民法典中鼓励交易原则条款，2019年的房屋纠纷用民法典吗？

2022-11-19 司法

2019年的房屋纠纷用民法典吗？

1.2019年的房屋纠纷不用民法典。但有例外。

2.（1）依据我国立法法第九十三条规定，法律不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。“

（2）时间效力司法解释根据立法法规定，总结民事审判经验，在坚持“法不溯及既往”这一基本原则的前提下，规定了两种例外情形：

第一种例外情形就是“有利溯及”。比如，民法典施行前成立的合同，按照当时的法律、司法解释的规定，合同无效，而民法典规定合同有效的，民法典施行后，应当适用民法典的规定。这样规定更加符合当事人的意思自治，也有利于促进和鼓励交易。

第二种例外情形是新增规定的溯及适用。在民事审判领域，旧法对某一事项没有规定，而新法在总结以往理论研究成果和审判实践经验的基础上对此作出明确规定的，基于维护公平正义、统一法律适用的需要，人民法院可以适用新法的规定。比如，民法典关于保理合同的规定。

用房抵债2021年民法典有新规？

一、最高院以房抵债规定出处是哪儿

《中华人民共和国民法典》第四百零一条，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

二、以房抵债相关分析

目前实践中，“以房抵债”的情形比较常见，有的是民间借贷与房屋买卖法律关系相交织，有的是在债务履行期限届满前双方签订“以房抵债”协议，有的是在债务履行期限届满后签订“以房抵债”协议，还有的是在债务履行期间届满后双方签订房屋买卖合同等等。

“以房抵债”的问题非常复杂，既涉及法律关系性质的认定问题，又涉及让与担保、流押禁止等问题，更牵涉到虚假诉讼的认定问题。

目前审判实务中的“以房抵债”，大体可分为两种情形，一种是当事人双方之间已就“以房抵债”达成了协议，且已经办理了房屋过户手续，符合德国、日本民法和我国台湾地区的民法所说的代物清偿;另一种是只有双方当事人就“以房抵债”达成了一致意见，没有办理房屋过户手续，也没有现实地交付房屋。

从纠纷的数量看，后一种情形又占绝大多数。

谈到“以房抵债”，一般首先都会以代物清偿作学理归位。所谓代物清偿，是指债权人受领债务人提出的他种给付以代替原定给付，并使原债消灭的有偿要物契约。我国台湾地区民法第319条对此有明确规定。

由于我国《民法典》对此类合同没有做出明确规定，表明它在《民法典》上为非典型合同。

有观点认为，“以房抵债”协议应参照我国台湾地区代物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同，如果当事人在债务清偿期届满后达成“以房抵债”协议并已经办理了产权转移手续，该协议成立并生效，对当事人双方具有法律拘束力。

该种观点的优点是能够一定程度保护第三人合法权益和交易安全。缺点是对债权人的保护力度不够。

如前所述，实践中产生争议的很大一部分是达成的“以房抵债”协议，因为各种情况没有得到实际履行，此时，如果按照“以房抵债”协议为实践性合同的观点，在没有完成物权变动的情况下，“以房抵债”协议尚未生效，对债务人不具有拘束力，债权人只能按照原债务向债务人主张，这与鼓励交易的原则不相吻合，也不恰当地削弱了意思自治原则的功效。

因此，也有观点认为，“以房抵债”协议并非必须为实践性合同，对于没有完成他种给付的，实际上更符合新债清偿(原债和新债并存)的特征。

在现行法律没有明确规定的情况下，应充分尊重当事人意思自治，将之解释为诺成性合同并非没有空间。房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及债是否已经获得清偿的问题，不应影响“以房抵债”协议的生效。

最高法院以房抵债规定涉及债务人和债权人之间的物权问题。由于债权方经常为担心不能及时收到欠款而提前将债务人财物、房产作为抵押物，甚至提前交易买卖，这时还涉及过户、赠与等问题，产生的纠纷会很复杂。偿还债务时最好不要签订以房抵押的协议，而是写正规的借条。

