房地产财务管理制度（房地产公司财务制度管理）

2022-11-19 法律法规

房地产企业财务报销管理制度及流程

房地产公司财务管理制度

财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构,负责公司日常财务管理,筹资管理和财务分析工作,其工作范围和职责主要有:

1,负责公司财务管理工作.编制公司各项财务收支计划;审核各项资金使用和费用开支;收回售楼款,清理催收应收款项;办理日常现金收付,费用报销,税费交纳,银行票据结算,保管库存现金及银行空白票据,按日编报资金日报表;做好公司筹融资工作;处理,协调与工商,税务,金融等部门间的关系,依法纳税.

2,负责公司会计核算工作.遵守国家颁布的会计准则,财经法规,按照会计制度,进行会计核算;编制年度,季度,月份会计报表;按照会计制度规定设置会计核算科目,设置明细帐,分类帐,辅助帐,及时记帐,结帐,对帐,做到日清月结,帐帐相符,帐实相符,帐表相符,帐证相符;管理好会计档案.

3,负责公司成本核算和成本管理.设置成本归集程序和成本核算帐表,做好成本核算,控制成本支出, 收集登记汇总各项成本数据资料,及时,正确地为成本预测,控制,分析提供资料;按合同,预算,审核支付工程,设备,材料款项,配合工程部等部门做好工程,材料设备款的结算及竣工工程决算;完善各项成本辅助帐的设置,健全各项统计数据.

4,建立经济核算制度,利用会计核算资料,统计资料及其他有关的资料,定期进行经济活动分析,判断和评价企业的生产经营成果和财务状况,为公司领导决策提供依据.

5,配合公司内部审计. 根据上述工作范围和职责,为加强财务管理,特制定本制度.

第一章资金审批制度

1,总则

⑴ 所有款项的支付,须经公司主管领导批准.如果主管领导不在公司,应以电话或传真的方式与其联系,确认是否批准款项的支付,事后请其在支出单上补签意见;

⑵ 财务专用章,公司法人章及支票必须分开保管,公司法人章由办公室主任负责保管,财务专用章和支票由出纳负责保管.办公室主任或出纳不在单位期间,印章应由法定代表人指定的专人保管. 印章代管须办理交接手续,代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司,如因工作需要,需先填好限额,并经公司主管领导批准;

⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称,收取的发票须与收款相符.如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者,必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务),须公司主管领导批准;

⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件,复印件不得作为原始凭证.如遇特殊情况须经公司主管领导批准.

2,施工工程用款审批制度

施工工程用款由公司主管领导批准支付.其程序,按以下"施工工程用款支付审批工作流程"执行.

施工工程用款支付批工作流程

3,行政费用支出管理制度

⑴ 公司管理人员的费用报销,须经公司主管领导批准后财务方可报支;

⑵ 涉及应酬等非正常费用,须公司主管领导批准.

4,公司差旅费开支制度

⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

⑵ 公司职员出差根据需要,由部门经理决定选用交通工具;

⑶ 公司职员出差期间,住宿费用及补贴按以下规定执行: ① 房租标准: A,部门经理以上职员,房租标准为 120 元/日; B,一般职员,房租标准为 100 元/日. ② 伙食补贴,市内交通补贴标准伙食补贴每人 20 元/日;市内交通费每人 6 元/日.

⑷,实际报销金额超出公司的补贴标准,需由部门经理或带队经理说明原因,报经公司主管领导审批后支付.

5,车辆维修费及汽油费管理制度

⑴ 公司车辆维修保养由办公室统一管理,应指定维修点,维修费用一般采取银行转帐的方式结算;

⑵ 车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购,以支票支付.需用时应办理领用手续,并由办公室建帐予以核销使用;

⑶ 公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用.

