民法典关于房屋抵押居住,房产抵押时怎样处理居住权?

民法典关于房屋抵押居住，房产抵押时怎样处理居住权？

房屋抵押后，房屋抵押人可以设立居住权的，但设立的居住权不得对抗抵押权人行使抵押权。但如果设立居住权对房屋价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

《中华人民共和国民法典》

第二百四十一条 【所有权人设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四百零八条 【抵押权的保护】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。

民法典关于房地产开发商抵押房产的法律规定？

一、民法典中开发商抵押房产的条件

民法典规定，开发商抵押房屋的，需要开发商取得房屋的所有权，并且对房屋所有权没有争议。

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条 【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)海域使用权;

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第三百九十九条 【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押：

(一)土地所有权;

(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;

(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

二、抵押担保的债权范围有哪些

抵押担保的债权范围：

1、主债权，有称原债权、本债权，是担保的重要内容

2、利息。包括法定利息和约定利息

3、延迟利息。指由于人延迟履行而导致的利息，延迟利息是法定的附随性债权，因此不必经当事人特别约定或登记，即属于房地产抵押的担保范围。

4、违约金。指合同一方因不履行或不适当履行合同时，为违约行为支付的带有惩罚性或者补偿性的金钱。

5、损害赔偿金。指债务人因不履行债务或者不适当履行债务给债权人造成损害而支付的赔偿费用。

6、实现抵押权的费用。指抵押权人因行使抵押权而支出的费用，比如拍卖费、变卖费、诉讼费等。

一般来讲，房地产抵押担保的债权应当包括以上几项，但如果双方当事人在抵押合同中约定只担保其中几项，那担保的范围应当依合同约定确定。

通过上述分析可以知道，依据《民法典》规定，开发商抵押房屋时，抵押的条件是取得房屋的所有权，房屋没有所有权或者使用权争议。抵押房屋要签订抵押合同，并且办理抵押登记。

房屋买卖抵押权人能不能对抗居住权？

居住权人可以对抗出租权，从法理上看，可以对抗抵押权人。具体分析如下，供参考：

居住权是民法典引入的新内容。该内容体现了人有所居的新理论，也是人权保障的需要。由于居住权是崭新的内容，房屋买卖抵押权人能不能对抗居住权的问题，是迟早会引发争议。笔者认为，居住权可以对抗抵押权人，主要理由如下：

居住权自登记时设立，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。意味着，抵押权人办理抵押权登记时，已经知道了该房屋有居住权，如果不能对抗抵押权，居住权可能随时丧失。

设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。通常情形下，居住权可以对抗出租权，承租人尚有买卖不破租赁的权利，承租人对抗抵押权人是应有之意。根据当然解释，居住权可能对抗抵押权人。

居住权是居住权权人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。法律对住宅设立了新的权利，且需要登记时才能成立，居住权的设立根本不妨害抵押权的意思自由，抵押权人对于有居住权的住宅设定抵押应当特别慎重。

关于居住权已抵押的房屋还能设立居住权登记吗？

谢邀。很有意思的问题。

《民法典》于2021年1月1日才生效。目前也并没有实施细则和司法解释出台。那么，只能从权利制度来分析这个问题。

第一，原则：从居住权长效机制说起

居住权的设立目标是，与居住人绑定的，长效的使用权。居住权是用益物权，是主物权权利的一部分。

在先设立的抵押权是担保物权。在现设立担保物权的情况下，再设立长效居住权，明显降低抵押权的担保额度。可以预见，在主债权违约需要实现担保物权时，如果要拍卖的房屋上设立了居住权，拍卖成交价将大大降低。

因此，不应该在已经设立担保物权的基础上设立居住区。

第二，角度：居住权不能对抗抵押权

如果可以在设立抵押权之后设立居住权，那么在实现抵押权时，一个必然的结果就是居住权不能对抗抵押权。其后果是居住权的终止。

如果可以在设立抵押权之后设立居住权，则必然产生一个居住权设立逻辑上的悖论，就是居住权可以是短效的，可终止的。与《民法典》立法初衷是相悖的。

第三，引申：是否为居住权设立灵活制度

如果在设立抵押权之后设立居住权得以成立，说明居住权在实际操作中可以是短效的，那么是否可以将居住权赋值，允许一定限度下的交易？例如居住权的短期让渡、居住权设立他项权利、甚至在居住权基础上设立抵押权？

《民法典》并未堵上这个口子：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。也许将来考虑到人民群众的实际需要，可以有限的实现这种制度。

居住权是一项新设立的物权制度，在实施过程中必然会遇到各种各样的问题，法律也在社会实践中，不断修改，不断完善，不断适应社会发展。