用房抵债2021年民法典有新规？

民法典各类合同应具备的一般条款

1.合同的一般条款

第四百七十条第一款合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

2.建设用地使用权出让合同的一般条款

第三百四十八条第二款建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途、规划条件；

（五）建设用地使用权期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

3.居住权合同的一般条款

第三百六十七条第二款居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

4.地役权合同的一般条款

第三百七十三条第二款地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役权期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

5.抵押合同的一般条款

第四百条第二款抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

6.质押合同的一般条款

第四百二十七条第二款质押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）质押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围；

（五）质押财产交付的时间、方式。

7.买卖合同的主要条款

第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

8.供用电合同的一般条款

第六百四十九条供用电合同的内容一般包括供电的方式、质量、时间，用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施的维护责任等条款。

9.借款合同的一般条款

第六百六十八条第二款借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

10.保证合同的一般条款

第六百八十四条保证合同的内容一般包括被保证的主债权的种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式、范围和期间等条款。

11.租赁合同的一般条款

第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

12.融资租赁合同的一般条款

第七百三十六条第一款融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。

13.保理合同的一般条款

第七百六十二条第一款保理合同的内容一般包括业务类型、服务范围、服务期限、基础交易合同情况、应收账款信息、保理融资款或者服务报酬及其支付方式等条款

14.承揽合同的一般条款

第七百七十一条承揽合同的内容一般包括承揽的标的、数量、质量、报酬，承揽方式，材料的提供，履行期限，验收标准和方法等条款

15.建设工程勘察、设计合同的一般条款

第七百九十四条勘察、设计合同的内容一般包括提交有关基础资料和概预算等文件的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。

16.建设工程施工合同的一般条款

第七百九十五条施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、相互协作等条款。

17.技术合同的一般条款

第八百四十五条技术合同的内容一般包括项目的名称，标的的内容、范围和要求，履行的计划、地点和方式，技术信息和资料的保密，技术成果的归属和收益的分配办法，验收标准和方法，名词和术语的解释等条款。

与履行合同有关的技术背景资料、可行性论证和技术评价报告、项目任务书和计划书、技术标准、技术规范、原始设计和工艺文件，以及其他技术文档，按照当事人的约定可以作为合同的组成部分。

技术合同涉及专利的，应当注明发明创造的名称、专利申请人和专利权人、申请日期、申请号、专利号以及专利权的有效期限。

18.物业服务合同的一般条款

第九百三十八条第一款、第二款物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

合同条款订立时应予注意的要点

1.《民法典》关于合同一般条款的规定属于任意性规定，不具有强制执行性。

合同条款是当事人合意的产物、合同内容的表现形式，是确定合同当事人权利义务的根据。《民法典》关于合同一般条款的规定属任意性规定，仅具有建议性或者提示性的作用。按照合同自由原则，除了按照合同性质必须具有的条款外，在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人有权决定合同条款的内容。

2.合同成立一般应当具备“名称或姓名、标的、数量”三个条款。

根据合同条款在合同中的地位和作用，可以将合同条款分为必备条款和非必备条款。必备条款是指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款，缺少这些条款将影响到合同的成立。非必备条款则指根据合同的性质在合同中不是必须具备的条款，缺少这些条款并不影响合同的成立。《民法典》未对合同成立的要件作详细规定，因此无从考察合同的必备条款。但相关司法解释明确规定了合同的必备条款，原则上合同成立应具备“名称或姓名、标的、数量”三个条款。

3.当事人条款是合同的必备条款，缺少当事人条款的合同，应当认定为不成立。

当事人是合同关系的主体。当事人是每一个合同必须具备的条款，缺少当事人则无合同关系，也无订立合同的基础。因此，合同中应包括当事人的条款。当事人是自然人的，应当写明其姓名和住所，当事人是法人或其他组织的，应当写明其名称和住所

4.标的条款是合同的必备条款，缺少标的条款的合同，应当认为不成立。

标的是合同双方当事人权利义务所指向的对象，也称为合同法律关系的客体。标的直接决定合同的性质和权利义务的内容，是合同首要的、绝对不可缺少的条款。其他条款都是对标的的质或量等问题所作的说明或限定，没有标的这一条款，就不会有其他条款，也不会有合同的存在。标的是合同成立的必要条件，没有标的，合同不能成立，合同关系无法建立。

