民法典物权典亮点,民法典如何保护房屋使用权的?

民法典如何保护房屋使用权的？

作为现代人最重要的财产，房子的权利如何设计和保护，一直是民法典被寄予厚望的焦点。4月20日，民法典物权编草案提请十三届全国人大常委会二次审议。二审稿中新增了“居住权无偿设立”，却依然未对房屋产权届满续期做出明确规定。居住权自2007年被删除后再次回归，房屋产权续期悬而未解，民法典给出了答案，也留下了更多的讨论空间。

期满续费“不明”

去年8月，民法典物权编草案一审稿首次提及住宅用地使用权续期费用问题，并作出了一个原则性规定，但住宅建设用地使用权到期该怎么续期，是否需要缴费，如何缴费等问题至今未有明确规定。

什么是住宅用地使用权期间届满续期问题？按照相关法律规定，我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

简单来说，就是普通民众购买的商品住宅，其所涉及的土地使用权为70年，获取代价为开发商所支付的土地出让金，这笔费用随之转化为房屋的成本之一。实质上，这个成本是由购房者来最终承担。

民法典物权编草案在2018年8月首次提请审议后，关于住宅建设用地使用权问题成为外界关注的焦点。物权编草案一审稿曾对住宅用地使用权问题作出原则性规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

与现行《物权法》相比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。周友军表示，物权编草案一审稿总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个最终的意见，所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。

中国政法大学民商经济法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王雷认为，自动续期不需要再行办理续期申请手续，但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费，续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金，前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期，以免永久使用权导致国家对城市土地所有权的虚化。

不过，北京市东元律师事务所合伙人律师李松表示：“大家不用过分担心，我国开发商建设的许多房屋大部分是90年代之后，因此时间还很多。其次续期的费用也不会太高，肯定会保障大家居住有其屋。”

“虽然我国短期内不会有大面积住宅建设用地使用权到期的情况，但这个问题终究有一天会大面积爆发。”北京航空航天大学法学院教授周友军周友军表示，物权编草案二审可能还是会持着目前的立场，将这个问题留给未来继续讨论。

居住权回归

尽管居者有其屋的愿景很难一蹴而就，并不妨碍现代人对居住权据理力争。围绕居住权，二审稿进一步细化了有关居住权的相关规定，明确居住权是无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行了规范。具体来看，二审稿提出，居住权无偿设立；居住权人有权按照合同约定，对他人享有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。

居住权最重要的意义，还在于为“租购同权”的真正落实搭起法律的基础建筑。以居住权人的维度而视，不再区分产权人，人们不再为某一平等的公共服务的享有而另外付出额外的代价。虽然居住权并非是“租购同权”的全部，全面落实“租购同权”尚需户口改革、公共服务均衡化、保障性住房等一系列制度的配合，但没有居住权，“租购同权”可能成为空中楼阁。

如果法典没有明确居住权，社会保障性住房体系下的廉租房和公租房的承租人，就可能处于权利的“不安全状态”，这可能抵消保障住房带来的稳定性。据李松介绍，居住权争议的焦点多集中在公房租赁领域，“比如一些福利分房，居住人和其子女居住。居住人过世后，子女是否可以继续居住下去。当下主要根据子女是否有共居事实，也就是说子女是否长期在此居住来判断是否享有居住权。”李松说。

实际上，“居住权”制度并非首次提出。2005年《物权法（草案）》曾专章规定居住权制度，不过，因为始终存在争议，最终2007年3月通过的《物权法》删去了“居住权”的有关条款。居住权的立法之路，随着中国产权环境变化而多有起伏。计划经济时代，居住权与公房供给联系在一起，居住权人的子女甚至可以“继承房子”，哪怕没有产权。商品房时代来临后，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种特别用益物权，只要产权明晰，居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识，10年前居住权最终没写进《物权法》里。

时隔10年，居住权再次被写入民法典草案中，有专家认为，主要还是与我国老龄化问题日趋严重有关。“随着社会经济发展，中国现在逐步进入老年社会，养老变成一个普遍问题，养老不能完全依靠子女，社会化养老又不发达，还得靠老年人自己，他们最主要的财产就是房子，在之前通过以房养老的倒按揭方式的创新，解决了养老资金的问题后，还是需要以居住权从法律上做更好的保障。”吉林大学法学院教授蔡立东表示，按我国现在的养老形势，居住权通过的可能性很大。

