土地出让金划转税务征收（土地出让金划转税务征收对房价的影响）

土地出让金划转税务部门征收，将给房地产带来哪些影响？

一时间，“土地出让金”划转税务部门征收，在房地产行业引起不小的讨论。

据财政部官网6月4日消息，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（简称《通知》）。

“土地出让金”作为地方财政的重要组成部分，由财政部门划转税务部门征收，其目的是什么？对于房地产行业以及企业将带来哪些直接影响？

统一收支、规范管理，提高资金使用效率

纵观此次“土地出让金”由财政部门划转税务部门征收，更多是基于统一收支、规范管理、提高资金使用效率。

根据《通知》，由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称“四项政府非税收入”），将全部划转给税务部门负责征收。税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。具体征收机关由国家税务总局有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务局按照“便民、高效”原则确定。

具体看来，先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在“土地出让金”征收部门划转之前，水利建设基金等非税收入相继划转至税务部门，社保费已全部由税务部门征收。业内人士看来，此次包括“土地出让金”在内的划转是落实之前的税收改革。

中国财政科学研究院公共收入研究中心副研究员施文泼表示，这是落实中央提出的深化税收征管体制改革的要求，逐步统一税收和非税收入征缴制度，主要目的还是规范、强化非税收入征收管理。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅进一步解释，2018年国税地税征管体制改革，将省级和省级以下国税地税机构合并。合并完成之后，根据国税总局职能定位，税务部门“承担组织实施税收及社会保险费、有关非税收入的征收管理责任，力争税费应收尽收”，国有土地使用权出让收入属于非税收入，划转税务部门征收，属于税务部门的征管职能。

对于“土地出让金”由财政部门划转税务部门征收，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，有利于提高土地出让收入的征管效率，降低征收成本。同时，有利于土地出让收入的使用更加规范化，一定程度上将约束地方政府对资金的使用范围。

拖延缴纳土地出让金或将行不通

“土地出让金”在地方一般公共预算收入中占比不低。数据显示，2021年1-4月，全国一般公共预算收入78008亿元，其中，地方一般公共预算本级收入41351亿元。1-4月，国有土地使用权出让收入21383亿元，占前4个月全国一般公共预算收入的27%，占地方一般公共预算收入的52%。

因此，作为地方财政的重要组成部分，“土地出让金”征收部门的划转，网上出现不同解读声音，包括地方财政告别土地出让金等。

根据《通知》，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。

也就是说，征收部门虽然发生变化，但是其他的仍按照现行规定执行。陈文静表示，继续按照现行规定执行，现阶段对于地方政府整体影响不大。但是，由税务部门征收国有土地使用权出让收入，是中央强化土地出让收入支持乡村振兴的重要一步，未来将向这个方向更多倾斜。

此外，杨畅表示，税务部门负责征收国有土地使用权收入，使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。

那么，这对于房企将带来哪些直接影响呢？华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，征收部门划转，“土地出让金”的征收管理将更加规范，企业欠缴、拖缴、模糊处理等现象，可能会得以矫正。“开发商如果想拖延缴纳土地出让金，可能就行不通了。”施文泼说。

业内人士分析，在土地出让金缴纳方面，企业通过分期、延期支付以提高杠杆率的做法可能将受到影响，进而影响企业资金状况。

与房地产税征收没有直接关系

值得关注的是，由于涉及税务部门，“土地出让金”征收部门的划转也引起房地产税方面的相关讨论与猜想。

房地产税是否会加速落地？在贾康看来，“土地出让金”征收部门的划转与房地产税没有直接的关系。

不过，陈文静表示，国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖，未来健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重的相关举措将继续落实，而房地产税作为直接税的一种，相关工作预计将有新的进展，接下来重点城市房地产税试点的预期增强。

土地出让金征收部门划转，释放了什么信号

6月4日，房地产行业迎来重磅政策：财政部等四部门发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称 《通知》），在业内引起了极大的震动。

作为地方财政的重要组成部分，土地出让金征收部门的划转，被业内人士解读为“中央出手终结地方土地财政”“抑制地方卖地冲动”，将会压缩地方政府对土地出让金的支配权。对此，笔者认为，目前土地出让金征收调整并未改变其原有的支配方式，不存在对地方政府使用权限的压制，新规只是延续了中央财政集中管理的思路，不应过度解读。但从长期来看，有助于促进“土地财政”生态圈的健康发展，推动土地等要素市场生态的重塑。

《通知》表示，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。也就是说，土地出让金的征收部门虽然发生变化，但是其他仍按现行规定执行，现阶段对地方政府整体影响不大。新规可以说是继1994年分税制改革之后最为重大的一次财税改革，其作为国税地税征管体制改革的一部分，有助于提高财政实力和征收管理效率，推进和完善我国的税制改革。

