民法典278条构成要件,各市规定旧楼加电梯套用民法典第278条表决执行法律需规定吗?

各市规定旧楼加电梯套用民法典第278条表决执行法律需规定吗？

各省市有关部门就旧楼加电梯之事，均出文件专门规定：单元业主申请加电梯要套用民法典第278条（七）项表决，由双2/3业主表决，同意业主达到双3/4即为表决通过。

其中有几个问题待探讨：

一是，办某件民事，本应自然依照法律或法规操作；而加电梯申请之民事，各省市为何要在文件中专门规定套用民法典第278条（七）项？且该项律文与加电梯在表面文字内容上，几乎无关联，令许多人不解或持异意，又一直不见最高法院的解释。

二是，民事如何执行或对号适用哪条法律，是很自然的操作。如当事各方有异意，还可申诉、申辩及商讨，根本无须由地方相关部门行文专门规定：哪类民事套用哪条法律。而操作中更有专业法庭和专业律师协助与督办，为什么各省市都行文专门规定加电梯要套用民法典第278条（七）表决呢？岂不是有条件的限制执行？是法律大还是地方规定大？《国家立法法》也无此条文，岂不涉嫌主从颠倒吗？

三是，加电梯事关民私法，应完全依民法典私法操作；如有法律空白，也应由司法部门依法审判处理，各省市任何规定都无权干涉或法外专门规定限制。

四是，涉及民事私有财产，应遵守宪法及民法典总则，必须坚守平等、公平、公正、自愿，不可违背公序良俗。少数服从多数的筒单原则，不可无法律根据的乱套用。以多数人的利益去否决少数人的权利，是无法律依据的违法行为。

五是，加电梯既然许可自愿参加，妨碍私宅环境反对户就可依法否决。加电梯建筑面积不能进行不动产登记，又是可分割的共同共有物权，不是小区全体业主或单元全体业主的不可分割的共同共有物权，却建在单元大门前，遮光挡风，妨碍消防，违背公序良俗，不具备合法建筑的所有属性。各省市至今都无有文件明确加电梯是改建，却按改建套用法律，可见法律尚无有完美解释。

有关民法典278条的案例？

近日，成都地区首例“电梯加装”相邻关系纠纷案宣判，小区高层住户的诉求获得了法院支持，一楼住户应当予以配合。

加装电梯为何不需要所有人同意，而受损者利益也应给予考虑。这是因为加装电梯是众益项目，并不属于法定的“公共利益”项目。政府推动实事工程，对每部电梯进行补贴，属于给付行政，但并不因此使其具有“公共利益优先”性质，仍然必须在业主协商的框架内解决。

城市更新中的旧住房拆除重建，建成之后，业主可以回迁，这是否也属于众益项目呢？是否适用加装电梯的法理呢？

成都首例判决，解决了部分问题

成都地区首例“电梯加装”相邻关系纠纷案宣判：成都市温江区白马庙街2号小区高层住户的诉求获得了法院支持。电梯加装行为合法有效，一楼住户应当予以配合。

判决理由至为简单：涉案楼宇加装电梯事项已获专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，加装电梯事项亦在小区里公示，即便一楼两被告除外，也达到了两个“三分之二以上”的要求。

很显然，法院援引的是我国《民法典》第278条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。法典接着规定，重大事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。一般事项则经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

简言之，民法典确定的是“算人头又算面积”规则：首先，以两个“三分之二”作为业主大会有效召开的前提。其次，重大事项以两个“四分之三”以上同意视为通过，一般事项以两个“二分之一”以上同意视为通过。总体折算下来，重大事项以专有总面积及业主总人数的“二分之一”以上同意视为通过，一般事项以专有总面积及业主总人数的“三分之一”以上同意视为通过。第三，关于“重大事项”，民法典采取的是列举加兜底的方式，即筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，均属于重大事项，同时民法典设定了“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”作为兜底条款。

加装电梯，应属“改建（准确地说，属于新建）建筑物附属设施”，属于重大事项，应当三分之二以上出席，出席者四分之三以上通过，方能有效实施。成都一案中，只有一楼两户业主反对，加装电梯的有效性，当无问题。

然而，法院的判决，只是解决了问题的一部分，

高法对民法典278条司法解释？

高法对民法典278条有司法解释，具体内容是：第七条处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第(九)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第九条民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

为什么民法典278条中(七)表述为“改建、重建”，而不是用“新建、扩建”表述？

因为既有商品多层步梯房加梯的行为，不是民法典278条管理的范围，加装的电梯是一种新建行为，根据有关法规，这种行为必须要服从城市基本建设有关规划的管理原则。新建、扩建是一种基本建设行为，是要经有关主管部门立项审批的，既:立项、批复（备案）、设计、申请审核、施工、监督管理、竣工验收、交付备案等程序。民法典278条款所规定的、只是对业主有共同事项的既有物业管理关系的一般性规定的法律管理型条款，所加装电梯是一种在既有商品多层住房上新建新增的另一种物权的行为，参照民法典278条加梯是否要增加物权只是一种意思表达。具体落实加装电梯时、其行为符合物权法定原则、又要服从城市基本建设规划管理的要求。改建、重建是对既有建筑的修缮行为，不是无中生有的物权设立行为。所以民法典278只提改建、重建的意思表达；不提新建，是因为新建不是民法典278条款管理的内容。

综上只是个人观点，欢迎持不同观点的网友批评指正！

民法典关于电梯梯控的规定？

《民法典》第278条第七项内容：改建、重建建筑物及其附属设施。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。