，按照国家有关城市用地分类与规划建设用地标准进行分类；所称的建设用地容积率，是指一定地块内计容总建筑面积与建设用地净（实）用地面积的比值。第四条　市自然资源主管部门组织实施本办法，并负责市区（濠江区除外）建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

南澳县、濠江区自然资源主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。各功能区管委会和市自然资源主管部门的派出机构按照规定职责负责辖区内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

市、区（县）人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。第五条　提出或者修改建设用地的使用性质、容积率等规划条件，应当以控制性详细规划为依据。尚未编制控制性详细规划的建设用地，除本条第二款规定情形外，自然资源主管部门不得办理建设用地规划许可手续和建设用地审批手续。

尚未编制控制性详细规划的建设用地有下列情形之一的，自然资源主管部门可以根据总体规划或者分区规划等规划和特区规划技术规范，提出或者修改使用性质、容积率等规划条件，在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示三十天以上，经规划委员会审议通过并报本级人民政府批准后，作为土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据：

（一）因国家、省或者特区重点建设项目需要使用土地的；

（二）因基础设施、公益性公共设施建设项目需要使用土地的；

（三）小于二公顷的政府储备土地；

（四）建设项目的用地小于二公顷，且建设项目周边片区已经建成、配套公共服务设施能够满足需要的；

（五）仅涉及修改单条支路走向、宽度或者单个地块建筑高度、建筑密度等内容的；

（六）修改非居住、商业服务业设施用地容积率的，或者将非居住、商业服务业设施用地调整为其它非居住、商业服务业设施用地的；

（七）法律、法规规定的其他情形。第六条　公共管理与公共服务、交通设施、公用设施类用地划拨前需提出使用性质、容积率等规划条件，所在区域尚未编制控制性详细规划的，可以简化按照下列程序办理：

（一）自然资源主管部门根据总体规划或者分区规划等规划和特区的规划技术规范提出规划条件，在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或者组织听证；

（二）自然资源主管部门根据公示情况提出意见，经规划委员会或其策略委员会审议通过后报本级人民政府审定。第七条　建设用地出让、划拨前，需对居住、商业服务业设施用地的容积率进行修改或者将建设用地使用性质调整为居住、商业服务业设施用地，但不符合控制性详细规划的，应当按程序修改控制性详细规划，再依据修改后的控制性详细规划办理调整使用性质和容积率等规划条件。第八条　建设用地出让、划拨前，需对公共管理与公共服务、工业、物流仓储、交通设施、公用设施用地的容积率进行修改或者将建设用地使用性质调整为非居住、商业服务业设施用地，但不符合控制性详细规划的，按照以下程序办理，并将调整内容纳入相应的控制性详细规划：

（一）自然资源主管部门组织技术人员、相关部门、专家等就拟调整的必要性进行专题论证，并将拟调整的使用性质或者容积率在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或者组织听证；

（二）专题论证同意调整内容且公示没有合理异议的，由自然资源主管部门直接出具规划条件；专题论证有不同意见，或者公示反对意见强烈，或者公示反对意见具有合理性的，由自然资源主管部门研究提出意见，报本级人民政府审定。第九条　任何单位或者个人不得擅自调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率，确需调整的，应当按照本办法的规定进行。

建设单位或者个人应当按照建设用地的规划条件开发建设，需要调整建设用地的使用性质或者容积率的，应当向自然资源主管部门提出申请，不符合本办法第十条规定，或者需要收回（收购）土地使用权的，不予办理。不予办理或者按照本办法规定不予批准调整的，由自然资源主管部门书面告知申请人并说明理由。

建设用地容积率管理办法

《建设用地容积率管理办法》，中华人民共和国住房和城乡建设部2012年2月17日颁布，2012年3月1日施行。容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

一、国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

1、因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

2、因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

4、法律、法规规定的其他条件。

二、国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

1、建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

2、控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

3、控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

4、控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

5、修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

6、经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

法律依据：《建设用地容积率管理办法》 第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

建设用地容积率管理办法有哪些?建筑容积率是什么?

建设用地容积率管理办法有哪些?

一般来说，容积率是指一定土地里的，总建筑面积也有建筑用地面积的比率。容积率的计算标准一般是由省(自治州)、市、县人民政府城镇规划的主管机构按照国家的相关技术标准确立的。一般来说，有关的单位能以出让方法给予国有土地使用权的相关介绍。

在国有土地使用权出让以前，大城市、县人民政府的城市规划主管机构都应要根据分区规划详尽规划的，还需要明确提出容积率等有关的规划条件。做为国有制土地的使用权出让合同书不可或缺的一部分。

许多不确定容积率等规划条件的地块，全是不能出让国有制土地的使用权。容积率等有关的规划条件未列入土地使用权证出让协议的，土地使用权证出让合同全是毫无意义的。?我国还要求，单位或者个人都应应遵守经依规核准的分区规划总体规划确立的容积率指标的，不可以任意调节。假如要调整得话，那样应当按照本办法的相关规定开展，不能以政府部门会议记录等方式替代要求程序流程调节有关的容积率。

现行政策还要求，国有制土地的使用权一经出让或者划转，一切基本建设单位或个人全是不能随意变更确立的容积率的。仅有合乎下列情形之一的，全是作出调整的。土地容积率管理条例都有哪些呢?一般来说，国有制土地的使用权划转或出让之后，还能够拟调节的容积率不符划转或者出让土地分区规划总体规划标准的，都应必须符合有关的规定。

建筑容积率是什么?

工程建筑容积率又被称为建筑面积毛相对密度，就是指新项目规划建设用地范围之内所有建筑面积与规划建设用地面积比例。附属建筑物也计算以内，但应标明不计算面积的附属建筑物以外。之上提到的规划建设用地面积就是指新项目用地红线范围之内土地资源面积，一般包括基本建设区内的路面面积、绿化面积、房屋建筑(建筑物)占有的面积、体育场地这些。

工程建筑容积率计算

容积率计算标准具体应依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)与当地相关部门文档计算。一般情况下，建筑面积计算值依照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的有关规定执行;如遇突发情况，按照本标准以下有关规定执行。

1、居住建筑规范逐层又高又大于4.9米(2.7米+2.2米)

无论层内是否存在夹层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住房建筑层高超过7.6米(2.7米×2+2.2米)时，无论层内是否存在夹层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

2、当公共建筑规范逐层又高又大于5.5米(3.3米+2.2米)

无论层内是否存在夹层，建筑面积的计算值齐上计算;当办公室建筑层高超过8.8米(3.3米×2+2.2米)时，无论层内是否存在夹层，建筑面积的计算值齐上按水平投影面积的3倍计算。

3、当一般办公建筑规范逐层又高又大于6.1米(3.9米+2.2米)

无论层内是否存在夹层，建筑面积的计算值齐上按水平投影面积的2倍计算;当一般商业服务建筑层高超过10米(3.9米×2+2.2米)时，无论层内是否存在夹层，建筑面积的计算值齐上按该层水平投影面积的3倍计算。

4、城市地下空间的现浇板面高于室外地面1.5米

建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算;城市地下空间的现浇板面高于室外地面不够1.5米，其建筑面积不计入容积率。