民法典277条全文民法典272条原文

民法典277条全文，民法典272条原文？

《民法典》272条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

从反面约束业主们在使用专有部分时需要考虑其他业主，不能危害到其他业主的合法权利，例如，装修不能对拆除承重墙、经营用房专有部分内堆放易燃易爆的危险物质等等。虽然专有部分你可以随意处置，但是也不能危害整体业主权利。

民法典第277条怎么解读？

1、业主有设立业主大会的权利；

2、业主委员会由业主选举成立；

3、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定；

4、地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典物权法27条全文？

一、民法典（2021年1月1日起实施）第27条

民法典第二十七条：父母是未成年子女的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：

(一)祖父母、外祖父母;

(二)兄、姐;

(三)其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

民法典278条原文？

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，并以中华人民共和国主席令（第四十五号）的形式予以公布，该法自2021年1月1日起施行。《民法典》的正式公布对我国法制建设而言具有划时代的意义。

近期，由美度社区服务中心资深社区治理专家王柏峰老师组建由法学专家、政协委员、律师及街道社区三方从业者组成的《民法典》物权篇解读小组，聚焦业主大会发展困境，剖析个中深层次原因，推出“物权篇”系列解读，其中对278条进行实操性的解读。以此支持业委会发展及供从事业委会事务的街道、社区及第三方从业者参考，共同推进业委会工作向好的发展。

物权编

介于第278条的重要性，我们先从这条开始解读。

第278条规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本条源自《物权法》第76条规定：

“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项（第一款）。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（第二款）。”

通过《民法典》第278条与《物权法》第76条比较，可以看出，业主大会的职权没有发生大的变化，但民法典对《物权法》此条表决门槛作出了重大修改。

一方面，在决定的事项上：

1、原物权法对第（二）项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”，民法典直接表述为“制定和修改管理规约”，进一步凸显管理规约对人的行为调控，主要不是管物。

2、民法典将《物权法》第（五）项中的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项，前者才参与表决的“双四分之三”，显然，立法机关认为业主大会成立之初一般不需要筹集，业主买房时都缴纳了专项维修资金。再次筹集资金性质更重要、更慎重；而后者为了解决专项维修资金的使用难问题，才参与表决的“双过半”。

3、民法典第（八）项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款，原物权法没有。物业管理条例有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定，但没有规定票权比例。另外，对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题，原来存在争议。现明确规定需要开会，且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。

另一方面，在表决门槛上：

民法典最为重要的变革在于该条第二款的表决门槛大幅下调。

《物权法》采取的是以专有部分总面积和业主总数人作为基数，分别规定了“双三分之二”（绝对大多数）和“双过半”（绝对多数）两档门槛。

而民法典进行了大幅度调整。

新法规定，参与表决的票权比例超过两个“三分之二”，会议才有效，且面积比例只算专有部分，不算总建筑物面积；一般议题的支持率“双过半”即获得通过，重大议题超过两个“四分之三”获得通过，支持率的票权比例计算均以参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲，只要超过两个“三分之二”的业主参与表决，一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过，重大议题需要获总票权的二分之一支持。具体分析如下：

首先，第278条第二款第一句设定了会议的法定最低人数限制：由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。会议才有效。

其次，第278条第二款第二句对第六项至第八项规定的重大事项，设定了门槛：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；由于其基数为“参与表决（的专有部分面积和人数）”，因此，属于“相对大多数”。其实际通过门槛为：2/3 x 3/4 = 1/2；

举个例子：以900户小区表决第六项至第八项规定的重大事项为例，600户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：900*2/3 x 3/4 =450户以上同意。

第三，对于其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(相对多数)，其实际门槛为：2/3 x 1/2=1/3。

举个例子：以900户小区表决第一项至第五项议题为例，600户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：900*2/3 x 1/2 =300户以上同意。

显而易见，民法典大幅度调低了业主大会表决事项的表决门槛：民法典将《物权法》的绝对大多数（“双三分之二”）调低为绝对多数（“双过半”）；而将《物权法》的绝对多数（“双过半”）调低为相对多数（“双三分之一”）。

通过上面的分析，立法者应当是吸取了《物权法》实施后一些案例所出现的教训：因业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪，无法有效运行。因此，相对于业主大会决议的民主性，立法者更注重决策的效率性。

但这一重大变革在未来所可能引发的后果，值得后续这个领域从业者实操后进行深入分析。

最后，以上摘列未必全面，以上分析未必完全准确。仅供各位参考，并请方家斧正。

业委会选举需要向政府申请批准吗？

绝对不需要，自己依法操作就可以。《民法典》第277条规定街道、居委会应当给予指导，“应当”显然是义务规定。1、是说业主想设立业主大会，选举业主委员会，发起人拟订意见，几位业主签字，以函的形式报给街道，请街道履行指导、协助义务：提供小区有关备案材料明细、明确物业公司配合义务、责令业务部门上门服务协助、未明事项咨询等等；2、小区具备成立业主大会条件，街道应当及时会商业主提起组织此项工作，并提供全部咨询，指导和协助，小区长期没设计业主大会，选举业主委员会，是当地街道失责；3、街道还应当及时协调依法在新小区组建居委会，服务于业主居民，服务于业委会及物业管理，协调各方关系。现在都整反了，是行政部门总为自己扩展权利，把法律规定的义务，通过行政法规，如条例等，设计为权力，成为关卡压手段。威权管理，实际是侵权，无效行政行为！