房屋登记办法释义（房屋登记办法的有关规定的说法）

房屋登记办法释义全文 第三十三条 其他必要材料包括哪些

一般而言，其他必要材料是针对特定登记类型和个案收取的资料，除法律法规另有规定，并非要求所有的登记都收取此类材料。这些要件可能包括：(一)转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件。(二)交纳契税的凭证：《契税暂行条例》第十一条第二款规定：“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”(三)测绘图件：房屋分割、合并的测绘图件。(四)各种佐证的证明文件，如遗失声明、其他按规定要求申请人补充的材料。如委托书、公证书。

房屋登记办法第四十条

第四十条　经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

【要旨】设有他项权利房屋所有权的放弃

【释义】所有权人放弃依法享有的所有权，该项权利归于消灭。所有权作为一项财产权，权利人应是有权放弃其权利。《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”对所有权的抛弃也是对财产权的一种处分，是单方法律行为，以登记为生效要件，不登记不生效。因此，房屋所有权的放弃也应以记载于不动产登记簿时发生效力。

房屋所有权人除享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利外，还应当承担相应的义务。如《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”如以房屋设定了抵押担保的，应在占有期间保证抵押物的安全、足值，《担保法》第五十一条有相应规定：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。”故房屋所有权人不能以放弃所有权而逃避履行担保的责任和义务。

设有他项权利房屋所有权的放弃，设有的他项权利并不因此消灭。但放弃所有权并办理注销登记后，将导致他项权利人无法行使权利。因此，在所有权人因放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

房屋登记管理办法介绍 房屋登记管理办法介绍简述

1、城市房屋权属登记管理办法，为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法，自2001年8月15日起施行。

2、自2008年7月1日起，被《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）废止。

房屋登记办法释义中关于架空层的所属及可否发给权属证书

第三十二条 发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

(一)买卖;

(二)互换;

(三)赠与;

(四)继承、受遗赠;

(五)房屋分割、合并，所有权发生转移的;

(六)以房屋出资人股;

(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

房地产开发企业销售商品房的，应当协助商品房买受人办理房屋登记手续。

【要旨】房屋所有权转移登记的情形。

【释义】本条规定了房屋转移登记的具体情形。房屋所有权转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律行为以外的法律直接规定。法律行为是房屋所有权转移最普遍、最主要的原因但非唯一原因，社会经济生活中发生的不动产物权的得丧变更大多属于此。对于因法律行为引起的所有权转移，必须登记，不登记不生效;对于法律行为以外的法律直接规定引起的房屋所有权转移，自事实发生时起生效。本条规定的八项具体情况中，除了第(四)项“继承、受遗赠”是属于法律直接规定引起物权变动外，其他皆属于法律行为引起的物权变动。根据《物权法》第二十九条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承人或受遗赠人处分该物权的，应该办理所有权继承或受遗赠登记手续后，方可办理转移手续。房屋所有权转移登记的具体情形有：

1.买卖：由买卖双方订立房屋买卖合同，卖方将出卖的房屋交付与买受人，买受人按约定支付房款。

2.互换：本来是指以货币以外的物品进行交换，房屋的交换应是局限于房屋和房屋的交换，拆迁安置时以交换房屋产权作为补偿的，也属互换。

3.赠与：是赠与人把属于其所有的房产无偿地赠送给受赠人、受赠人愿意接受的行为。

4.继承、受遗赠。房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人(业已死亡或宣告死亡并遗留财产者)所遗的房产转归继承人(按法律规定有权接受遗产的人)所有的行为。继承同时又是一种法律制度。继承有法定继承和遗嘱继承两种形式，法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承;遗嘱继承是按照遗嘱的内容进行继承。继承开始后、如被继承人立有遗嘱，按照遗嘱继承或遗赠(将财产指定给法定继承人以外的人或组织)办理，没有遗嘱的，按法定继承办理。建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《联合通知》，其中第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”如处分房产的遗嘱未经公证，“一在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。

5.房屋分割、合并，所有权发生转移的。首先应明确的是，这里指的分割、合并不是指同一所有权人对房屋的分割、合并，而是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体对房屋进行的分割、合并。房屋分割是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属于其所有，但经分割后，变为各自分别所有，权利主体变成了单一的所有权人。合并则是两个或两个以上的权利人将其各自分别所有的房屋变为共同所有。如上述分割出售的房屋，某个产权人通过逐个购买变为其一人所有。