根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入超8.4万亿元，今年1-5月，50个城市的卖地收入已超过1.8万亿元，超过去年同期20%以上。对于不少地方政府来说，土地出让金几乎是其财政命脉。

那么为什么要调整土地出让金的征收部门呢？一方面，此次改革有利于矫正各地土地出让金征缴、使用环节的乱象，有助土地出让金征收过程更规范、公开、透明。

由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明，土地出让金在征收过程中难免出现种种问题。比如，有的城市为了加大招商引资力度，会以各种名义减免土地出让收入，包括 “零地价”“负地价”“返地价”“补贴地价”等方式，其理由也五花八门，包括 “招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等，甚至还会打着“乡村振兴”“城市更新”“老旧小区配套工程改造”等大旗，违规卖地。

各地一方面负责供地，一方面收取资金，有点类似会计、出纳一身兼。征收部门划转后，土地出让金的征收管理将更加规范。

另外，此举可以促进“土地财政”生态圈的健康发展。未来转由垂直条线的税务部门征收土地出让金，使得中央政府可以完全掌握地方土地出让收支的具体情况，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，从长期来看，会对地方政府的行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋于谨慎，逐步摆脱对土地财政的依赖。

那么，此举对于房企将带来哪些直接影响呢？新政实施后，房企再想和地方政府部门“谈条件”，空间将大大减少，也没有了拖欠土地出让金的可能。因为根据《通知》要求，房企不缴齐土地出让金，拿不到缴费凭证，就得不到《国有土地使用证》和《施工证》。

土地出让金征收部门划转与房地产税的关系也备受关注。《通知》具体要求，自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，确保征管信息实时共享。税务部门应将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门，确保征管信息实时共享，账目清晰无误。

笔者认为，由于房地产税是一整套的制度改革，真正落地仍需时间。土地出让金征收部门划转，使得税务部门可以更好地了解各地房地产市场的基础数据，有可能对未来房地产税改革进行铺垫。

（楼兰）

山东省土地出让金几月几日归税务征收？

你好，山东省土地出让金从2022年1月1日划转由税务部门征收。

2021年6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》规定：自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

土地出让收入为何划转税务部门征收？

日前，一则国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入将划转税务部门征收的消息，引发社会关注。一时间，“土地出让金退出历史”、“土地市场和房价将被影响”等解读在网络热议。

今年6月4日，财政部网站发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》明确，原本由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。并自2021年7月起，在上海等七地先期试点。

按照时间表，暂未开展征管划转试点地区也将自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

那么，土地出让收入为何划转税务部门征收?非税收入征管改革还有其他相关案例吗?地方土地财政是否终结?针对土地出让收入划转税务部门征收相关的热点问题，澎湃新闻就此进行总结及解读。

一、土地出让收入划转税务部门改革的背景是什么?

征管体制集中化。

2018年3月,中共中央印发了《深化党和国家机构改革方案》，方案第四十六条明确:改革国税地税征管体制。为降低征纳成本,理顺职责关系,提高征管效率,为纳税人提供更加优质高效便利服务,将省级和省级以下国税地税机构合并,具体承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责。

2018年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《国税地税征管体制改革方案》，其中提到，按照便民、高效的原则，合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围，对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批，逐步推进。

因此，土地出让收入划转税务部门征收被业内理解为：2018年合并国税与地税机构的改革，完成了税收收入征管体制的集中化;2019年完成了非自然资源收入征管体制的集中化，包括社会保险费、国有重大水利工程建设基金、水土保持补偿费和排污权出让收入等均交由税务部门统一征收;财综〔2021〕19号文关于2022年完成土地出让收入等自然资源类非税收入征管责任移交税务部门的规定，则为征管体制集中化的收官之笔。

二、为什么要将土地出让收入划转税务部门征收?

中央财经大学政府预算研究中心主任王雍君认为，直接目的是促进收入征管的成本效率目标、责任目标(使用者对国土资源管理合规与绩效负责)、信息透明。间接目的是为整顿土地财政创造条件。

收入征管的首要原则是成本效率，即以最低成本征集收入。多数情况下，税务部门负责征管的集中模式可更好地满足这项原则，尤其是降低遵从成本和管理成本。税务部门在收入征管方面的专业化分工优势大、资本投入水平高。

收入征管的责任原则而言，集中模式也具有相对优势。土地使用者对土地所有者负责。国有土地的所有者是国家，而由中央政府作为代理所有者。在使用者对国有土地的使用行为偏离所有者关切的目标与利益时，责任原则将落空。集中模式可以更好地控制这些行为偏差。

