民法典关于新建电梯问题,小区加装电梯遭反对，法院如何判决?

2022-11-20 知识大全

小区加装电梯遭反对，法院如何判决？

商品多层住房是业主依法确权享有合法权益的一种私有物权房，简单的说:商品多层住房加梯是改变业主既有合法物权持有秩序及以步梯房方式建立起来的物业管理秩序的行为，所以说擅自加梯违反业主物权法定原则的行为！是破坏既有公序良俗的行为！

法院的判决应该是以法律事实为依据、以现有的法律条款为判决的规定，那么请问:加梯人在商品多层住房加梯的法律事实依据是什么呢？有法律事实依据吗？以民法典288条相处理邻关系的一般性的原则性条款吗？这是不对的！商品多层住房是业主用真金白银以公平公正自愿在市场经济秩序下取得的合法私有物权房，是业主自行选择的生活住房通行方式，买卖什么样的住房加梯人是非常明晰的，所以加梯人的通行困难并不是相对物权人的物权限制造成的，是加梯人自愿选择的，业主商品多层住房的物权是法定的！因此在反对加梯人依法登记确权取得的享有的合法权益上使用此条款作为反对加梯人“容忍”的判决依据显然是适用法律错误的行为。

反对加梯的四个法律事实:一是依法建造的事实（证据:从规划审批到交付使用的各种资料看）；二是依法登记确权的事实（证据:房产登记证、土地使用证）；三是通过自愿买卖合法取得财产标的物的事实（商品房销售合同）；四是业主之间的管理关系是以步梯房的共同物业事项建立起来的物业管理基础法律关系的事实（物业管理审批及管理内容事实）；所以商品多层住房是有约定的法定事实。

法院判决应该使用一下规定:

根据民法典289条:法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。又根据《民法典总则编若干问题解释》第二条中提到“当事人主张适用习惯的，应当就习惯及其具体内容提供相应证据”的司法裁量的规定。加梯人就必须对自己的加梯的行为主张、提出合理合法的加梯依据，商品多层住房是业主依法确权规定的物权房。维持现状的判决应该是依法判决的结果。

其实、商品多层住房是业主依法确权享有的法益权房，加装电梯是加梯人在他人享有法益权房上进行的一种加梯诉求权益。具体能不能加梯是取决于两种权益管理的许可行为:一是与权益人的加梯协商许可，二是申请行政管理的许可，既有合法物权益永远大于申请权益，所以在业主享有的法定权益上加梯不存在多数人有合法权益之说，加梯是一种物权设立行为，采用任何形式的加梯比例表决方式加梯、都是一种变相的侵权行为。

综上只是个人观点，欢迎持不同观点的网友批评指正。

住宅加装电梯管理规定？

根据《中华人民共和国立法法》第八十八条的规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。如果现行既有住宅加装电梯管理办法中关于业主表决比例的规定与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不一致的，从2021年1月1日起，既有住宅增设电梯的业主表决比例应依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行，即业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

既有住宅加装电梯，确实是一项惠及百姓、广受欢迎的“民生工程”，大多数居民从大局出发，按照“有利生产、方便生活、团结协作、公平合理”的民法精神，给予支持配合，使很多既有住宅楼包括老旧小区单元安装了电梯，告别“爬楼难”，极大方便了出行，让人民群众获得了“上上下下”的幸福。

然而，全国各地既有住宅加装电梯工程呈现进展不一、效果差异等不同状态，究其原因在于对加装电梯涉及的政策支持、法律适用、入户技术、安全保障和协同推进等问题是否得到系统的考量和解决。

政策支持

国家对既有住宅加装电梯总的方针和宗旨是“服务老龄社会，鼓励加装电梯”。

2018年，国务院将既有住宅加装电梯写入政府工作报告中。2019年7月，住房和城乡建设部有关负责人在国务院新闻办举行的政策吹风会上鼓励有条件的地方加装电梯。各省、自治区、直辖市和部分市县分别制定了有关既有住宅加装电梯的指导意见或具体实施办法，明确了政策和相关要求，规范了审批流程和配套监管服务。

然而，在实际推进过程中，也有少数地方政府扶持力度不够、牵头力度不足、审批程序多，造成居民加装电梯诉求协调难，成功加装电梯数量少。对于多层住宅加装电梯遇到的新情况、新问题缺乏有效的解决办法，出台的具体实施细则不具体，一知半解，不切实际，可操作性差。

