民法典中业委会聘请,怎么让业委会真正负起责任来?

怎么让业委会真正负起责任来？

以实战经验来回答这个让人无奈的问题就是：业委会很难真正负起责任来！

首先：业委会只是业主大会的执行机构，本身没有决策权，没有明确待遇，更没有执法权，其处境本身就十分尴尬。试想，有几个小区业主大会形成的决定是真正代表业主真实想法的？又有几个业主大会是程序和过程是完全合法的？又有几个有专业知识的人进入业委会？就更不要说年轻业主了，从业委会本身组成就很难专业很难真正负起责来！

其次：业委会组织被裹挟，很难逃脱指导监督机构的指手画脚，何况还是不依法规规且夹带私心的指令？听话的傀儡可以被支持，为了业主利益不听指令者被排挤或者被诬陷，加上不明真相和别有用心的业主攻击，有几个有能力的人愿意掺和？又怎么能真正负起责任？

最后：法律法规不建全，主管单位不明确，职责不分明，业主大会和业委会组织还处于摸索期，又如何真正负责？

例如，某小区业委会过半委员不清楚公共收益真实情况，向j道反映总被推诿；有部分委员私分共有收益涉嫌职务侵占，报案因金额不够而不被立案；更有业委会使用维修基金指使人假签名，更有A栋基金修B栋房的乱相，然多次多方反映，如石沉大海！

民法典对业委会主任副主任的规定？

民法典对业委会有明确的规定，对正副主任没有具体规定。业委会的职责是召集业主大会，报告物业管理实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业签订合同。

及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业履行物业合同，监督业主公约实施，业主大会赋予以其他职责。业委会要做到的，正副主任带头执行。火车跑的快全靠车头带，以身作则，不顾负广大业主信任。

民法典对物业管理的规定？

民法典对物业管理推出的规定中，明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人来管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

也就是说，若是碰到服务水平不好的物业，业主们有权开除物业，进行物业更换，当然，也可以选择不使用物业，由业主们自行管理小区物业。

该规定可以说直接切到物业们的痛点了。物业再也不能像以前一样嚣张跋扈，毕竟，当业主可以决定物业的去留后，为了工作，物业必须拿出更好的服务去让业主们满意，如果还不更改工作态度，那么迎来他们的只有退场。

业委会选举需要向政府申请批准吗？

看怎么去理解了。

但在一定程度上，是可以这么认为的。如果没有辖区街道办（镇政府）以及社区居委会的参与，业委会的选举就无法实现，或者说在程序上存在问题，会导致选举结果无效，不被承认，难以备案，等等等等。

法典的第277条，从大框架上规定了业主大会和业主委员会的设立权限和程序：

首先，业主有权设立业主大会，选举业主委员会，这是属于业主的权利。

其次，业主大会、业委会的设立条件和程序，须依照法律、法规规定，不得违反相关法律法规。

最后，地方人民政府有关部门、居民委员会是对业主大会和业主委员会进行指导和协助部门，这是其职责所在。

对一个尚未成立业主大会，及业委会的小区而言，想要操作业委会的选举，必须依照的法规有：

《物业管理条例》《业主大会和业委会指导规则》及当地的物业管理地方性法规的具体规定。

一般而言，必须首先成立一个所谓的“首次业主大会会议筹备组”。需要注意的是，这个筹备组，不是由业主自发成立，而是必须由辖区的街道办负责组建成立。

上述《指导规则》第九条： 符合成立业主大会条件的，街道办事处、镇政府应当在收到业主提出筹备业主大会的书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

那么仔细审读这一条的话，小区业主需要提出筹备大会的书面申请，而街道办需要对这个申请进行“审核”，主要是看该小区是否符合成立业主大会的条件。

符合条件，那么就要在60日内，街道办负责组织指导成立筹备组；

反之，条件尚不符合的话，就要答复业主，尚不具备相关条件，暂不能成立业主大会的原因等等。

也就是说，某个小区要成立业主大会选举业委会，就必须在街道办的指导下先组建“筹备组”，

进而在这个筹备组的具体筹备之下，逐步开展相关工作。

筹备组的组成人员，各地的具体规定不太一致，一般来说：

必须要有小区业主的代表，且人数不低于筹备组总人数的一半；

必须要有辖区居委会的代表，建议有社区党委或基层党组织代表，建议有辖区派出所代表；

可以有开发商的代表及前期物业公司的代表，（它们若拒不参加，不影响筹备组的成立）

而筹备组的组长，一般是由街道办委派的工作人员担任。

只有在这个“筹备组”的筹备组织下，依法依规所开展的业主大会成立及业委会选举工作，才是“正途”，由此选举产生的业委会，才能在相关部门备案并进而开展下一步的工作。

其他自发形成的所谓的各类“筹委会”、“业主会”、“热心业主代表会”等等等等，其所操作的所谓的“业委会选举”，都是不被承认的、非法无效的。

所以从这个角度而言，业委会选举，确实需要向辖区街道办申请批准。

小区选聘物业公司需要三分之二业主同意还是二分之一业主同意？

选聘物业公司，这个事情必须要召开业主大会，由业主共同讨论决定。

就是说，不是业委会这几个委员们，内部开个小会儿就能决定的事情。

一、《物权法》时代，按照第76条规定，相对简单：

应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

这就是所谓的“双过半”。

如果你小区有1000户业主，那么至少要超过500户业主同意，而且这五百多户业主的房屋建筑面积之和要超过你小区总建筑面积的一半，方可。

二、明年1月1日开始的《民法典》时代，按278条规定，相对复杂：

它提高了业主参与的门槛：

应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主 参与表决。

就是说，不管要决定哪些大事，必须要有“双过2/3”的业主参与，你这个大会才算有效。

它又降低了业主表决门槛：选聘物业这个事儿，只需要

经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。