5.数量条款是合同的必备条款，缺少数量条款的合同，应当认定为不成立。

数量条款是合同的必备条款，合同缺少数量条款的，无法按照《民法典》规定的合同漏洞补充方法予以补充，合同无法履行。缺少数量条款的合同，应当认定为不成立。

6.合同缺少非必备条款的，不影响合同的成立，对缺少的非必备条款，可以通过合同补充的方法予以确定。

合同条款的补充，又称合同漏洞的填补。合同漏洞是指合同当事人对合同条款没有约定或约定不明确的情形。审判实践中，法官应本着鼓励交易的原则，对于具备了当事人名称或者姓名、标的和数量条款的合同，认定合同成立，而不能将《民法典》规定的合同一般条款都作为合同必备条款，进而不得以缺少非必备条款为由认定合同不成立。在认定合同成立后，对欠缺、遗漏的合同其他条款，可以依据《民法典》第五百一十条、第五百一十一条规定的填补漏洞的步骤和方法予以确定。

7.合同的数量条款是衡量标的的尺度，相应的数字和计量单位应当具体、统一、准确，有国家下达的指令性任务的，应当严格按指令性任务指标规定。

数量，是标的量的规定，是标的的计量，即以数字和计量单位来衡量标的的尺度。在合同中必须使用国家统一规定的度量衡和法定单位，统一计算方法。标的是物的，应用个、件、公斤、吨、米、平方米、立方米、台、辆等单位；标的物是货币的，应用元、角、分为计量单位；无国家法定或主管部门规定的计量单位和计量方法的，当事人双方才能自行协商确定。但是计量单位和计量方法需要具体、统一、准确。有些工业产品如机电设备，必要时应在合同中明确规定随主机的辅机、附件、配套的产品、易损耗备品、配件及安装修理工具等的件数；有些产品由于其物理性质会产生自然增减的情况，如水产品，在合同中应明确规定合理磅差、正负尾差、超欠幅度、自然损耗率等。合同中标的的数量，有国家下达的指令性任务的，应严格按指令性任务指标规定。

8.合同的质量条款应当明确规定标的物采用的质量标准，以及相应的质量责任、验收等。

质量是标的的内在质的规定性，包括性能、稳定性、效用、外观形态、耗能指标、工艺要求、等级等。标的的质量一般以品种、型号、规格、等级等体现出来，在合同中对这些项目应当有所规定。在质量条款中应当载明：对质量负责的期限和条件、对质量提出异议的期限和条件、抽验的方法、比例和标准。同时，标的的技术标准，有国家标准的，按国家标准执行；没有国家标准而有专业（部）标准的，按专业标准执行；没有国家和专业标准的，由双方协商。对于看样订货的合同，应提供样品，经确认后封存，合同标的必须符合样品质量要求。对于凭说明书订货的合同，其说明书必须真实地说明货品的技术标准和其他技术条件。对于成套设备、工程项目等无法提供样品的合同，其质量条款应完整、详尽，并附全部技术资料，必要时应随附样图、照片等。

9.合同中的价款或者报酬的确定，应当遵守国家的有关规定。

合同中的价款或者报酬，简称价金，是指当事人一方向交付标的方支付的表现为货币的代价。确定价款或者报酬，应当明确有关结算和支付方法。有国家定价的，按国家定价执行；应由国家定价的产品没有国家定价的，应报请物价主管部门批准；实行国家指导价的，应由双方在国家最高限价和最低保护价的范围内协商确定价格。只有实行市场调节价的产品，双方当事人才能依供求状况自行约定其价格。劳务或服务的收费，有国家规定的标准的，按收费标准执行，没有收费标准的，双方当事人才可自行约定

10.在协商确定履行期限条款时，应当明确规定所有日期的具体含义。不同的合同对履行的期限有不同的要求，因而履行期限有不同的具体含义。如买卖合同出卖人的履行期限是指交货日期；承揽合同中承揽人的履行期限是指工作开始和完成的起止日期；而运输合同中承运方的履行期限是装货日期或交货日期。因此，在合同中应当明确规定所有日期的具体含义

