居住权与民法典,民法典丨如何才能设立居住权?

居住权与民法典，民法典丨如何才能设立居住权？

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

有些老年人为了感谢继承人以外的人对自己的长期照顾，承诺在自己去世后将房屋留给其居住。为了避免日后发生争议，双方最好签订书面的居住权合同。居住权合同的成立应当符合一般合同成立的基本条件，即具有民事行为能力的人在自愿的基础上达成的一致意思表示。除此之外，居住权合同中需要尽可能地写明当事人和住宅的具体信息，以及居住条件和居住期间，并进行登记。只有这样，在发生争议时才能将其作为支持自己主张的依据。

民法典新增的居住权？

您好！

不敢说了解，只是就其中有关规定，谈谈个人看法。

为便于理解，尽可能少的用一些术语，多用白话。

从关于“居住权”的条款说起

在《民法典》中，关于居住权一共有六条规定。我们用一个例子，来重点说说其中四条比较重要的规定。

父亲名下有一套房子，打算提前过户给儿子。但是，父亲要求：房子可以过户给儿子，必须要保留父亲在这个房子中的永久居住权。

俩人意见一致，签订了一个《居住权合同》，并且去不动产机构办理了房产过户、居住权登记手续。

1.居住权，是谁为谁设立？

居住权，是产权人为他人（非产权人）设立。如上例中，父亲将房子过户给儿子之后，需由儿子为父亲设立。根据《民法典》：

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

这个定义的意思就是：

居住权的设置，属于一种“合同”行为。居住权，指的是自己对别人的房子具有合法居住的权利。

所以，在后续条款中就规定了：

要想设立居住权，必须得由产权人与居住人之间签订一个居住权合同。

2.签订合同，是不是就有居住权了？

但是光有合同还不行，“居住权”必须要同时办理登记才生效——“居住权自登记时设立”。

3.能享有多长时间居住权？

因为居住权是一种合同行为，所以，时间可以通过合同约定。《民法典》原文是这样阐述的：

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

可以这么理解：合同约定了，按照约定期限；没有约定期限，直至居住权人死亡（可以理解为永久）。

同样，办理居住权时要登记，居住权消灭的时候也要办理注销登记。相当于居住权要办理两次登记。

4.居住权，能转、能传么？

居住权，不能转让、不能继承。

如上例子，父亲有这个房子居住权。假设还有一个女儿，父亲百年之后，房子居住权不能传给女儿、由女儿居住——因为居住权已经消灭了，不是遗产。

适用情况

按照关于居住权设立双方的关系，笼统区分两类情况：

一类情况是，设立双方没有什么亲属关系。一类情况是，设立双方有亲属关系。

居住权是不区分设立双方关系的。但是，正常情况下，从适用性角度，第一类发生的可能性很小——毕竟，没有亲属关系的，很难有谁乐意将自己的房子无偿给别人居住。

所以，个人认为，设立居住权行为，比较适合于这种情况：一方将房产给到另一方，同时作为条件，另一方需为己设立居住权——尤其如开篇示例，房子提前分掉，但是保留居住权。

所以：

父母将房子提前给到子女，同时要求子女为自己设立居住权。父母均同意将房子给到子女继承。但是，任何健在的一方，都必须有房子居住权。再婚家庭，房子给到自己的子女继承，但是要保留再婚配偶的居住权。

以上这些情形，个人认为，更适合于居住权的应用。

居住权与产权的关系和影响

既然居住权是通过合同，由产权人为非产权人设立，那么，居住权和产权之间是什么关系？

事实上，两类权利没什么关系——属于两种不同的权利。

产权，或者叫所有权，可以认为是“最高权限”，可以对房子使用、居住、处置等。居住权，仅仅是一个可以合法居住的权利，不改变房产的归属。产权人的变更，不影响居住权的合法有效性。

二者之间不冲突，但，有时候确实会产生影响——尤其是“居住权”对“产权”的影响。

还拿上面的例子延伸一下：

儿子打算把父亲这套房子卖掉，父亲不同意。

这时候，父亲（作为居住权人）同意与否没有决定性，因为他不是产权人，不能阻止房子出售。房子卖不卖，由作为产权人的儿子说了算。

但是，儿子能不能把这套房子卖掉，就会受到“居住权”影响了。

因为居住权要登记，所以买家是可以知道这套房子有没有居住权的。结果买家一看，这房子设立了居住权，意味着即便自己买下来，房子依然可以由别人居住，犹豫了……

所以，这也是为什么前面提到“适用情况”时的个人认为——房子给你，为我设立居住权，制约你对房产进行处置，保证我的居住。

其他看法

关于居住权规定，个人认为，距离落地还有非常大的差距。例如，居住权的房子能不能出租？租客与居住权人之间产生冲突怎么办？居住权需登记，配套的登记系统变更了么？万一没有告知房子设有居住权、出售了，买家如何维护自己的权益？等等……

毕竟，简单六条能把居住权说明白，恐怕很难。后续还需要一系列的实践验证、解释等，来支撑居住权真正落地。

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