法律适用

一些地方对既有住宅加装电梯实行“一票否决制”，居民意见不一成为既有住宅加装电梯的最大障碍。尤其是一楼住户以担心电梯有噪音、影响通风采光、存在安全隐患、房价贬值等不同理由，对加装电梯持消极态度，有的甚至强烈反对或设阻，致使一些既有多层楼房无法加装电梯。

既有住宅加装电梯，涉及到相邻关系的处理，应尽可能让全体业主达成共识，协调利益，和谐推进，把加装电梯这种惠及民生、增进居民幸福感的民生大事做成惠民工程、和谐工程、共赢工程。

当然，少数住户持消极态度甚至反对意见，从法律上讲并不必然影响对既有住宅加装电梯工程的推进。

在《民法典》生效实施之前，只要满足《物权法》第76条规定的“双2/3”即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。《物权法》第76条第一款第（六项）规定“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”既有住宅加装电梯显然属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，需要“双2/3”同意。

以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例，只要达到专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主同意即可。

2021年1月1日生效实施的《民法典》，降低了对既有住宅加装电梯这项“改建、重建建筑物及其附属设施”业主表决同意的门槛。

同样以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例，在获得专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主参与表决的基础上，只要达到参与表决的“专有部分建筑物面积800平米业主的3/4（600平米）和参与表决的8户业主的3/4（6户）的同意”，即满足了法定比例。

通过对《民法典》第278条和《物权法》第76条的比较，在前述12户专有部分建筑物总面积1200平米的事例中，我们不难看出，《民法典》生效实施后，参与表决的专有部分建筑物面积和参与表决的业主与依照《物权法》第76条规定要求的800平米和8户业主（“双2/3”）比较降低到了600平米和6户业主（双“1/2”）。

各级政府、有关组织和人民法院都要按照《民法典》“总则编”和“物权编”有关规定积极作为，不能任由少数居民“任性”而阻碍加装电梯这一民心工程的顺利推进，更不能因为少数住户“不同意”就让人民群众“上上下下”的幸福梦成为空想。

对不支持配合的少数住户，多数意愿住户应当尽最大努力做好说服劝导工作，实在无法协调的，可向所在社区或政府职能部门反映，由社区或政府职能部门调解或申请有关组织调解，力争促成全体业主同意。对加装电梯反对并设阻的业主，可由同意加装电梯的多数意愿住户诉请人民法院判决支持加装电梯，排除妨碍，并按照楼层比例分担费用。对不自动履行判决的，可申请人民法院强制执行。

当然，按照一些顺利加装电梯单元的习惯做法，对一楼住户可不要求分担任何费用，对其他楼层暂时不参与的住户，可采取暂不发放电梯乘坐卡的办法，允许其今后补缴费用后再使用电梯。

对少数业主以所谓影响通风、采光、安全隐患、房价贬值等不同理由诉请阻止加装电梯的，人民法院应做好调解工作，或驳回其诉讼请求。

2021民法典电梯维修的规定？

1.根据2021年1月1日生效的《民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2.根据《物业管理条例》第五十三条的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

武汉市既有住宅增设电梯实施细则？

根据《中华人民共和国民法典》、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《武汉市人民政府关于既有住宅增设电梯工作的指导意见》（武政规[2018]27号，以下简称《意见》）以及相关规定，结合我市实际，明确以下实施细则。

一、实施原则

既有住宅增设电梯应当遵循“业主自愿、政府扶持、依法合规、社区主导、充分协商、保障安全”的原则。各区应统筹城市更新与老旧小区综合改造，完善老旧小区基础设施与物业管理，同时兼顾推进相关产业发展。

二、适用范围

本实施细则适用于本市已建成投入使用、未列入房屋征收计划且未安装电梯的4层及以上（不含地下室）合法住宅类建筑增设电梯工作。

单一产权的住宅、别墅，非住宅类建筑（如办公楼、商场、医院等）申请增设电梯可参照本细则实施，但不纳入政府补贴范围。

三、组织实施

既有住宅增设电梯的申报、审查、施工管理及使用维护管理等按《意见》执行。本实施细则对以下方面进行修改、优化：

（一）关于申请条件。按照《民法典》第二百七十八条规定，既有住宅增设电梯等相关问题由业主共同协商，应当由本单元专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意并签订《既有住宅增设电梯单元业主签字意见表》。