6,办公费用,会议费用及其他费用管理制度

⑴ 公司办公用具由办公室统一采购,管理;

⑵ 办公室设立帐册登记公司办公用品的采购,使用情况;

⑶ 办公室财产台帐为财务部附设帐册;

⑷ 办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册,登记,定期通报;

⑸ 公司各部门因工作需要,需邀请有关单位人员召开会议的,应由部门经理提出建议,报总经理批准,其会务工作由办公室统一安排;

⑹ 有关工资,奖金,福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定,经总经理批准后报财务部备案.

7,行政费用报销制度

⑴ 公司行政费用现金支出范围为:向职工支付工资,奖金,津贴,差旅费,向个人支付的其他款项及不够支票起点 100 元的零星开支;

⑵ 公司职员报销行政费用应填写报销单,由经办人员填写,公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核,并按本章第 1 条的规定进行审批支付;

⑶ 应酬,礼品费用支出实行一票一单,事前申报制,批准后方可实施;

⑷ 凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证),需领用支票或现金者必须填写借款单.借款单留财务存底,待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;

⑸ 支票领用单,借款单必须由经办人填写,公司主管领导签字,财务审核后,由财务部直接支付;

⑹ 银行支票如发生丢失,有关责任人应及时向财务部和开户银行报告.如系空白支票所造成的损失,丢失人员负有赔偿责任;

⑺ 其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准.

第二章工程成本管理制度

1,公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标,保证,承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署.

2,公司工程部主要负责工程造价的预测及审核,工程招投标文件的编制,工程决算的审定.

3,工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作,对已经选择定型的设备, 材料进行采购,确保设备材料及时供应,积极进行市场询价工作,建立市场价格询价登记薄,记录材料价格变动的历史资料.

4,财务部主要负责工程成本的总体控制工作.

⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作,及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

⑵ 负责工程进度款的复核工作,参与工程造价的确定和最后决算的审定工作.

5,工程中间结算程序.

⑴ 施工单位于每月 25 日之前,将工程进度结算报送工程部审核,工程部结合工程施工图纸,施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见,并在 5 日内送财务部会签;

⑵ 财务部根据有关文件资料,施工单位领用的供应材料数额,以及与施工单位其他经济往来等情况,并参考公司财务状况提出付款意见,报送公司主管领导审批.

6,工程决算程序.

⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核, 财务部会签;

⑵ 财务部根据各种经济签证,合同以及经审定的工程决算数和材料结算数,扣除已付工程数及垫付的各项费用,结算应付工程尾数,提出付款方案,报公司主管领导批准;

⑶ 大工程办理决算时,应由公司主管工程领导牵头,由工程部,设计部,财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组,按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;

⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时,商品房由工程部,销售部办理竣工房交接验收入库手续,财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算.

第三章财产管理制度

1,公司财产的范围

⑴ 公司财产包括固定资产和低值易耗品;

⑵ 凡公司购入或自制的机器设备,动力设备,运输设备,工具仪器,管理用具,房屋建筑物等,同时具备单项价值在 2000 元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

⑶ 凡单项价值在 2000 元以下或价值在 2000 元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品.

2,公司财务部负责公司所有财产的会计核算

⑴ 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;

⑵ 公司各施工工地使用机器设备,动力设备,工具仪器等由工程部归口管理;

⑶ 办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算,应设立台帐,登记公司财产的购入,使用及库存情况,负责组织公司财产的保管,维修并制定相应的措施,办法.

3,财产的购置与调拨

⑴ 办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作,经财务部会签,报公司主管领导批准后方可采购;

⑵ 财产购回后,应填写财产收入验收单.财产收入验收单一式两联,财务部凭财产收入验收单,财物发票及采购计划办理报销手续.财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

⑶ 各部门需领用固定资产时,应填写领用单,领用单需经部门经理同意,报办公室审批,公司主管领导批准;

⑷ 固定资产的领用单由使用部门开具,领用单一式三联.一联由领用部门存查,一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据,一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

⑸ 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续,移交手续由财产归口管理部门办理,送财务部备案.