这里需要对房屋分割稍加叙述。在业内，很多人将房产产权分割称为“析产”，“析产”一词在我国历史上就已经使用。析产一般是指家财(包括房地产)的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。在建国初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”和’‘分割”应是同义词。房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产(包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产)才能进行分割。如果父母所有的房屋要分一部分给儿子，这是房产的赠与，而不是分割。

因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体。所有权的权利主体己经发生了变化。建设部原((权属登记管理办法》第十七条也规定：“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”，明确地将房产的分割列人了转移登记的范围。

房产作为一种特殊的物，对它的分割是有条件的。具体地说就是房屋在分割后应当有明确的权属界限。并保证正常的使用功能。我们常见的单元式住宅，同一套房屋就无法再进行产权分割。近几年来，将整幢大楼分割后出售的越来越多，这种情况登记机关能否为之办理权属登记，我们在本办法第十条“房屋登记单元”的释义中已进行了说明，这里就不再重复。

6.以房屋出资人股。《转让管理规定》第三条第二款规定，“(一)以房地产作价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;”以房地产作价出资，从出资人和其他出资人的合同关系而言，应该说合同已经成立。《公司法》第二十八条、八十四规定，“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”“以发起设立方式设立股份有限公司，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份;一次缴纳的，应缴纳全部出资;分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”因此，以房屋出资人股的应当及时办理房屋所有权转移登记。

7.法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的。《转让管理规定》第三条第二款规定，“(三)因企业被收购、兼并或者合同，房地产权属随之转移;”分立是指一个法人或者其他组织通过法定程序分为两个或两个以上的新法人或者新的组织。《公司法》第一百七十六条规定，“公司分立，其财产作相应的分割。”房屋合并是指房产权利人通过企业兼并、合资经营、以房价人股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的行为。值得注意的是，对股权变更、股东变化、名称变化应如何办理登记?就股权变更、名称变化而言，根据公司法的有关规定，公司是具有独立的法人资格，不因股权的转让而改变其法人资格，公司名称变更也不导致公司实体的改变，它并未因上述要素的变更而发生改变。国家税务总局《关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复》(国税函[2002]771号)中明确，由于企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，对因股权变更或名称变化申请登记的，房屋登记机构可直接办理房屋变更登记。

8.法律、法规规定的其他情形。该条属于兜底条款。

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兰州市房屋登记办法

第一章　总 则第一条　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村镇和集镇规划建设管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第三条　市住房保障和房地产管理（以下简称“房产”）部门负责本市行政区域内的房屋登记工作。

市房产部门所属的房屋登记机构具体负责办理城关、西固、七里河、安宁和红古区的房屋登记工作。

永登、榆中、皋兰县房产部门负责本地区的房屋登记工作。第四条　市房产部门应当建立本市行政区域内统一的房屋登记簿。

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构记载房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册，由房屋登记机构管理。第五条　房屋登记信息应当标准统一、数据准确完整、统计及时，实现全市房屋登记簿信息共享和异地查询。

房屋登记机构应当在统一建立的兰州房地产市场信息系统上办理业务。第六条　房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。

从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。第七条　房屋登记机构可以从房屋登记费中提取10℅的赔偿资金，专户储存，用于房屋登记错误损害赔偿。第二章　一般规定第八条　办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发放权属证书或者登记证明。

房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第九条　办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第十条　房屋登记机构应当依照相关规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。第十一条　房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第十二条　申请房屋登记，当事人双方应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，提交登记材料，接受询问并填写相关表格，配合实地查看。第十三条　申请房屋登记，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。

依据有关合同申请房屋登记的，一方当事人属于下列情形之一的，应当向房屋登记机构提交合同公证文书：

（一）外国自然人；

（二）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；

（三）港、澳、台居民；

（四）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。第十四条　申请人委托他人代理登记申请的，应出具授权委托书。委托书应载明委托事项、登记房屋坐落和委托权利范围。

自然人处分房屋委托他人代理的，代理人应当向房屋登记机构提交身份证明和经公证的授权委托书；申请人为法人或其他组织的，代理人应当提交本人的身份证明及由法定代表人签署并加盖单位公章的授权委托书。第十五条　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其法定代理人代理。第十六条　企业法人破产的，破产企业房屋的登记应由人民法院指定的管理人进行。管理人申请办理登记时，应提交人民法院许可其进行登记的书面文件。第十七条　设立中的法人在未完成设立登记前取得房屋的，可由发起人或股东之间的协议书确定的代表人申请登记。法人成立后，经法人申请，房屋登记机构应当将权利人变更为已成立的法人。

协议书应注明在登记完毕后如果法人未核准设立的，房屋权利应变更登记为已登记代表人所有或者申请变更登记为发起人全体共有。