申请资料包括：《既有住宅增设电梯单元业主签字意见表》、武汉市既有住宅增设电梯申请书、产权证明材料、身份证明材料及相关资料等。

实施主体应对资料真实性负责，提供虚假资料应承担法律责任。

（二）关于业主签订协议。实施主体就本单元既有住宅增设电梯签订的书面协议内容主要包括：

1、增设电梯品牌、型号及工程施工方案；

2、增设电梯工程预算及建设费用筹集和分摊方案；

3、确定电梯使用管理单位和投入使用后（含质保期内以及质保期届满后）的日常运行管理、电梯维保、责任保险方式及其相关费用筹集和分摊方案等；

4、确定电梯办理竣工验收手续的责任人及检测检验费用的分摊方式；

5、法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。

既有住宅增设电梯所需资金的筹集方式：

1、业主按照一定比例共同出资；

2、房屋所有权人及其配偶的住房公积金；

3、财政补贴资金；

4、各区平台公司代建；

5、社会投资。

（三）关于编制增设电梯规划方案。实施主体应当根据本小区老旧小区改造和增设电梯整体要求，委托具备相应资质的设计单位依据规划管理及设计导则要求，编制增设电梯规划方案。增设电梯规划方案应当包括拟增设电梯的平面图、外立面效果图等，明确拟增设电梯的具体位置、电梯尺寸、梯井高度、周边环境等内容。

设计单位（实施主体）在设计前应至城建档案馆调阅原有房屋建筑结构施工图、地质勘察报告等资料，资料不全的应委托具备相应资质的机构实施必要的补充勘察，并出具相关报告，确保增设电梯后不影响原有房屋的整体性和结构安全。

（四）关于公示增设电梯规划方案。既有住宅所在街道办事处应当将增设电梯的书面协议、增梯方案等在单元房屋、本小区出入口及本小区公示栏等显著位置开展为期5个工作日的公示。

社区居民委员会应对增设电梯公示全过程进行监督，对公示期间的各种情况进行协商或者调解，对增设电梯相关工作给予协助。

公示期间，对针对增设电梯规划方案提出的优化和完善建议，经本单元专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，实施主体应予以采纳。本栋相关利益业主实名制提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的书面材料，街道办事处应组织实施主体会同设计单位、施工单位对规划方案进行复核，就降低对利益相关人的影响提出可行性意见，与提出书面异议的业主自行沟通协商后再进行方案优化；自行协商无法达成一致意见的，可以书面形式向辖区街道办事处提出居间协调申请，由街道办事处或社区居民委员会组织社区公益律师、民事调解员进行调解，努力促使相关业主在平等协商的基础上自愿达成共识，并由组织协商单位或调解律师（调解员）出具协商情况说明或调解意见书。

（五）关于增设电梯的施工管理。实施主体应当委托具备相应资质的施工、监理单位负责工程施工和监理，签订施工合同、监理合同。施工单位应向区建设行政主管部门办理施工备案手续，并在完成电梯工程基础、主体结构验收后，向区市场监督管理部门办理电梯安装施工告知手续。各街道负责加强所在区域增设电梯项目的巡查，督促协调相关单位落实施工手续，未办理施工登记手续的电梯项目不得开工。

增设电梯涉及供电、供水、供气、供热、排污、通信等管线移位及其他配套设施改造的，各区行政审批局应组织实施主体与相关单位沟通协商。相关单位应开通绿色通道，简化审查审批手续，并适当减免费用。

四、增设电梯的综合验收与财政补贴

（一）综合验收。既有住宅增设电梯工程完成后，符合综合验收要求的，实施主体可按照《关于中心城区既有住宅增设电梯综合验收和财政补贴相关事项的通知》（武城建〔2019〕61号）要求，对电梯申请综合验收。

（二）政府财政补贴。2013年11月7日-2023年10月9日期间完成安装且办理竣工验收登记手续并投入使用的非行政机关或者企事业单位管理的非单一产权既有住宅增设电梯项目，政府按照每部电梯10万元的标准给予补贴，补贴资金的50%用于个人实际出资的电梯建设费用。按照财权、事权相匹配的原则，中心城区按照市区财政分别承担50%予以补助。各新城区、开发区、风景区财政补贴由同级财政全额承担。

财政补贴资金的拨付与领取程序，按照《关于中心城区既有住宅增设电梯综合验收和财政补贴相关事项的通知》要求执行。

（三）提取住房公积金。业主可按照《武汉住房公积金管理中心关于印发既有住宅增设电梯提取住房公积金实施细则的通知》（武公中规〔2019〕2号）要求提取住房公积金用于个人实际出资的电梯建设费用。

