浅析民法典物权编,民法典占有编?

民法典占有编？

我在《民法典对恶意占有的保护》中，讲了民法典对恶意占有的保护措施：无论什么人，哪怕是原物主，也不得侵害占有人对占有物的恶意占有，否则就要承担返还原物、排除妨害、消除危险、损害赔偿等民事责任。文章发表后，不少人认为，不义之财，取之何妨？不明白民法典为什么要保护恶意占有。虽然我进行了个别回答，但这个问题还是被反复提出来，因此，有必要进一步回答。

先抄录权威回答。

一、全国人大常委会法工委民法室主任黄薇主编的《民法典释义》的回答是：“已经成立的事实状态，不应受私力而为的扰乱，而只能通过合法的方式排除，这是一般公共利益的要求。”

二、最高人民法院民法典贯彻领导小组编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》的回答是：“占有保护请求权有维护和平秩序、禁止私力救济以及维护占有本权的作用。”

可以看出，对恶意占有保护的目的，是为了防止私力扰乱和私力救济破坏和平秩序，损害一般公共利益。

一、对非占有权人来说，对恶意占有的侵害就是私力扰乱。如果法律不禁止，就会导致弱肉强食，谁拳头硬谁占有的混乱局面，破坏和平秩序，损害公共利益。

二、对占有权人来说，对恶意占有的侵害就是私力救济。占有权人有合法的救济手段，没有私力救济的必要。如果协商救济，那是可以的。如果用侵权的方式，比如暴力，就会破坏和平秩序。

需要注意的是，在法律明确保护恶意占有人的占有利益的情况下，对恶意占有问题，一定要通过法律途径解决。如果通过法律途径解决不了，也不要采用私力救济，否则，轻则承担侵权责任，重则构成刑事犯罪。

新民法典物权编的法律特征？

民法典物权编主要有以下四个特点：

第一，财产领域的社会治理观念现代化。立法专业水平提升，专业术语进一步现代化，我们已经接受了由“物权”这个法律概念所代表的财产领域的社会治理观念，有力助推国家治理体系和治理能力的现代化。第二，强调平等一体保护。国有财产、集体财产、私人财产平等受法律保护，进一步巩固社会主义市场经济的发展成果。第三，调整对象现代化。调整对象从以往对有体物的偏重到对有体物与无体物、虚拟财产并重，以满足人民现实生活中对数据、网络虚拟财产、无形财产权利用的需求。

第四，规制范畴现代化。在注重规制静态的物权关系和动态的物权关系之同时，加强对交易中第三人的保护，以维护交易安全。

物权编解释第六条？

第六条转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

民法典物权编三百九十四条第一款？

《中华人民共和国民法典》（物权篇）第三百九十四条 【抵押权的定义】为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

民法典对物业公司有哪些规定？

（一）对于业主共同决定的事项及表决规则的修改

《民法典》第278条第1款在《物权法》第 76 条规定的基础上，增加了一个事项，即“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。在建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，共有部分使用的具体内容事关业主的共同利益，因此，如何使用应由业主共同决定。

在表决规则上，《物权法》第76条采取了“人数加面积”的表决办法，并区分两种情形分别确定表决规则：决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二上的业主同意；而对于决定“制定和修改业主大会议事规则”、“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”、“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”、“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”以及“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。在物业管理实际中，《物权法》对业主共同决定事项相对严苛的表决规则导致业主之间对于相应事项难以作出决定，对物业管理产生了一定的影响。

对此，《民法典》第 278 条第 2 款虽然仍采取“人数加面积”的表决办法，但对计算方式作了改变，具体为：

1、需满足参与表决的比例要求

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这里的前一个“三分之二”，是指“专有部分面积占比”，其计算基数为所有业主的专有部分面积之和，而不再是建筑物总面积；后一个“三分之二”，是指“人数占比”，其计算基数是专有部分面积占比三分之二以上的业主，而不再是业主的总人数。这样的规定，同样有利于业主行使表决权。可见，只要满足以上两个 “三分之二”的要求，就可以对共同决定事项进行表决。民法典物权编对业主共同决定事项，不仅对两个“三分之二”的计算方式进行了修改，而且将“业主同意”修改为“业主参与表决”。

2、需达到业主同意的比例要求

（1）对业主决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建或重建建筑物及其附属设施”、“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这里的两个“四分之三”的计算基数也不再是建筑物总面积和业主总人数，而是“专有部分面积”和“参与表决人数”，相对降低了表决的难度。

（2）对业主决定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这里的两个“过半数”的计算基数也是“专有部分面积”和“参与表决人数”。应当注意的是，《民法典》区分建筑物及其附属设施维修资金的使用、筹集情形，分别适用不同的表决规则，即筹集维修资金需达到两个“四分之三”，而使用维修资金则满足两个“过半数”即可。

通过前述分析，从表决要求通过的业主人数和专有部分面积的比例来看，《民法典》的表决规则看似比《物权法》的标准降低了，但在实际操作中仍然可能存在会增加业主表决难度及复杂程度的可能，原因就是在同意比例的前提下增加了“参与表决”的比例要求。实际操作中，出现频率较高的需由业主决定的如“物业费标准调整”及“选聘/续聘物业服务公司、筹集/使用维修资金”等，具体征集业主意见的过程中，业主的积极性相对较低甚至存在抵触情绪，往往漠视或拒不表态，此种情形“不表态视为同意”或“不表态视为同意大多数业主意见”的规则已经没有适用空间，如果参与表决的业主未达到双三分之二，即第一个层面的比例要求就不满足，那第二个层面能有多少比例业主同意就失去了意义。

（二）增加物业服务人后合同义务的规定

《民法典》第947条第2款规定，物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。第950条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主交付该期间的物业费。

实操中，物业服务合同终止后或新物业接管之前的物业管理往往处于两不管状态，对原物业企业而言，新物业接管前如其继续提供物业服务则不仅存在物业费得不到支持甚至还会被业主误解为“拒不撤场”，当然也不排除一些物业企业以到期直接撤场为由倒逼业主签署合同或调整物业费等操作。《民法典》明确该种情形下物业服务人的后合同义务，同时也赋予物业服务企业的物业费请求权，意在防止物业服务中断，是对业主和物业管理企业双方权益的保护。同时，明确了物业服务人不同意续聘时的通知义务，使得物业服务到期时双方的操作更加规范且有法可依，是本次修订的另一大亮点。

（三）关于业主对物业服务合同的任意解除权

《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依照前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第948条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。