房屋租赁新政（租赁房政策）

房屋租赁新政策

1.保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

2.公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期,搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

降低租赁价格 提供租赁房屋可享减税新政

10月12日消息，自10月1日起，房屋租赁迎来一波减税政策，内容多、力度大，包括增值税减免、房产税减免等内容，政策的实施有望增加市场供应、降低住房租赁价格。

由财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》显示，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。此外，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，可同样享受上述优惠政策。

《公告》将租赁住房房产税优惠从向个人出租住房，扩大到向“个人 专业化规模化住房租赁企业”出租住房，税收优惠范围更广。业内人士分析称，按照我市出台的《太原市加快发展和规范住房租赁市场实施方案》，鼓励房地产开发企业建设租赁住房，鼓励有条件的市辖区规划建设功能完善、可拎包入住的主题租赁社区；支持企业和机构将库存商业办公用房等非住宅及员工宿舍、商品住房改建为租赁住房；引导企业在市场长租或收购一批住房，改造为租赁住房房源；鼓励农村集体经济组织将所持合法房屋打造为青年公寓、短租公寓、养老公寓等特色租赁小区，由集体经济组织或租赁企业统一承租后投放市场，目前已经有两批住房租赁市场发展试点项目结束公示。受益于税收新政，10月起，这些住房租赁企业就能享受减税政策带来的税收红利。

【房屋租赁新政】六大看点不能错过！

国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)。意见明确，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

意见同时提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。分析人士认为，打通购租并举市场，将有助于加快房地产行业的去库存。

亮点一：鼓励房企开展租赁业务 加快“去库存”

意见认为，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。并从六个方面提出多项具体举措来进一步发展住房租赁市场。

某居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示，后续各大部委、地方政府、企业、投资者等将基于政策精神相继进行落实，未来会有更多细化的政策出台。

改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。

意见明确，培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。

在严跃进看来，此举无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求；还是进一步改善城市住房结构的角度，都有益处。

目前我国三、四线城市，以及部分二线城市都有较大的“去库存”压力，房地产开发商存在现房空置、又无法出租的情况，确实不利于“去库存”工作的进行。

“允许房企采取租赁住房的方式来加快去库存，就能够使得房企和住房群体之间的其他中介和机构力量消失，实现无缝对接，从而加快整个房地产行业的去库存化”，严跃进称。

亮点二：落实公积金租房政策 简化办理手续

“有房可租”的问题解决后，对于有租房需求的人群来说，接下来就要考虑是否“有钱可租”了。

对此，意见也提出了相应的解决办法和鼓励政策，“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题”。

具体来看就是：落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续；非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

亮点三：合同期限内房东不得单方面提高租金

有过租房经历的人而言，一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。

对此，意见明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

“(限制)房东随意涨价的做法后续还需要强化”，严跃进认为，尤其是近期沪、深两地收紧购房政策后，租赁市场价格出现了上涨，未来有必要进一步强化价格管控。

亮点四：符合条件的公租房保障对象在市场租房 给予补贴

意见同时对公共租赁住房的完善提出了新思路，“推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举”。

如何理解租赁补贴？上述意见称，“支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准”。

同时，意见鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。

按照规定，对于在城镇稳定就业的外来务工人员、大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，将因此获得明显的利好。

亮点五：允许改建房屋用于租赁 水电气价格按居民标准收

“在支持租赁住房建设项目中，最大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新”，严跃进直言。

意见提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

严跃进表示，这既是“去库存”的需要；同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面，将面临一个较好的政策空间。

亮点六：加大政策支持力度 个人出租住房税率从5%减至1.5%

意见明确提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。

其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

意见还提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

（以上回答发布于2016-12-02，当前相关购房政策请以实际为准）

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房屋租赁税收新政策2016，房屋租赁税怎么算

　一、出租房屋的基本征税规定

（一）营业税

服务业—租赁业（指在约定的时间内将房屋等转让他人使用的业务），适用营业税税率5%，另有特别规定的从其规定。

——《营业税暂行条例》、《营业税税目注释(试行稿)》（国税发〔1993〕149号）

（二）房产税

依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。

——《房产税暂行条例》

二、个人出租房屋的征免税规定

（一）出租住房

对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

——《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

（二）出租非住房

1．营业税

服务业—租赁业，适用营业税税率5%。

——《营业税暂行条例》、《营业税税目注释(试行稿)》（国税发〔1993〕149号）

2．房产税

依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。

——《房产税暂行条例》

三、单位出租房屋的征免税规定

1．营业税：服务业—租赁业，适用营业税税率5%。

——《营业税暂行条例》、《营业税税目注释(试行稿)》（国税发〔1993〕149号）

2．房产税：依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。

——《房产税暂行条例》

3．对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房（指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房）;房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

——《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）

——《财政部、国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税〔2013〕94号）

4．自2013年9月28日至2015年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

——《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）

5．自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的科技企业孵化器（也称高新技术创业服务中心）自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。

——《财政部、国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知》（财税〔2013〕117号）

6．自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的国家大学科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。

——《财政部、国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知》（财税〔2013〕118号）

8．自2013年1月1日至2015年12月31日，对高校学生公寓（为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓）免征房产税；对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税；对按照国家规定的收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入，免征营业税。

——《财政部、国家税务总局关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税〔2013〕83号）

9．融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

——《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）

10．对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

——《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）

11．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

——《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）

12．对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

——《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）

13．无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

——《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）

佛山企业自持商品房屋租赁新政：单次租期不得超过20年

凤凰网房产9月9日讯（编辑 姜鹤）佛山出台企业自持商品房屋租赁管理政策。9月6日，佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局联合对佛山市企业自持商品房屋租赁管理政策进行宣讲，会上探讨住房租赁相关试点项目和共同使用佛山房屋租赁交易监管服务平台，推动信息科技手段与监管机制共同发展，加快培育和发展佛山住房租赁市场。

据介绍，佛山出让自持型宅地，是响应“租购并举”居住制度的举措，提供多一种供给城市住房品种的可能：在商品房、保障房、个人房东之外，供应机构化租赁住房，让房子回归居住本质，对于增加住房供应以及平抑房价有积极的作用。

根据相关政策，企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，不得销售、转让，对外出租单次租期不得超过20年，且不得超过土地出让合同中约定的自持期限。

企业应当优先开发自持商品房屋，自持商品房屋应与所在地块商品房屋，相应的配套基础设施及公建设施同步设计，并按土地出让合同的约定开工、竣工和交付。企业自持商品房屋原则上应当以栋为单位进行建设，且相对集中布局。项目分期开发的，企业自持商品房屋安排在第一期及第二期完成建设；第一期企业自持商品房屋建筑面积不少于该项目企业自持商品房屋总建筑面积的50%。

政策还明确，企业自持商品房屋应当全部用于出租，不得一次性收取超过一年以上租金，不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，不得捆绑销售。除押金、租金、物业管理费和其他使用房屋所产生的合理费用外，企业不得以任何名目额外收取承租人费用。鼓励企业把已竣工验收且未出售的商品房向市住房和城乡建设管理局申请认定为企业自持商品房屋。