民法典规定社区治理民法典278条原文

2022-11-24 法律责任

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，并以中华人民共和国**令（第四十五号）的形式予以公布，该法自2021年1月1日起施行。《民法典》的正式公布对我国法制建设而言具有划时代的意义。

民法典规定社区治理，民法典278条原文？

近期，由美度社区服务中心资深社区治理专家王柏峰老师组建由法学专家、政协委员、律师及街道社区三方从业者组成的《民法典》物权篇解读小组，聚焦业主大会发展困境，剖析个中深层次原因，推出“物权篇”系列解读，其中对278条进行实操性的解读。以此支持业委会发展及供从事业委会事务的街道、社区及第三方从业者参考，共同推进业委会工作向好的发展。

物权编

介于第278条的重要性，我们先从这条开始解读。

第278条规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本条源自《物权法》第76条规定：

“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项（第一款）。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（第二款）。”

通过《民法典》第278条与《物权法》第76条比较，可以看出，业主大会的职权没有发生大的变化，但民法典对《物权法》此条表决门槛作出了重大修改。

一方面，在决定的事项上：

1、原物权法对第（二）项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”，民法典直接表述为“制定和修改管理规约”，进一步凸显管理规约对人的行为调控，主要不是管物。

2、民法典将《物权法》第（五）项中的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项，前者才参与表决的“双四分之三”，显然，立法机关认为业主大会成立之初一般不需要筹集，业主买房时都缴纳了专项维修资金。再次筹集资金性质更重要、更慎重；而后者为了解决专项维修资金的使用难问题，才参与表决的“双过半”。

3、民法典第（八）项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款，原物权法没有。物业管理条例有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定，但没有规定票权比例。另外，对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题，原来存在争议。现明确规定需要开会，且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。

另一方面，在表决门槛上：

民法典最为重要的变革在于该条第二款的表决门槛大幅下调。

《物权法》采取的是以专有部分总面积和业主总数人作为基数，分别规定了“双三分之二”（绝对大多数）和“双过半”（绝对多数）两档门槛。

而民法典进行了大幅度调整。

新法规定，参与表决的票权比例超过两个“三分之二”，会议才有效，且面积比例只算专有部分，不算总建筑物面积；一般议题的支持率“双过半”即获得通过，重大议题超过两个“四分之三”获得通过，支持率的票权比例计算均以参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲，只要超过两个“三分之二”的业主参与表决，一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过，重大议题需要获总票权的二分之一支持。具体分析如下：

首先，第278条第二款第一句设定了会议的法定最低人数限制：由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。会议才有效。

其次，第278条第二款第二句对第六项至第八项规定的重大事项，设定了门槛：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；由于其基数为“参与表决（的专有部分面积和人数）”，因此，属于“相对大多数”。其实际通过门槛为：2/3 x 3/4 = 1/2；

举个例子：以900户小区表决第六项至第八项规定的重大事项为例，600户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：900*2/3 x 3/4 =450户以上同意。

第三，对于其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(相对多数)，其实际门槛为：2/3 x 1/2=1/3。

举个例子：以900户小区表决第一项至第五项议题为例，600户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：900*2/3 x 1/2 =300户以上同意。

显而易见，民法典大幅度调低了业主大会表决事项的表决门槛：民法典将《物权法》的绝对大多数（“双三分之二”）调低为绝对多数（“双过半”）；而将《物权法》的绝对多数（“双过半”）调低为相对多数（“双三分之一”）。

通过上面的分析，立法者应当是吸取了《物权法》实施后一些案例所出现的教训：因业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪，无法有效运行。因此，相对于业主大会决议的民主性，立法者更注重决策的效率性。

但这一重大变革在未来所可能引发的后果，值得后续这个领域从业者实操后进行深入分析。

最后，以上摘列未必全面，以上分析未必完全准确。仅供各位参考，并请方家斧正。

将对物业行业造成什么影响？

影响不大。

居委会只是“暂代”业委会职责。

这个法条依据来自住建部于2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》。

而且这种代行职责的行为，有严格的条件限制。不是说你居委会想代行就能代行的。

概括起来说，就是当小区由于客观原因暂时无法成立业委会，或者有业委会却陷入瘫痪，委员人数不足总人数二分之一的；

而且，此时辖区的居委会要在辖区街道办的指定和指导下，代行业委会的职责。

即便居委会代行业委会之职责，也并不意味着它可以替业主们擅自决定那些小区大事。

居委会也必须组织召开业主大会会议，按法定程序和要求，执行大会所通过的决议。

还有，居委会代行职责不是永久的，只是暂代。街道办及居委会要积极指导协助小区成立或改选业委会，小区的事，还是要由小区业主自己来办。

城乡社区治理的内容有哪些？

社区治理是社区范围内的多个政府、非政府组织机构，依据正式的法律、法规以及非正式社区规范、公约、约定等，通过协商谈判、协调互动、协同行动等对涉及社区共同利益的公共事务进行有效管理，从而增强社区凝聚力，增进社区成员社会福利，推进社区发展进步的过程。从上述社区治理的界定来看，社区治理主要包括以下含义。

1.社区治理的主体多元化

尽管政府在社区治理过程中依然会发挥决定性的影响作用，但是社区治理的主体不再是单一的政府。在政府之外，还有其他治理主体，例如企业、非政府组织、私人机构甚至于个人，它们通过同政府机构，以及彼此之间建立起多种多样的协作关系，通过相互之间的协商与合作，来共同决定和处理社区公共事务，使得过去政府的社区管理趋向于社区治理。

2.社区治理的目标过程化

社区治理除了明确的任务目标之外，过程目标更是其所注重的因素。社区治理要解决社区存在的问题，完成特定的、具体的经济社会发展任务。此外，社区治理还要培育社区治理的基本要素，包括调动社区居民参与公共事务，培育改善社区组织体系，建立正式、非正式的社区制度规范，建构社区不同行为主体互动机制等。这些社区治理的过程目标只有在社区治理的长期过程中才能逐渐培育起来。

民法典对小区乱建如何规定？

这个问题算是点出了当下小区治理中难点和焦点之一。

民法典在这个问题上，确实是做出了针对性的相关规定。

小区内的乱搭乱建问题，这是社区治理长久以来的老大难问题；老百姓往往投诉无门，或者就算投诉且被受理了，而相关行政部门却又因无法可依显得力不从心。

乱搭乱建，这是侵害全体业主合法权益的行为。法典生效之前，这些行为的处理方式，一般都是通过调解、沟通、协商处理；因为小区管理所涉及的各方，包括物业公司、业委会、居委会等等，都不具备执法权，不具备强制效力；即便行政部门介入，也要先规劝、协商，顶多出具一个所谓的“违章整改通知单”，要求限期整改，恢复原状等等。

如果违规业主置若罔闻的话，这个事情往往就挂起来了，不了了之。

由此，近年来，在这个问题上，受害业主的意见颇为强烈。

《民法典》意识到了这个问题，响应了老百姓的呼声。在法典的第286条，专门针对业主常见的违法违规行为进行了规制，就你这个问题，可以简述如下：

业主应当遵守法律、法规以及管理规约；

业主大会或者业委会，对违章搭建、侵占通道、等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

违规业主拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

作为国家的民事法律法典，《民法典》这一条的规定可谓意义重大，可以说真正做到了让老百姓投诉有门。行政机关在接到投诉后应当依法对侵权业主进行处理。

若行为人不进行整改的，行政机关就可以运用自己的行政力量强制行为人履行上述义务。

当然，老百姓更关注的是，相关部门能否在有法可依的前提下，切实履行职责，执法必严，违法必究，这才是关键。