集中征管有利信息透明。非税收入主要分布于各级地方政府，中央政府很少知情，即便规模巨大的国有土地收入也是如此。收入征管分散化模式使地方政府有能力保持某些关键信息的单向透明，即自己的充分知情和中央政府的充分不知情。而集中模式则助力确保重要信息从地方政府的单向透明，转变为地方与中央政府的双向透明，同时也可起到风险监控的作用。

从间接目的而言，也为整顿土地财政创造条件。地方政府的信息不对称优势具有潜在危害性，包括变相减免土地出让收入，土地出让成本性支出核算不实和虚增土地出让成本，土地出让收入未及时足额缴入国库，允许开发商缓缴缓存土地出让收入，以及瞒报、虚报和粉饰统计数据。这些问题的本质是分散收管模式招致的外部性。

因此，非税收入转由税务部门征收后，包括土地收入在内的收入征管体制将实现全面的集中化以及信息的双向透明，将为全面整顿土地财政迈出至关紧要的第一步，也能够确保中央政府全面且实时掌握地方政府的土地财政信息。

三、非税收入征管改革还有相关案例吗?

有的。

非税收入征管的改革其实有很多，土地出让金征收权的改革只是其中的一个细分内容。

比如，自2019年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。

此外，自2021年1月1日起，水土保持补偿费、地方水库移民扶持基金、排污权出让收入、防空地下室易地建设费划转至税务部门征收。相关的征收范围、征收对象、征收标准等政策仍按现行规定执行。

换而言之,过去一些非税收入项目，其征收权开始从其他部门陆续转移到税务部门。

房地产领域也有一些内容已经被纳入改革。比如，2021年5月,国家税务总局等五部门发布《关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转有关征管事项的公告》。此次公告明确,自2021年7月1日起,将自然资源部门负责征收的土地闲置费、住房和城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收费管理的城镇垃圾处理费划转至税务部门征收。

因此，财政部土地出让金征收权改革，将职权赋予了税务部门,体现了国家职能机关职能体系的转变,有助于增强税务部门将税收收入和非税收收入进行统一征收、统一管理的能力。

四、土地出让收入划转税务部门征收，地方土地财政终结?

错误。

土地出让收入划转税务部门征收是征管体制集中化的一种体现。

征管集中化并不会让地方政府冒损失收入的风险，因为并未改变地方政府高度依赖的土地出让收入归属权与使用权，也未改变其征收范围、对象、标准和减免;其他非税收入也是如此。简言之，除了将征管责任由原来归属地方政府(自然资源部门)移交中央垂直管理的税务部门外，其他所有方面都未予改变。

五、土地出让收入划转税务部门征收，能否减少土地财政不规范现象?

可以。

收入征管集中化和信息双向透明，为全面整顿土地财政迈出了至关紧要的第一步。

一度滚滚而来的“土地横财”诱发大量浪费性支出。许多地方政府把大额土地收入投入社会回报很低的用途，比如民众极少受惠的政绩工程与形象工程。失败或缺失起码社会回报率的投资项目不仅浪费巨额资源，也诱发大量腐败与寻租。

此外，过去部分城市地方政府也存在土地出让金挪用、截留、挤占等情况。最典型的就是,在土地交易后,部分地方政府部门随意挪用资金，土地出让金没有按正常流程进入国库，引起了很多财务上的风险。

而此次，财政收入征管体制的集中化的实质是征管权力与责任的集中化，即由原本归属地方政府的分权式征管模式转换为中央政府的集权式征管模式。

就土地出让收入而言，集中模式更可能达成收入征管的责任目标原则，即要求国有土地的实际使用者与管理者对普遍利益负责，拒斥滥用与误用国土资源谋取狭隘利益。同时，收入征管体制的集中化也是干预的明确信号，即相关信息双向透明，不仅对地方政府透明，也对中央政府透明。

多年来，许多重要的地方财政信息对中央政府几如“黑箱”，与土地财政相关的信息尤其明显，比如地方政府平台、平台债务、地方隐性债务、真实的土地出让收入及其流向。

在财综〔2021〕19号文于2022年得到全面贯彻后，包括土地收入在内的收入征管体制将实现全面的集中化，中央政府将因此具备足够的信息能力推进对土地财政的全面整顿。

六、土地出让收入划转税务部门征收对房价有何影响?

