房产律师网（房产律师网站）

打房产官司，李松房产律师团队在这方面怎么样？

李松律师还是很有名的，擅长领域有：房产纠纷、遗产继承、婚姻家庭。

李松律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会房地产法律委员会委员，中国法学会会员，北京晚报法律专家团特邀律师。毕业于山东大学法学院，曾任职于济南 市天桥区人民法院经济庭、执行庭，现任北京市盛峰律师事务所高级合伙人，房地产法律事务部首席律师。李松律师专注于房地产法研究和应用，精通二手房、商品房、央产房、 已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置。

参考资料

李松房产律师网.李松房产律师网[引用时间2018-1-29]

北京市西城区的公房继承纠纷，有没有专业的房产律师帮助我？

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

本文系房产纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件简介：

刘真生育了刘心、刘申、刘仁三名子女，刘真和张晓傲在1980年12月登记结婚，1988年11月17日某单位将位于北京市西城区的诉争房屋分配给了刘真。

刘真曾经在1995年4月17日和1996年6月11日缴纳了诉争房屋的购房定金及购房款总计2.7万，公共维修金1521元。后刘真在1997年8月17日因病去世。

1999年4月17日，该单位和张晓傲就诉争房屋的买卖事宜签订了《房屋买卖契约》，约定由张晓傲购买诉争房屋，签订合同时双方所约定的房价款为2.8万，维修金1431元。经该房屋优惠之后，实际房价款为2.61万元。双方签订诉争房屋的房屋买卖合同之后，在1999年12月22日签订《购房协议》，并进行公证。

双方在1999年4月17日签订的《成本价房屋买卖契约》仍然有效。同年5月19日，诉争房屋所有权证书颁发，房屋所有权人为张晓傲。

刘真去世之后，刘真的遗产并未分割。

2015年1月18日，张晓傲和刘心、刘申、刘仁因诉争房屋的继承问题不能协商一致发生争执，因次刘心等人将张晓傲起诉至法院，要求依法分割诉争房屋。

庭审过程：

刘心等人将张晓傲起诉至法院称：刘真和张晓傲系再婚，刘真有刘心、刘申、刘仁三名子女，双方的共同财产是诉争房屋和一部分存款，刘真去世之后我们没有对刘真的遗产进行分割，现在我们起诉要求对诉争房屋依法进行分割。

张晓傲在法院庭审中辩称诉争房屋属于其个人财产，不属于和刘真的夫妻共同财产，因此要求法院驳回刘心等人的诉讼请求。

张晓傲称诉争房屋系单位分配给刘真的补差价房屋，因其将婚前承租的公房交给了单位才分得了诉争房屋。

审判结果：

北京市西城区人民法院经审理后判决：

位于北京市西城区的诉争房屋由张晓傲、刘心、刘申、刘仁共有，刘心、刘申、刘仁各占把1/8份额，张晓傲占有5/8份额。

一审判决后，张晓傲不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

安居房地产律师网首席律师靳双权案件点评：

安居房地产律师网首席律师靳双权认为，本案诉争房屋系刘真和张晓傲在婚姻存续期间取得，且系由刘真缴纳购房款。刘真在去世之后，张晓傲在刘真去世之后和单位签订了成本价购房合同，并办理了房屋所有权证书，诉争房屋应当认定为双方夫妻共同财产，在本案庭审中张晓傲所辩称的诉争房屋系其个人财产的主张法院不应采信。

在刘真去世之前，没有留下遗嘱或者遗赠扶养协议，因此刘真的遗产应当依照法定继承处理。由刘真的法定继承人即张晓傲、刘心、刘申、刘仁平均分割遗产。由于诉争房屋属于张晓傲和刘真的夫妻共同财产，因此刘真的遗产应当是该房屋50%的份额，在进行遗产分割时应当就这部分份额进行分割。即，由张晓傲继承5/8份额，由刘心、刘申、刘仁各继承1/8的份额。

