民法典关于业主的试题,民法典中业主的认定标准?

民法典关于业主的试题，民法典中业主的认定标准？

《民法典》业主

权利的相关规定

通常，许多业主都只居住了房屋，对于小区的事项并不关心，甚至从成立业主委员会的时候开始，就没有充分行使过自己的表决权。直到业主觉得小区物业管理不善，自己的合法权益受到侵害，才想起自己的业主权利。那么，就让我们通过《中华人民共和国民法典》来认识一下自己的权利吧。

民法典第二百七十八条规定

◆下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

民法典关于表决的规定？

《民法典》第278条规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定是事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

民法典业主共同决定事项表决规定？

业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（2/3x1/2）

（二）制定和修改管理规约；（2/3x1/2）

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（2/3x1/2）

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（2/3x1/2）

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2/3x1/2）

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（2/3x3/4）

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（2/3x3/4）

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（2/3x3/4）

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（2/3x1/2）

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、《民法典》对业主共同决定事项的影响

相较于《物业管理条例》关于业主共同决定事项的规定，《民法典》的变化主要体现在以下三个方面：

其一，《民法典》改变了业主共同表决的方式，有助于提高表决效率。依据《物业管理条例》第十二条的规定，普通事项需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，重大事项需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，实践中由于部分业主拒绝参加表决或缺乏有效联系方式，导致业主共同决定事项无法快速形成有效决议。

《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛，即只要“双过2/3参与表决”即可，一般事项经参与表决的业主“双过半同意”，重大事项经参与表决的业主“双过3/4同意”，换言之，一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3x1/2），重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3x3/4）。

其二，《民法典》将维修资金的筹集与使用相分离，大幅度降低了维修资金使用的表决门槛。维修资金的筹集需要经参与表决的业主“双2/3同意，但维修资金的使用由原先全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”（全体业主1/3同意）即可。

其三，《民法典》新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”须经参与表决的业主“双过3/4同意”，有助于维护业主权益。今后，在小区公共区域设置快递柜、广告牌、新增停车位等须经业主表决通过方可执行，而此前通常由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。

民法典对物业管理的规定？

一、民法典关于物权法物业的最新内容

1、增设居委会为指导和协助主体

第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

需注意两点：

（1）业主大会、业委会成立的条件和程序只能是法律、法规规定，也就是全国人大及其常委会、国务院、省级人大及其常委会、有立法权的市人大及其常委会才能制定，省级政府及其以下行政机关均不能加以规定。

（2）地方政府有关部门的指导和协助是法定职责，“应当”一词在法律上的意思是必须干，不具有可选择性。另外，居委会正式成为了法定的指导和协助单位，不再是街道办履职的办事单位。

2、完善业主共同决定事项表决票权比例

第278条规定，下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则;

（2） 制定和修改管理规约；（对人的行为调控，主要不是管物）

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（双过半）

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（两个四分之三）

（7）改建、重建建筑物及其附属设施；

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

民法典对业主身份的认定？

民法典对业主身份认定标准

第一，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。

第二，基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称业主。这里所称的“人”是指依照法律规定能够参与民事法律关系，享受民事权利和承担民事义务的民事主体。可以具有业主身份的“人”，不仅仅限于自然人，也包括法人（企业、事业和社团）、合伙以及非法人团体，特定情况下也可能包括国家。

第三，业主的范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。