北京加装电梯民法典北京加装电梯一楼最后怎么解决

北京加装电梯一楼最后怎么解决？

北京加装电梯一楼最后的解决方案无非就二种装，或者不装。

我有幸是正在征集意见加装的老旧小区。我们这里的小区是纯粹的老旧小区。小区的楼房建于70年后期，当初属于单位建房，各单位建各单位的，组成的小区，产权混乱，各自为政。而且由于工艺，技术，原材料等问题，这种楼房都是砖混的材质，楼板还是一块块拼接的。这种质量的楼房加装电梯不能停在入户门层，只能在半层停，不论是谁回家都得爬上半层或者爬下半层。

这种老旧楼房年代太久了，砖基本上已经开始粉了，承受不了太多的震动和称重的改变了。所以现在小区支持加装电梯的业主并不多。来了二波加装电梯的公司都无功而返啦！

住宅楼加装电梯，到底需不需要全体业主同意？

住宅楼加装电梯，分为两种，第一种在对于已经入住的用户的采光以及居住受到影响的部分，进行改造的，必须经过业主的同意。另外一种是老房改造，这一部分只需要城管和房管部门的同意，并且政府出文，进行改造的，是不需要经过全体业主同意的。但是现在由于政府在运作过程中更加体现出尊重民意和民情，都会征询广大用户的同意。一般用户都会比较通情达理，但是部分用户会利用每次政府为居民进行改善的机会，趁机向政府开口要补助等等，所以政府有的时候只能把决定权推给所有业主，希望以业主的力量来推动事情的进展。

北京加装电梯一楼补偿标准？

补偿标准从几千到几万不等，一般视情况而定：

一、便利情况，若安装后导致出行不便，可要求赔偿5千到1万不等；

二、采光影响，1楼可以在原基础上增加10%~20%，从5千到7千不等；

三、利大于弊，安装电梯后便捷程度提升就无补偿；

四、楼房质量，若因安装问题致使楼房质量下降，每家每户4~8万元不等。

国有划拨土地可以转划给职工加装电梯吗？

一、 加装电梯应当依法取得土地使用权

(一) 法律的要求

《土地管理法》第54条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等【有偿】使用方式取得；……”。

《房地产管理法》第2条规定：

“本法所称房屋，是指土地上的房屋等【建筑物及构筑物。】

本法所称房地产开发，是指在依据本法【取得国有土地使用权】的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产【转让】、房地产抵押和房屋租赁。”

《房地产管理法》第3条规定：

“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。”

根据上述规定，可以看出：

1、国家实行土地使用权有偿取得制度；

2、建设建筑物或构筑物应当取得国有土地使用权；

3、取得国有土地使用权的方式包括：出让、转让和划拨。

2、加装电梯属于建设建筑物或构筑物，不适用划拨方式取得土地使用权，应当以有偿转让的方式取得。

需要说明的是，虽然《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》规定了建设用地使用权出租的情况，但是基于房地一体原则（《民法典（物权）》第356和357条），建设用地使用权的出租方式不适用于建筑物和构筑物的建设，也就是说，不适用于加装电梯。

二、 实践中的要求

以北京和上海为例，提供土地的权属证书是办理《建设工程规划许可证》的前提条件。

北京（(010)89150709）和上海（（021）63193188-06013、06012）不接受以租赁的土地使用权办理《建设工程规划许可证》，只能以土地使用权人的名义申请办理。

也就是说，在实践中只能以转让的方式取得小区公共用地的使用权。这也是《民法典》规定的“房地一体”原则在实践中的体现。

三、 小区公共用地的使用权在谁名下

《不动产登记暂行条例实施细则（2019年修正）》第36条规定：

“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”

根据上述规定，小区公共用地的使用权属于整个小区的业主共有。

四、 取得小区公共用地使用权的法定程序

(一) 取得整个小区大部分业主的同意

《民法典（物权）》第301条规定：

“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”

《民法典》第二百七十八条

“下列事项由业主共同决定：

……

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

……

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

……。

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第（七）条规定：

“完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。”