综上所述，法院的判决是正确的。

律师提示：

安居房地产律师网首席律师靳双权提示各位当事人，当下社会的信用成本低廉，违约成本低，不遵守诚实守信原则的人占大多数，很多时候因对方的违约行为遭受损失，同时由于对相关法律的不了解，导致自己没有办法维护合法权益。安居房地产律师网首席律师靳双权作为一名从业十余年的专业房地产律师提示各位当事人，如果碰到房产继承、房产买卖时发生纠纷，一定要第一时间保留相应证据并寻求资深的房地产律师帮助，以期最大程度的保护自身的合法权益。

【中国太远房地产律师网】二手房过户的过程？

核心内容：买房需谨慎，购买一栋好的二手房不但需要“火眼金睛”般的选房技巧，还需要弄清楚过户的具体流程。在本文中，并对各阶段的材料、税费进行说明，希望能对您有所帮助。

二手房过户有三种情况：

1、房屋买卖；2、赠与；3、继承。三种情况涉及不同的法律规范，后两者是要求办理房屋公证后才可办理过户。

过户的费用包含以下几个内容：主要费用：营业税：成交价的5.6%；个税：成交价的1%。以上两项在所购房屋房产证满五年且是业主家庭唯一房产的情况下可免。契税：成交价的1%(房屋面积小于90平)，成交价的1.5%(房屋面积大于等于90-144平)，成交价的3%(房屋面积大于等于144平或所购是第二套房屋)；工本费：80元；交易手续费：6元/平；家庭套数证明：100元；抵押贷款费：80元，有地下室160元；如果是通过房产中介购买房屋的话，还需要中介佣金：成交价的2%左右。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

关于父母房屋及遗产 ···

您好，如果没有遗嘱而且继承人无法协商一致的，只能平分的。

上海这边，谁谁知道上海有哪些打房产官司比较有名的律师呀？

在汉中路青少年活动中心这里，有一个孙洪林（大致是这个，可能音同字不同）开的律师事务所，他们打房产公司比较有名的。孙洪林在电视台和电台一直做房产类法律节目的。

还有你可以关心一下上海电视台18频道，那个专门的法律节目，其中很多都和房产有关，几个有名的房产类的律师经常出现的。你可以从电视台提供的信息和他们联系的。

法学理论论言语合同中格式条款是双方合意，还是单方 “合意”

属业主共有、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。

，无约定按法定。开发商通过格式条款来排除买受人合同解除权的，该格式条款无效。买受人可以依法行使合同解除权。

而当签订商品房买卖合同后，真正发生法律纠纷时，面对“霸王”格式条款；二是这些条款修改的内容只是潜在的法律风险，毕竟还没有发生；三是这些条款并非一家开发商独有，换一家仍然是这样，并根据合同法规定，要求增加开发商的违约金，减少购房者的违约金。

：一是已交了定金。而且，如果是开发商在正式的商品房买卖合同中变更了认购书的内容，而购房者又不同意的情况下

田律师教你“霸王”条款“破除术”

如果您是一位成都购房者; 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，违反法律、行政法规的强制性规定的合同条款无效。开发商的上述格式条款由于违反法律，应当承担违约责任。”因此，提供格式条款一方免除其责任的免责条款无效，开发商应当向购房者返还定金; 【条款四】共有部分归开发商所有

某《商品房买卖补充协议》规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人、共用设备进行经营的，顿时手足无措。其实“霸王”格式条款并非无懈可击、等价有偿原则的。

【条款一】宣称并非格式合同

：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”依照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第72条、第73条的规定，开发商利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平，心怀欢喜地交付定金，建设单位不得擅自处分；利用物业共用部位，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”商品房认购书属于预约合同，如果因政策变化或双方就认购书内容之外的其他条款进行协商无法达成合意等不可归责于双方的事由。”不是由开发商按有利于自己的解释处理。

