民法典物业公共收益规定，物业公共区域收益如何分配？

物业公共区域收益如何分配？

小区的公共收益如何使用及用途

(1)用于补充专项维修资金;

(2)通过业主大会全体业主投票决定，可以用于：

①维修、更新、改造、增设共用设施设备;

②业主公益活动的开展;

③业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴;

④邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用;

⑤业主大会议事规则约定的其他事项。

《民法典》二百八十二条关于共有部分收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。

也就是说，小区共有部分的收益扣除合理成本后，应该归属于全体业主。

小区公共收益包括：

占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益。

公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益。

公共区域的广告收益，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益。

民典法对物业收费的规定有哪些？

在房子交付之前，都会由开发商代理物业，也就是所谓的“前期物业服务合同”，此次《民法典》明确规定，“前期物业服务合同” 对业主具有法律约束力，同时，在后期交付使用过程中，为确保物业的服务质量，《民法典》规定，物业不得将其应该提供的服务转委托给第三人，或者是通过分解后分别委托给第三人。而对于物业公共部分的收益，更是有了明确的规定，要求物业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

在关于物业费方面，业主不能以未接受或者无需接受为借口拒交物业费。但是，前提是物业必须照约定和有关规定提供服务。按期公布各项支出、收入恰恰是《民法典》中“物业合同”的规定部分，因此，假使物业没有向业主公布这些，业主在2021年1月1日以后，有权拒交物业费。

在《民法典》内，也明确地指出，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费

对于换物业的，《民典法》要求新的物业公司来了以后，原物业公司应当退出物业服务区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还，同时配合新物业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况；对于新的物业没有来的，物业服务人应当继续处理物业服务事项（可以请求业主支付该期间的物业费）

民法典中物业服务合同规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付其物业费的合同。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

民法典第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

此外，民法典还对小区共有财产的处理问题给出确切答案。根据民法典第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，物业利用电梯广告、公共停车位收取的广告收入，剔除经营成本，剩余归业主所有，业主可以平均分配或者共同用于小区建设。

小区有哪些公共收益？你觉得该如何使用并分配？

在法典生效之前，再讨论一下“公共收益”这个热点问题。

所谓“公共收益”，通俗的说，就是利用小区公共部分进行经营后，挣到的钱。

那么哪些部分才是公共部分呢？《民法典》在这个问题上，基本沿用了原《物权法》的相关界定，可以概括为如下表述：

区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房属于业主共有（除城镇公共道路、绿地以及明示属于个人的除外）。

由此，公共收益的范围就非常广了：

广告类：指利用电梯、门闸道闸、多媒体电视、滚屏灯箱、楼房墙体等其他公共区域做的广告；停车类：利用道路划出的车位，以及业主专有的停车场车位收益；

其他还有：门面、摊位收益；球场、会所、游泳池、活动室等经营收入；宽带、通信运营管理费；自动售货机、售水机、快递柜、生鲜柜的占地费；物业管理用房及配套用房的房租等等。

那么这个钱应该怎么分？《民法典》第二百八十二条的原则规定是：

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

那么这个钱应该怎么用？这个就比较复杂了：

法典之前，一般主要是补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用；

近年来，许多小区将收益以红包形式返还业主，这个事情还是引起了较大争议。

目前来看，某些地区，例如深圳，就以地方立法的形式，明确规定了：

业主大会不得决定向业主分配共有资金的收益。

也就是说，应该把这块钱尽量补充进维修资金，作为小区的“养老金”。

民法典关于物业管理的规定有哪些？

在房子交付之前，都会由开发商代理物业，也就是所谓的“前期物业服务合同”，此次《民法典》明确规定，“前期物业服务合同” 对业主具有法律约束力，同时，在后期交付使用过程中，为确保物业的服务质量，《民法典》规定，物业不得将其应该提供的服务转委托给第三人，或者是通过分解后分别委托给第三人。而对于物业公共部分的收益，更是有了明确的规定，要求物业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

在关于物业费方面，业主不能以未接受或者无需接受为借口拒交物业费。但是，前提是物业必须照约定和有关规定提供服务。按期公布各项支出、收入恰恰是《民法典》中“物业合同”的规定部分，因此，假使物业没有向业主公布这些，业主在2021年1月1日以后，有权拒交物业费。

在《民法典》内，也明确地指出，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费

对于换物业的，《民典法》要求新的物业公司来了以后，原物业公司应当退出物业服务区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还，同时配合新物业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况；对于新的物业没有来的，物业服务人应当继续处理物业服务事项（可以请求业主支付该期间的物业费）

民法典中物业服务合同规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付其物业费的合同。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

民法典第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

此外，民法典还对小区共有财产的处理问题给出确切答案。根据民法典第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，物业利用电梯广告、公共停车位收取的广告收入，剔除经营成本，剩余归业主所有，业主可以平均分配或者共同用于小区建设

新民法典关于小区公共收益的使用？

利用物业共用部分获取的收益(包括前期物管理期间的收益)，归共同拥有该物业的业主所有。

小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。

利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益，归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时，某幢房屋产生的电梯广告费，归该幢房屋业主共同拥有。