没有直接影响。

对房价的影响主要取决于两点：一是供求关系;二是房地产调控政策。从目前情况看，土地供求关系未在此次通知管控范围内;而房地产调控政策一直没有松动，维持着严格的管控，因此，土地出让收入划转税务部门征收对房价没有直接的联系。

土地出让收入换税务部门征收，影响有多大？

文 | 汪德华

6月4日，财政部等四部委“官宣”了一则通知：国有土地使用权出让收入将划归税务部门征缴，而非由自然资源部门征收。

消息一出，坊间炸了锅。有评论称：“土地出让金制度将退出 历史 舞台，土地财政也会宣告终结，房地产市场、地方政府融资平台将迎来大震动。”

这份通知名字挺长，叫《关于将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。它给了明确时间表：自7月1日起，河北、内蒙古、上海等七大省区市试点先行，非试点地区2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

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一个现实的背景是，土地出让收入在政府性基金收入中占比较高。2020年全国国有土地使用权出让收入8.41万亿元，占当年全国政府性基金收入的比重超过90%。不少地方的建设发展始终对土地出让收入有较大依赖。

那么，此次划转土地出让收入征收职责，确如市场猜测，是要对房地产市场开展大动作吗？

事实上，本次将国有土地使用权出让收入等4项非税收入划转税务部门征收，是2018年机构改革的后续。

2018年3月，中共中央印发《深化党和国家机构改革方案》，明确提出“将省级和省级以下国税地税机构合并，具体承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责”。同年7月，《国税地税征管体制改革方案》对开展 社会 保险费和非税收入征管职责划转等改革任务也进行了具体部署。

此后，多项非税收入划转税务部门征收。如：2019年1月1日起，基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等 社会 保险费交由税务部门统一征收；2020年1月1日起，地方政府及有关部门征收的国家重大水利工程建设基金、向企事业单位和个体经营者征收的水利建设基金，均划归税务部门征收。

此次国有土地使用权出让收入的划转，正是同一改革的一部分。

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按原有方式征收了多年，为何要划转征收主体呢？

笔者认为，将政府类收入统一划归税务部门征管，能降低征纳成本、理顺职责关系、提高征管效率，这也是“财政统一”的必备要素。

此前，一些地方政府为推进当地基础设施建设，将土地资源注入城投平台，后者负责收储、拆迁并将土地资源作为抵押品获取金融机构贷款。近年来，不少城投平台偿债及现金流压力较大。此时，土地出让收入一旦划归税务部门征收，鉴于其技术手段更完善，征收力度自然比以往更大，部分地区存在的延期缴纳土地出让金等行为必将减少，事实上可能增大城投平台的资金压力。

那么，划转土地出让收入征收职责，会否影响城投平台、地方债务及房价呢？

若要产生影响，土地出让收入的性质或归属必然要发生改变。但按照通知表述，划转后“四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”。

这就意味着，征收标准、收入归属、收入性质均没有发生变化，转变的仅是征管机构。国有土地使用权出让收入仍全部归地方政府所有，中央不参与分成，地方政府仍将主导当地土地出让情况。

此外，土地出让收入不同于一般非税收入，它是政府资产交易行为获取的收入，而非按照法定标准进行的征税或收费。因此，税务部门发挥主管能动性的空间很有限，比如出让哪些土地使用权、出让价格多少等，仍由主管交易的国土部门代表政府去商定，税务部门则发挥代为征收功能。

但税务部门并非只管收钱。就像一些解读者提出的，划归税务征管，必将提升土地出让收入征管的规范性，减少“暗箱操作”。至于征管规范能否影响土地财政或地方融资平台的运转，则是见仁见智的问题。在党纪法规、审计监督等多重约束之下，现有土地财政或地方融资平台的运转已明显规范，划转征管机构不见得对其产生太大影响。

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有人说：“情况没那么简单，中央在下一盘大棋，现在看似‘不变’，实则为今后的‘变’做准备。”

实事求是地说，由于合并后的地方税务机构实行的是“以国家税务总局为主与省（自治区、直辖市）政府双重领导管理体制”，此次划转之后中央在掌握土地出让收入信息方面更有优势。但需要注意的是，在现代信息技术的支撑下，中央掌握这些信息完全可以通过其他方式实现，并非一定要依赖变更征管机构。此外，现代地方税务机构的领导管理体制与征管收入归属之间没有关系。包括税收、非税收入、 社会 保险费在内的征管收入的归属，是按照相应体制文件的规定，在通盘考虑发挥中央和地方两个积极性的大前提下做的安排。

故而，此次划转与未来是否要调整收入归属及收入性质，二者没有实质关联。即便不划转，也仍旧可以调整收入归属和收入性质。有了此次划转，是否要调整收入归属和收入性质，要考虑的是其他因素，而非征管机构因素。

（作者系中国社科院 财经 战略研究院研究员）

编辑| 云歌

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