抑价or养老

值得注意的是，在一些专家看来居住权的提出更多地是出于养老考虑而非为打压“炒房”、高房价等房产问题。

武汉大学法学院教授孟勤国认为，现在居住权的推出还是考虑到一部分人群需要长期居住房的需求，比如前面提及的保姆问题。现在有的老人找不到长期保姆，没有未来住房保障就是其中一点原因。

针对此前多家媒体曝出北京、深圳两地发现有房主将公租房通过中介对外高价出租的问题。孟勤国表示，公租房肯定不能出租，如果出租国家有权收回。但公租房的居住权和草案中所提及的居住权在本质上还是有区别的。“我们提到居住权是合同明确规定以后，在专门不动产部门办理居住权登记，取得有效认可才是居住权。如果只是公租合同登记严格意义上讲，那不叫居住权而是承租权。”

但是，居住权的设立对公租房群体还是有必要的，目前公租房的承租人只享有使用权，不具有物权，如果居住权的制度应用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受媒体采访时表示，“即便是政府也不能随随便便收回，如果政府以公共利益为由征收征用，那还要给予公租房的居住权人补偿，这样才能更好保障承租人的利益，对于低收入家庭来说这是更高的法律保障”。

在周友军看来，当前，人们对公有住房之上的居住权问题以及以房养老中的居住权问题给予了更多的关注，学界和立法机关对居住权的认识都相对统一。“民法典物权编最终可能会保留对居住权制度的规定。”

你知道《民法典》填加了居住权有什么意义吗？

十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，也将给我们的生活带来巨大变化。

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。民法典中的居住权是指有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住的需要。

一、关于居住权的相关条文规定

《民法典》第一百五十九条

居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条规定，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

二、居住权的属性特点

居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

居住权的设立方式为登记主义，居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以以遗嘱设定。居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物比如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

1、居住权属于人役权

居住权是人役权的一种特殊形式，指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

2、居住权的内容

居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物比如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

3、专属性

居住权物权化之目的在保障居住人的晚年生活，故不得让与或继承。

4、无偿性

古代罗马法中的居住权是解决没有继承权的女性或者奴隶老无所养的问题。现在主要解决父母、无房的离婚女性和受雇人比如说保姆的权利的问题。因此。居住权制度以恩惠为目的，居住权设定是无偿的。

5、居住权的设定方式

明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

三、居住权设立的背景和重要意义

居住权最重要的一个推动因素是中国在2014年开始“以房养老”的试点。尽管以房养老的模式涉及约30种，但人们经常所指的是住房反向抵押贷款。即拥有房屋完全产权的老年人一方面可以通过抵押房子的所有权获得退休后的养老金，另一方面也可以继续保持对房子的使用权利。而这种养老实践，实现了房屋所有权与居住权的分离。居住权的设立对保障房屋居住人的居住权利，特别是为老年人老有所养、老有所居，提供了法律制度的保障！

传统领域中居住权存在的必要性。事实上，在这些传统领域中，居住权仍有其存在的必要性。首先，物权法颁布之后的十年司法实践表明，在公房租赁型的案件情形下，居住权仍有其适用的空间。例如，职工购买公有住房，在国家规定住房面积以内，实行标准价；超过国家规定住房标准的按照市场价计算。职工按照标准价购买公有住房的，拥有部分产权，在自用和自住时受到法律保护；将优惠购买的住房投向市场时，则受到法律的约束，原产权单位有优先购买权。因此，部分产权的房屋的市场价格得不到肯定，在离婚分割时存在很大争议。笔者认为，部分产权的房屋在分割时双方不能达成一致的，可以由法院裁判以居住权的方式进行分割。享有所有权的一方必须接受另一方居住权的限制，直至另一方再婚时为止。还有一种情形是双方都没有所有权的婚姻住宅，主要是承租的公房。单位为便于对房屋的管理，一般不愿意在夫妻双方离婚的情形下，由非本单位的人继续承租。享有公房承租的一方在住房方面享有隐性的利益。因此，应当允许在承租的公房上设定居住权。

在继承法领域，居住权也有适用的空间。目前，我国婚姻状况呈现出复杂化的趋势，再婚人群增多，特别是老年人再婚问题不容小觑。老年人再婚的最大障碍来自于子女，而子女对于父母再婚的主要忧虑在于害怕将来的继承利益受到威胁。例如，老人临终前将自己的房产留给子女，同时嘱咐子女让生存配偶在有生之年居住房屋。实际上老人是想在房屋上设定居住权，但是由于没有居住权这项制度，老人的嘱咐仅仅具有债权的效力。如果允许设定物权性质的居住权，生存配偶不仅可以对抗继承人的房屋所有权，还可以对抗继承人以外的第三人。当其权利受到侵害时，如房屋被征用或者第三人损害房屋时，居住权人可以独立地行使物权，在替代的房屋上主张居住权，或者就房屋的补偿金、赔偿金主张相应比例的补偿。因此，居住权制度可以保障生存配偶的居住利益，也可以保障子女的继承利益。