4,财产的清查,盘点

⑴ 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作,年终必须进行一次全面的盘点清查;

⑵ 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

⑶ 财产盘点清查后发现盘盈,盘亏和毁损的,均应填报损益报告表,书面说明亏,损原因.对因个人失职造成财产损失的,必须追究主管人员和经办人员的责任;

⑷ 凡已达到自然报废条件的固定资产,财产归口管理部门应会同财务部组织评估,评估情况上报公司主管领导,由公司主管领导决定处理意见;

⑸ 凡尚未达到自然报废条件,但已不能正常使用的固定资产,使用部门应查明原因,如实上报;属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失;属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的,应上报总经理,决定处理意见.

房地产公司财务管理要点

、房地产开发企业财务管理中存在的问题

（一）渠道单一、融资压力比较大

房地产项目具有风险高、周期长以及投资大的特点，在这种情况下，融资压力比较大将会导致供求的不平衡。一般来说，房地产开发企业的内部融资主要包含了自有资金以及所预先收取的购房定金、购房款等，其中，预先收取的定金及购房款可以在一定程度上将市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来说，如果仅靠内部融资是较难满足房产开发企业资金需求的，因此，更多的资金往往是通过外部融资所获得的，这方面的渠道有：发行股票、发行企业债券、股权投资、房地产信托、银行贷款、合作开发、利用外资、产业基金等。

但在实际的融资过程中，主要的途径是较为单一的银行贷款。数据显示，当前我国房产开发企业资金中贷款占到了23.86%，自筹占到了28.69%，定金以及预收款占 38.82%。其中，定金及预收款又主要是个人对银行的贷款，由此可见，房产开发资金很大一部分来自于银行，因此，整体对银行的依赖非常大。

（二）对全面成本管理没有充分的重视

所谓全面成本管理，主要是指进行全过程、全方位以及全员的成本管理。房产开发过程中的成本涉及到了策划、规划、设计、施工以及销售等环节，一个合理的成本管理应该贯穿于整个流程之中，对所有的成本要素进行控制、规划，这样才能实现企业利润的最大化。但是当前的房产开发企业对于全面成本管理并没有正确的认识，部分企业认为这是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门的作用，而财务部门收集的成本资料又往往有限，使其发挥不出应有的作用，造成了成本管理和预算出现较大误差。

（三）对于财务风险的控制不足

房地产开发企业属于资金密集型产业，资金的投入非常大，而且周期长，变现能力比较差，因此，房地产开发企业往往面临着更大的财务风险。一般来说，这些财务风险表现在以下几个方面：首先，按期偿还债务的风险，贷款作为银行资金的重要组成部分，一旦企业不能够对风险进行很好的预测及控制，则很容易出现到期无法偿还债务的情况。

其次，利息的波动，利息波动会给房产开发企业造成巨大的影响，事实上，央行每次加息不仅会增加企业财务成本，还会给投资者的购房欲望造成打击，这都属于房产开发企业的损失。

第三，再筹资的风险，如果房产开发企业负债比较高，企业将很难保证其偿债能力，这样企业一旦需要融资，难度也必然加大。

二、加强房地产开发企业财务管理的措施

（一）加强企业融资管理

1.对房地产金融市场进行完善，建立多元化的融资渠道

以房地产开发企业的实际需求作为基础，充分考虑到进入市场的承载能力，对房地产抵押贷款的证券化以及各种金融工具进行积极地推进，并鼓励金融产品的创新，通过以上途径能够降低企业的融资成本，提升融资效率。此外，对国际先进的金融工具及手段进行引进，发行 B 股、H 股、外汇债券等不仅可以促进房产企业的国际化，还能够对国际市场资金筹措面进行扩大。

具体的过程中，房地产金融立法主要应从两个方面出发：首先，对现有的《担保法》、《证券法》、《保险法》等法律法规进行完善，改进其不适用房地产金融发展的地方;其次，出台相应的法律及法规。通过法律上的改进，将会给房地产金融创新带来很大的促进，这一点针对我国房产开发行业不成熟

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