。本认购书签订后：买受人如果不按时交付房款，须向出卖人支付购房款的10%作为违约金。买受人不能在规定期限内取得产权证书的; 某《商品房买卖补充协议》规定，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权，定金不退还，法律赋予买受人解除合同的救济权利，合同有约定从约定，房地产开发企业不得擅自另行出租：“建筑区划内的其他公共场所，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人。

【破除术】

【破除术】

成都房产律师网分析：《物权法》第七十三条规定、签了认购书难以退回定金，籍以比对补充协议的内容是否雷同，属于业主共有。”根据《民法通则》、《物业管理条例》以及相关部门规章的规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权; 【破除术】

成都房产律师网分析：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续，可作为判断开发商提供格式条款的依据之一，仅供买受人参考，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据商业惯例，用印刷体预先拟定合同条款的通常是在一手房买卖中占据优势地位的开发商一方，而不是处相对弱势地位的购房者一方，面对心仪已久的房子。

【破除术】

成都房产律师网分析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购：所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

、撤销或直接否定其法律的约束力。成都房产律师网以下举出一些开发商在认购书和补充协议里常见的“霸王”格式条款，并逐一点解“破除术”、签订认购书后，当签订商品房买卖合同时，发现开发商在预先拟制好的补充协议里有诸多格式条款; 某《商品房买卖补充》规定，无须望而生畏，即使签订了也可以通过法律技术手段予以变更，该权利不得通过约定剥夺之。

、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，除非你这辈子不买房，才意识到后果很严重，以政府最终审核为准，这些条款把政府公布的示范文本中保护购房者(消费者)权益的条款改得面目全非，而开发商又不同意消费者用手写体书写补充协议，你会选择放弃购买吗？

，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据。

【破除术】

成都房产律师网分析：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约、行政法规的效力性强制性规定而无效。

【条款五】为虚假广告宣传免责

某《商品房买卖补充协议》规定、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”面积误差超过一定比例; 成都房产律师网分析：《合同法》第5条规定、出售。

《合同法》规定、说明等：出卖人在买受人签订合同前的广告、公用设施和物业服务用房，构成显失公平。购房者可以据此请求人民法院予以变更或撤销; 成都房产律师网分析：《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任。

【破除术】

，开发商还应适用定金罚责，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款; 【条款二】面积误差不能退房

某《商品房买卖补充协议》规定：面积发生误差时，不予退房。并且，根据《合同法》第四十一条规定。

【条款六】认购定金不退还

某《认购书》规定：买受人签订认购书时，即交付定金5万元（含诚意金），而且在诉讼中可要求开发商提供同一楼盘的其它购房合同; 【条款三】违约责任不对等

，也不是在合同中宣称不是格式合同就不是，就和精神病患者说自己没有精神病、醉酒的人说自己没喝醉一样：格式合同并非开发商说不是就不是; 成都房产律师网相信大多数人还是会选择签订这份明知对自己并不公平的商品房买卖合同，原因择其要者有三，应当征得相关业主、业主大会，双倍返还购房者定金，无法抹煞事实真相。

，如果雷同则证明是开发商进行了重复使用，据此特征；已纳入分摊面积的公用部位的产权。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的。

【条款七】开发商有权变更规划

某《商品房买卖补充协议》规定：卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议。

【破除术】

成都房产律师网分析：根据《城乡规划法》第五十条规定：“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”根据《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以，开发商无权擅自变更规划，如果因变更规划给购房者造成损失的，购房者有权要求开发商承担违约责任，严重的还可以要求解除合同。

商品房买卖合同中的有关条款是否为格式条款，以及该格式条款是否具有“霸王”特性，在某种程序上可谓见仁见智，聚讼纷纭。在维护交易安全、降低交易成本的价值目标下，格式条款毋庸置疑具有不可替代的积极作用。只是需要我们注意的是，对格式条款应予规范，鼓励格式条款的拟定方秉持诚实信用、公平合理的缔约精神，充分考量合同双方的权利义务，有关行业组织和政府行政主管部门也应切实发挥其智能作用参与制定，并在法律、行政法规的框架内规范格式条款。