民法典关于小区改建扩建,民法典关于小区新建住宅的规定?

民法典关于小区新建住宅的规定？

《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

旧楼外加装电梯与连廊属新建还是改建？新建与改建的定义是什么？

老旧住宅加装电梯约7年以前开始试点，真正到兴起也不过是在2018年前后。

对于加装电梯不少人疑惑适用法律问题。从物权法和民法典，都绕不过去一个问题:加装电梯到底是新建还是改建？

为什么这么说呢？这牵涉到一个法律适用性的问题。如果加装电梯工程是新建，那就不适用于民法典278条(物权法76条)。

国务院《建设工程质量管理条例》释义:

所谓新建，是指从基础开始建造的项目。按照国家规定也包括原有基础很小，经扩大建设规模后，其新增固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上，并需要重新进行总体设计的建设项目；迁移厂址的建设工程（不包括留在原厂址的部分），符合新建条件的建设项目。

分析以上新建项目有三个并列特征， 从无到有算最主要的一个特征，第二个特征是扩大规模达到原固定资产总值的3倍以上，第三个特征迁移厂址，重新建设。

所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量，或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。

从以上定义就能看出来，老楼加装电梯是属于改建工程，因为它符合[或改善建筑物使用功能，对原有工程进行改造的建设项目]改建的定义。

既有住宅加装电梯虽然少许增加了建筑面积， 但是没有达到新建项目第二部分的描述[经扩大建设规模后，其新增固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上，并需要重新进行总体设计的建设项目]的要求。

电梯只能依附其他建筑的附属设施，不可能四六不靠地设计施工而存在，根本不具备独立建设并以新建立项，所以加装电梯只可能是改建，而不可能是新建。

加装电梯的工程名称准确应该是老楼改造电梯新装。

有不少持反对意见的头条作者，匆匆忙忙翻阅挑捡法规，激动中看到第一句话[所谓新建，是指从基础开始建造的项目。]后言之凿凿的下了结论，加装电梯属于新建。此言差矣。

各位，法规要看全部完整的描述，切勿断章取义，不然那就很容易犯看见了骆驼就叫马背肿的笑话。

如果不懂法律法规，那也要请相信政府啊！那么多专业人员把关，法律条文、专业技术难道不比大多数看官懂？

没有真凭实据，胡言乱语一番有啥意义呢？

民法典小区围墙的规定谁有权拆小区围墙？

只有业主有权。

一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主头上。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

有人提出，小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积，如果是的话，小区开放应给买房的业主予以补偿。

老旧房加装电梯，发布电梯批前公示后二楼用户怎么维护权益？

通过半年来在网上学习的方法，提供以下分析意见，仅供参考:

二楼住户签字同意装电梯了吗？如果签了字，那维权比较难，电梯建好后维权，看了些案例二楼基本不会有什么赔偿，在北面安装的不影响日照，只是影响采光，赔偿有限，就算在南面影响日照的，也就赔千儿八百的。影响通风，说你有容忍义务；影响房价，要你举证，即使有房屋中介机构的估价，但法庭不一定采信，看广州的一些案例纯一楼赔两三万，三五万，你可以自己查查。

综上: 反对加梯要从头到尾反对，在公示期间提交实名反对意见书，索要签收回执，拍照录音摄像留证据。多渠道进行反对，比如通过12345，领导留言板，纪检监察机关等。

！！！不要首先打民事侵权， 方向错了，应该在公示期 打行政诉讼 ，电梯安装结束后 打行政撤销，侵犯物权加民事侵权。最后才考虑单纯的民事侵权诉讼。即使最终结果不理想不能阻止加梯和拆除电梯，起码诉讼会让你从电梯后续的维保费电费修理费和事故赔偿费等等麻烦中剥离开来。

行政诉讼:

批前公告期满后，已经批出规划许可证的，此时建议行政诉讼，也许可以停工（不建议行政复议，会把抗辩方升级到市级的规划部门的），研究城乡规划法 土地管理法 建筑方面的法规，找审批方面的漏洞 :

1 土地使用权属证书，办规划许可证首先要有土地使用权证。由于民法典和房地产管理法等方面的法律规定，一地不能两卖，房随地走，加装电梯占用道路和绿地，肯定是不能取得土地使用权转让的，是非法建设。地方的政策不能违反上位法。

2 建设主体是谁，单元的业主不能当主体，应该是小区全体业主才能当建设主体。

3 电梯加装申请程序是否有瑕疵 有无冒签名 公示是否够若干工作日，有无假公示 比如我所在的小区，有个单元7月7日贴出来的公示，日期是7月5日开始计算。但有些案例即使证明流程瑕疵 有假签名，也不会撤回规划许可证。