五、多措并举推动增设电梯

（一）摸清底数、统一规划，推动成片连片规模增梯。本着“能增尽增”的原则，进一步摸清全市既有住宅增设电梯底数，建立项目储备库，依托老旧小区改造规划和年度计划，制定成片连片增梯行动计划。将有条件增设电梯的住宅纳入老旧小区改造范畴，同步开展增设电梯的整体方案设计与审查，征询业主增梯意愿。在居民意愿达成一致的基础上，可委托老旧小区改造实施单位一并进行增设电梯。

（二）强化安全监管，确保正常运行。从事增设电梯建设、设计、施工、监理、电梯制造、安装、修理、维保等单位，必须具备相应的资质。各区建设行政主管部门和特种设备监督部门按各自职责分工，对辖区内的增设电梯项目实施监督，加强事中事后监管和抽查，保障电梯的工程质量安全。同时为保障电梯的日常运行维护管理。各区可按照“谁受益，谁管理”的原则来制定政府补贴资金的管理与使用。

申请增设电梯的业主为增设电梯的后续管理主体及责任主体。业主可共同委托物业服务企业或其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或其他单位为电梯使用管理者。

增设电梯的业主未委托他人管理的，街道或社区应当组织业主按照本细则“关于签订协议”的规定协商约定一名业主为日常使用管理者，申请增设电梯的其他业主共同承担安全管理责任。经协商无法确定的，电梯所在地街道办事处应当督促业主委员会（业主）明确使用管理单位或者指定使用管理单位，社区居民委员会应当协助落实管理责任。

鼓励增设电梯申请人投保电梯综合服务及责任保险。

（三）发挥专业社会服务组织作用。各区可依托市、区国有城市更新平台，成立专业电梯加装公司；也可鼓励房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业及社会组织积极参与，依法探索代建式、租赁式等新的商业模式，强力推动既有住宅增设电梯工作。

各区应充分利用街道、社区的空闲办公场所，成立既有住宅增设电梯咨询服务室，引导各方共同推进既有住宅增设电梯工作。也可采取政府购买服务的方式，鼓励和支持社区工作者、志愿者参与到既有住宅增设电梯的宣传引导、加装维管等工作中。组织具有专业知识的社会机构、热心群众、志愿者团队提供政策解答、增梯代办等工作，开展“专业帮扶制”，组建既有住宅增设电梯纠纷专业调解队伍。

六、责任分工

市人民政府统筹全市增设电梯工作，成立市级既有住宅增设电梯领导小组。在市老旧小区改造工作指挥部下设既有住宅增设电梯工作专班，负责全市增设电梯工作的政策制定、指导等工作。市住房保障和房屋管理局作为老旧小区改造工作牵头单位，将既有住宅增设电梯纳入全市老旧小区改造总体工作目标任务，进行统筹安排、分解考核。市自然资源和规划局、市城乡建设局、市市场监督管理局、市财政局等相关单位根据职能职责，积极主动做好既有住宅增设电梯指导、监督和服务等相关工作。市电力、燃气、水务、通信等相关管线单位，做好增设电梯的电力扩容、管线迁改等相关配套服务工作。

各区政府负责本区增设电梯的组织推进，可成立由区房管部门牵头的区级既有住宅增设电梯办公室。组成由区政府牵头，区相关部门和街道参加的协调推进工作机制；区行政审批局、规划、建设、房管、消防等相关部门按照职责分工，做好增设电梯项目的指导、审查及监管等工作。各区应根据实际情况拟定年度目标，定期对该项工作进行梳理，总结经验并协调解决工作过程中发现的问题。

各区可结合自身实际，按照“一区一策”的原则，在充分尊重市场规律，注重可实施性的前提下，制定奖励机制。通过资本化运作，积极引导投资建设平台参与到既有住宅增设电梯的工作中。也可制定增设电梯建设、维保以及补偿等费用的分摊标准，供业主协商时参考。

各街道（镇政府）负责所在街镇增设电梯的组织实施、政策宣传、业务指导、民意协调和纠纷调解、公示公告等工作。

社区居民委员会、小区业主委员会、物业服务企业应在业主自我协商的基础上，积极搭建协商平台，对申请增设电梯的业主予以支持和协助，引导各利益相关方理性表达意见诉求，促进共识达成。

业主是增设电梯的实施主体，负责做好业主意愿征询、资金筹集、协议签订、委托设计、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。实施主体也可委托业主委员会、物业服务企业、电梯安装企业等单位或者个人承担上述工作，并履行法律、法规规定由建设单位所应承担的义务。

七、施行日期

本实施细则自印发之日起施行，有效期至2023年10月9日止