根据上述规定，加装电梯占用小区公共用地的行为首先应当取得小区内大部分业主的同意，并且应当提前向主管部门咨询土地是否具备独立分宗的条件。

需要强调的是：取得大部分业主的同意不是指“公示无异议”，而应当是明确的“表决同意”。

(二) 签订书面转让合同

《房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

根据上述规定，小区内业主转让部分公共用地使用权，应当签署书面的转让合同。

(三) 办理公共用地使用权转让登记

《民法典（物权）》第209条规定：

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

根据上述规定可以看出，我国不动产物权的取得不仅应当签署书面转让合同，而且以登记生效为原则。

因此，即使取得了小区大部分业主的同意也不代表已经取得了小区公共用地的部分使用权，只有签署书面的转让协议、支付对价并办不动产转让登记手续后才取得合法的土地使用权。

五、 加装电梯没有依法取得小区公共用地使用权的法律后果

《民法典（物权）》第233、235、236和237条的规定：

第233条：“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第235条：“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”

第236条：“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

第238条：“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。”

《民法典（物权）》第286条规定：

“业主大会或者业主委员会，对……违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月）第15条规定：

“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

……

（四）违章【加建、改建，侵占】、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”

根据上述规定，加装电梯如果没有取得国有土地使用权，其法律后果如下：

1、没有取得土地使用权也没有取得《建设工程规划许可证》

【既属于违法建筑也属于违章建筑】，小区业主们可以通过召开业主大会或业委会要求加装电梯的业主补办土地使用权转让手续、补交土地使用权转让价款、或者要求加装电梯的业主拆除加装的电梯，或者通过诉讼等途径解决。

同时，小区业主也可以向有关行政主管部门报告或者投诉要求拆除违章建筑。

2、没有取得土地使用权但取得了《建设工程规划许可证》

【属于违法建筑】。从没有取得合法的土地使用权的角度看，类似于小产权房。小区业主们可以通过召开业主大会或业委会要求补办土地使用权转让手续、补交土地使用权转让价款、或者要求加装电梯的业主拆除加装的电梯，或者通过诉讼等途径解决。

六、 地方性法规和法律、行政法规的规定不一致怎么办？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月）第18条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以【法律、行政法规】为依据。”

根据上述规定，如果各城市关于加装电梯的规定和国家层面的法律、行政法规冲突，则应当以国家层面的法律、行政法规为准。

各市规定旧楼加电梯套用民法典第278条表决执行法律需规定吗？

各省市有关部门就旧楼加电梯之事，均出文件专门规定：单元业主申请加电梯要套用民法典第278条（七）项表决，由双2/3业主表决，同意业主达到双3/4即为表决通过。

其中有几个问题待探讨：

一是，办某件民事，本应自然依照法律或法规操作；而加电梯申请之民事，各省市为何要在文件中专门规定套用民法典第278条（七）项？且该项律文与加电梯在表面文字内容上，几乎无关联，令许多人不解或持异意，又一直不见最高法院的解释。

二是，民事如何执行或对号适用哪条法律，是很自然的操作。如当事各方有异意，还可申诉、申辩及商讨，根本无须由地方相关部门行文专门规定：哪类民事套用哪条法律。而操作中更有专业法庭和专业律师协助与督办，为什么各省市都行文专门规定加电梯要套用民法典第278条（七）表决呢？岂不是有条件的限制执行？是法律大还是地方规定大？《国家立法法》也无此条文，岂不涉嫌主从颠倒吗？

三是，加电梯事关民私法，应完全依民法典私法操作；如有法律空白，也应由司法部门依法审判处理，各省市任何规定都无权干涉或法外专门规定限制。

四是，涉及民事私有财产，应遵守宪法及民法典总则，必须坚守平等、公平、公正、自愿，不可违背公序良俗。少数服从多数的筒单原则，不可无法律根据的乱套用。以多数人的利益去否决少数人的权利，是无法律依据的违法行为。

五是，加电梯既然许可自愿参加，妨碍私宅环境反对户就可依法否决。加电梯建筑面积不能进行不动产登记，又是可分割的共同共有物权，不是小区全体业主或单元全体业主的不可分割的共同共有物权，却建在单元大门前，遮光挡风，妨碍消防，违背公序良俗，不具备合法建筑的所有属性。各省市至今都无有文件明确加电梯是改建，却按改建套用法律，可见法律尚无有完美解释。