4 如果有业主没签名，批出行政许可之前为什么没有召开听证会。加装电梯是新建，国务院发布的《建设工程质量管理条例》释义第二条: 所谓新建，是指从基础开始建造的建设项目。 所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量，或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。不能用民法典278条来表决，而应召开小区业主大会，三分之二以上签字同意，本楼栋所有人都签字同意。其实说一千道一万，加梯再怎么表决都不能合法取得土地使用权。

5 研究公示的图纸和工程实际施工是否一致，如果加装工程涉嫌不按图纸建设，可以举报，有个例子 住宅楼电梯加装中断一年多 还能重启吗？

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1726166331930257820&wfr=spider&for=pc&sa=vs_ob_realtime

未按规划图纸施工 执法部门叫停 明明已经拿到了《建设工程规划许可证》，为何开工后又被执法部门叫停？“天河东路209号电梯加装工程涉嫌不按图纸建设”，这是《责令限期改正通知书》给出的执法理由。

6 阻止施工的方法，参见头条作者 '智勇双全的饺子X '的相关文章。

复制一些条友的帖子:

*首先要查清楼上有无得到土地使用证和消防部门发出的安全报告评估证书，还有小区环境评估报告。如果他们没有这本证书，属于违法建筑。因为这三本证书在前，建筑规划许可证在后，得许可证，属于违反行政审批程序法规，属于违法审批。你不能用业主身份，只能用一个中国公民身份维护国家土地法和消防法同环境保护法。下一步再用业主身份维护自己权益，包括通风，遮挡阳光，影响个人出行，如果是底层业主还要提出当发生水灾，化粪池倒入屋里，你可以提出在5楼以上任何一层，在哪一层每户业主拿出5平方米面积用于应急场地，你还要提到希望这些业主有容忍义务。

*按照国家建筑规范要求，增加电梯涉及到地基勘测，原有房屋结构是否符合，电梯方案专家评审等十几项内容，如果任何一项不能通过，那么这个项目都是非法的。另外，设计方案的设计师就是设计图纸上的名字的，可以要求方案汇报的时候到场汇报，如果是外地设计公司，十有八九就是挂靠的，另外设计公司的资质必须是甲级。还有，该项目的承建方的项目经理必须具有国家注册建造师证书，且建造过程必须24小时在现场，否则也是违规的。

*知友 莫大拉:电梯行业，只要有投诉就有罚款 监督电梯严格按照国家规定进行保养就能保证没一家维保公司敢接手 我甚至只需要跟电梯维保公司这样说，我是电梯一线维保人员，我已经工作了很多年了，我是一楼的，我反对装电梯结果他们装好了，我也不是为难你，我要是为难你我也不会当面和你们说这些了，我会对每一个接手的维保公司说这些，最近查的比较严，已经有好几家在特种设备管理制度这块被干了，你们还是注意一点好。投诉现象，针对的是用户物管和维保，投诉人员不处理怕不是想不开，我投诉市长信箱技监局不作为。

电梯本身就不是一个稳定的系统，任何一个点有问题都不能用，实际上说，比如我，我要是反对装电梯，我有一百种方法在安装中恶心你，我有一千种办法让你装好不能用。举个简单的例子，我以最严格的标准检查你的电梯，只要有问题我就投诉技监局，我不坐那电梯，我就当个热心群众，你关人了维保人员没及时赶到，我投诉，你底坑积水我投诉，你维保公示栏忘写了，你合格证没贴出来，你保养不规范，我投诉。我光用正当手段我就能把你这电梯逼得没公司敢接手维保，没维保公司接手了我更开心，继续反手就是一个投诉。我能让你电梯维保价格1000一个月都没公司敢接。我甚至能在你电梯附近免费给你装个摄像头给技监局的看监控录像。正当手段都能让你用不了电梯，更别提下三滥的手段了...哪样用户受得了。

民法典第279条件的内容是什么？

根据《民法典》第279条的规定，住宅商用最起码应当符合两个条件，一是符合法律、法规及管理规约；二是征得有利害关系的业主同意。两个条件分别来说：

(一)符合法律、法规及管理规约

对于住宅商用的审批程序，并没有法律法规的专门性规定，但是依据《中华人民共和国城乡规划法》第九条：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，……”的相关规定可知，建筑的住宅用途是经过规划审批的，必须遵守，如需改变，应经规划部门的审批同意。

另外，如果小区业主管理规约对于住宅商用有限制的，还应当遵守管理规约。

(二)经有利害关系的业主同意

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”由此可见，业主不得随意改变住宅的居住用途，这是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如未能取得整栋楼全体业主的同意(哪怕只有一名业主不同意)，则改变房屋用途是不合法的。

住宅不得进行哪些商业用途

《娱乐场所管理条例》(国务院458号令)第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：(一)居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；……”、《西安市大气污染防治条例》第三十四条第二款规定：“禁止在居民住宅楼的底层新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食服务业经营场所；不得将居民住宅楼中的住宅用作产生油烟污染的饮食服务业经营场所。”由上可见，住宅不得用作餐饮、娱乐用途。

《民法典》

第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。