11.合同是否约定履行地点，可以根据合同本身的性质而定。履行地点，是指合同当事人按合同的规定履行其义务的地点。合同是否约定履行地点，可以根据合同本身的性质而定。有些合同因其本身的性质，履行地点是确定且不能改变的，如建设工程合同，只能在建筑物所在地履行。这类合同不必在合同中写明履行地点，只须说明建筑物所在的位置即可。而另有一些合同如买卖合同，如不规定具体履行地点，则有在出卖人、买受人所在地或其规定的地点履行，以及在其他地方履行的区别，故应当在合同中写明履行地点。

12.如果合同的履行方式是由合同的性质决定的，当事人在合同中不能自由约定。

履行方式，是指合同义务人履行其义务的方式。履行合同义务的方式，根据不同的标准，可以划分为不同的方式。按履行合同义务的性质，可分为转换财产方式、提供劳务方式和完成一定工作的方式。按履行合同义务的期次，可分为一次履行方式和分期分批履行方式。按标的的交付方式，可分为送货方式、自提方式和代办托运方式。按运输工具的不同，运输合同的履行方式可分为公路运输、铁路运输、轮船运输、飞机运输以及联合运输等多种履行方式。合同涉及价金结算的，结算方式可分为现金结算方式和转账结算方式，其中，转账结算又分为异地转账结算和同城转账结算，前者又可细分为托收承付、信用证、汇兑结算、委托收款四种方式；后者又可细分为托收承付、托收无承付、支票结算、委托银行付款、限额支票等方式。上述合同的履行方式主要是由合同的内容决定的。但是，转换财产方式、提供劳务方式和完成一定工作的方式，是由合同的性质决定的，当事人在合同中不能自由约定。

13.合同的违约责任条款，有法定的从法定，没有法定的，当事人可以自行协商约定。

违约责任有支付违约金、赔偿金等形式。一般由合同法规定，当事人可以自由约定的主要是违约金。违约金又分为法定违约金和约定违约金两种，某些合同，法律规定违约方必须支付违约金，并且规定固定比例或浮动比例的违约金，当事人只能在法定的幅度内规定违约金的具体数目或计算方法。约定违约金是法律、法规中没有规定，而由合同双方当事人在合同中自由协商约定的违约金。

14.合同的一般条款不是每个合同必须具备的条款，当事人可以根据合同的不同类型和实际需要对合同的内容作出约定。

除合同的当事人、标的条款是合同的必备条款，不具备的应认定合同不成立以外，《民法典》第四百七十条第一款所规定的合同的一般条款不同于“主要条款”，更不同于“必备条款”，“一般条款”只起提示和示范条款的作用，并不是每个合同都必须包括这些条款，合同才可成立。根据合同的不同类型和实际需要，当事人可对合同的内容作出约定。如果实际签订的合同缺少其中一项或几项非主要条款，也不影响合同的成立。不同的合同，往往有不同的主要条款。合同的主要条款由合同的类型和性质决定，不同的合同类型和性质，对主要条款有不同的要求。

15.合同示范文本本身不属于格式合同，其对当事人订立合同仅起参考作用，不具有法律约束力。

当事人在订立合同时可以参照各类合同的示范文本。但应当说明的是，合同示范文本不是某单位自己制定的格式合同，而是由一定的综合部门主持，在广泛听取各方面意见、特别是消费者意见的基础上，按一定的程序形成的示范文本。示范文本对当事人订立合同仅起参考作用，不具有法律约束力。同时，如果当事人一方使用示范文本作为格式合同与多数相对人签约，则应当遵守相关法律有关格式合同的规定

16.法律规定或者合同性质决定的合同主要条款决定着合同的类型，由当事人约定而形成的主要条款，一般不能决定合同的类型。

合同的主要条款是指合同必须具备的条款。欠缺主要条款的任何一项，合同便不能成立。合同的主要条款，有的是由法律直接规定的，如借款合同中有关借款币种的条款；有的是由合同的性质决定的，如买卖合同标的物价款的条款；有的则是由当事人的约定产生的，如演出合同中的演员条款。法律规定或者合同性质决定的主要条款决定着合同的类型，并确定当事人各方权利义务的质与量。由当事人约定形成的主要条款，一般不能决定合同的类型。