在离婚帮助型的案件中，居住权制度也有适用的空间。例如，婚姻法第42条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成，由法院判决。”针对这一规定，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款中规定了居住权：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权。”但是，居住权的范围和设立条件是什么，司法解释语焉不详，或者说，这超出了司法解释所及的范围。在未来的民法典婚姻家庭编中，应将离婚时弱势一方的居住权纳入婚姻家庭编中。具体的法律规定可参酌国外之立法例，也应特别关注离婚后抚养子女一方的居住权。此处也需要在民法典物权编中设立居住权作为制度支撑。

在婚姻法和继承法的修订过程中，事实上对物权编的居住权制度也提出了更高的需求。某种程度而言，居住权制度的引入有利于婚姻家庭法和继承法的制度改革。在以上的例子中，都需要有居住权制度来支撑。因此，如果在民法典物权编中引入居住权，将为民法典继承编、婚姻家庭编的变革提供有力的制度支撑。

居住权可以拓展至新型领域。事实上，居住权不仅在传统领域中有适用需求，还可以拓展至新型领域，比如进行保留居住权的买卖，例如，在只有一套住房的情形下，老人可以在有生之年保留对房屋的居住权，而房屋的受让人则一次性或者分期地向其支付价款，作为养老金。此外，在合资建房时可以设立居住权，在分时度假领域也可以设立居住权。可见，居住权的功能也不仅限于保护弱势群体的层面，还可以实现所有人对财产利用多样化的投资功能。

居住权的适用范围和社会功能的扩张和延伸，对于更好地保护弱者利益、体现房屋所有人的意志，为社会创造更多的财富有着无可替代的作用。因此，这个制度如果设计得当，完全可以赋予新的生命。在民法典物权编的制定过程中，立法者应当将之纳入，为实现所有权人对其财产进行多种形式的利用提供更多的选择。

民法典规定的新兴权利或新的权利有哪些？

民法典规定的新的权利是啥?

1、《民法典》物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

2、据《民法典》的规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

3、居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

物权法30条与民典法哪哪条相似？

物权法第三十条对应民法典第二百三十一条。

民法典第二百三十一条

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

2021民法典意义？

亮点一是进一步完善了未成年人和老年人的照顾和监护制度，同时第一次对于胎儿的权利提出保护原则。

亮点二是在物权编中明确了住宅用地使用权期限届满自动续期的原则，还增加了居住权的内容，规定居住权人有权按照合同约定对他人住宅享有占有、使用的用益物权，以方便和满足生活居住的需要。

亮点三是在合同编中完善电子合同订立，履行特别规则是适应和发展电子商务、数字经济的需要。合同编还明确了禁止放高利贷，借贷利率不得违反国家有关规定。

亮点四是人格权的独立成编。对于人体冷冻胚胎、“基因编辑”、干细胞买卖等一些新技术出现的争议，明确划出了法律红线，作出了具体的规定。同时对于性骚扰的认定标准进行法律规定，还加强了个人信息权和隐私权保护的内容。

亮点五是在婚姻家庭编中规定了30天离婚冷静期，减少因为一时“头脑发热”而离婚的情况，保护了家庭和人伦秩序的完整性。亮点六则是在继承编对遗产继承的范围作出了改变。遗产范围是指自然人死亡而遗留的个人合法财产，其中包括有游戏账号、微信号、QQ号码等数字虚拟财产。

第七个亮点是在侵权责任方面，强调有关机关应当依法及时调查，包括高空抛物、坠物致人伤亡等事件中采取必要保障措施的责任人及应当承担未履行安全保障义务的侵权责任。

这部法典曾历经了四次的启动后又搁置，经过几十年的调查和修改，集中了几代法律人的智慧结晶，最终在今年的全国人民代表大会上被表决通过了。这部法律的颁布实施标志着我国在推进依法治国的进程中又迈出了历史性的一大步，充分体现出我国社会主义制度的优越性，对于坚持和完善中国特色社会主义法律体系，提升人民生活的幸福感和安全感具有非常重大的历史意义。现在全社会都掀起了学习《民法典》的热潮，我们这些在大墙内的服刑人员也同样不能掉队。我们也深刻认识到这部法律的重大意义，学好这部法律，为成为一名知法守法的公民而努力！