物业管理条例全文（辽宁省物业管理条例全文）

物业管理条例

《物业管理条例》具体如下：

1、为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境；

2、本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；

3、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；

4、国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

《物业管理条例》

第四十五条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十六条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

物业服务条例(2)

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主业主大会选聘物业管理企业之前建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定

建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守业主临时公约予以书面承诺

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业投标人少于个或者住宅规模较小的经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限但是期限未满业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分

第二十八条 物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位共用设施设备进行查验 第二十九条 在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业管理企业移交下列资料 一竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料

二设施设备的安装使用和维护保养等技术资料 三物业质量保修文件和物业使用说明文件

四物业管理所必需的其他资料 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度具体办法由国务院建设行政主管部门制定

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同

物业管理条例全文 物业管理条例全文

物业服务合同应当对物业管理事项服务质量服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任等内容进行约定

第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任

第三十七条 物业管理企业承接物业时应当与业主委员会办理物业验收手续 业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主未经业主大会同意物业管理企业不得改变物业管理用房的用途

第三十九条 物业服务合同终止时物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会

物业服务合同终止时业主大会选聘了新的物业管理企业的物业管理企业之间应当做好交接工作

第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定业主负连带交纳责任

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业物业服务费用由建设单位交纳 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督

第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方约定

第四十五条 物业管理区域内供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用

物业管理企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安环保物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后应当依法对违法行为予以制止或者依法处理

第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时物业管理企业在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告协助做好救助工作

物业管理企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时应当履行职责不得侵害公民的合法权益

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定但不得违反法律法规和业主公约的有关规定

物业使用人违反本条例和业主公约的规定有关业主应当承担连带责任

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主业主委员会物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉

第五章 物业的使用与维护

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途

物业管理条例全文 物业管理条例全文

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的应当提请业主大会讨论决定同意后由业主依法办理有关手续

第五十一条 业主物业管理企业不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路场地损害业主的共同利益

因维修物业或者公共利益业主确需临时占用挖掘道路场地的应当征得业主委员会和物业管理企业的同意物业管理企业确需临时占用挖掘道路场地的应当征得业主委员会的同意

业主物业管理企业应当将临时占用挖掘的道路场地在约定期限内恢复原状 第五十二条 供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任

前款规定的单位因维修养护等需要临时占用挖掘道路场地的应当及时恢复原状

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主

第五十四条 住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金

专项维修资金属业主所有专项用于物业保修期满后物业共用部位共用设施设备的维修和更新改造不得挪作他用

专项维修资金收取使用管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定

第五十五条 利用物业共用部位共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主业主大会物业管理企业的同意后按照规定办理有关手续业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金也可以按照业主大会的决定使用

第五十六条 物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护有关业主应当给予配合

责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意可以由物业管理企业维修养护费用由责任人承担

第六章 法律责任

第五十七条 违反本条例的规定住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告可以并处万元以下的罚款

第五十八条 违反本条例的规定建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处

万元以上万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任

第五十九条 违反本条例的规定不移交有关资料的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正逾期仍不移交有关资料的对建设单位物业管理企业予以通报处万元以上万元以下的罚款

第六十条 违反本条例的规定未取得资质证书从事物业管理的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得并处万元以上万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任

以欺骗手段取得资质证书的依照本条第一款规定处罚并由颁发资质证书的部门吊销资质证书

第六十一条 违反本条例的规定物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人

物业管理条例全文 物业管理条例全文

员从事物业管理活动的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为处万元以上万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任 第六十二条 违反本条例的规定物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正处委托合

同价款

以上以下的罚款情节严重的由颁发资质证书的部门吊销资质证书委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修养护剩余部分按照业主大会的决定使用给业主造成损失的依法承担赔偿责任

第六十三条 违反本条例的规定挪用专项维修资金的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金给予警告没收违法所得可以并处挪用数额倍以下的罚款物业管理企业挪用专项维修资金情节严重的并由颁发资质证书的部门吊销资质证书构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 第六十四条 违反本条例的规定建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告没收违法所得并处万元以上万元以下的罚款

第六十五条 违反本条例的规定未经业主大会同意物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告并处万元以上万元以下的罚款有收益的所得收益用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修养护剩余部分按照业主大会的决定使用

第六十六条 违反本条例的规定有下列行为之一的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告并按照本条第二款的规定处以罚款所得收益用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修养护剩余部分按照业主大会的决

定使用

一擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的 二擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地损害业主共同利益的 三擅自利用物业共用部位共用设施设备进行经营的

个人有前款规定行为之一的

处元以上万元以下的罚款单位有前款规定行为之一的处万元以上万元以下的罚款

第六十七条 违反物业服务合同约定业主逾期不交纳物业服务费用的业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的物业管理企业可以向人民法院起诉

第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动构成犯罪的依法追究刑事责任尚不构成犯罪的依法给予治安管理处罚

第六十九条 违反本条例的规定国务院建设行政主管部门县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处不依法履行监督管理职责或者发现违法行为不予查处构成犯罪的依法追究刑事责任尚不构成犯罪的依法给予行政处分

第七章 附则

第七十条

本条例自年月日起施行

物业管理的司法解释

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释

物业管理条例「全文」(3)

第五章 物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

《物业管理条例

总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照 物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、 法规 规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托 代理 人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。