民法典物权篇漫画,民法典对物权法78条的修改?

2022-11-17 知识大全

民法典对物权法78条的修改？

民法典第278条源自《物权法》第78条的规定，并对该条进行了重大修改和完善。《物权法》第78条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”较之于该条规定，《民法典》第278条所作的重大修改和完善主要体现在以下四个方面。

1.删除业主共同决定事项之“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”中的“建筑物及其附属设施的”，直接表述为“制定和修改管理规约”，凸显管理规约对于业主、物业管理人或者其他管理人的约束力；

2.将业主共同决定事项之“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为两项，即“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并分别适用不同的表决规则；前者采参与表决的“双四分之三”，而后者采参与表决的“双过半”；

3.在业主共同决定事项中，增加规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”；

4.适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。对于业主共同决定事项，物权法以专有部分总面积和业主总人数为基数，分别规定了“双三分之二”和“双过半”两档表决门槛，其中，对于“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”，采“双三分之二”表决规则。民法典在此基础上进行了大幅度调整。首先，设定了业主大会的法定最低业主人数限制，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与；其次，以参与表决的业主人数为基数，对于业主共同决定事项中的“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”三项最为重大的事项，设定了“双四分之三”的表决规则，即经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，其实际表决门槛为：2/3× 3/4 = 1/2；对于业主共同决定事项中的其他事项，设定了“双过半”的表决规则，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，其实际表决门槛为：2/3× 1/2=1/3。由此，对于业主共同决定事项中的“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，民法典实际将物权法规定的“双三分之二”规则调整为相当于“三分之一”的实际同意规则，大幅度地降低了表决门槛。

需要强调的是，根据民法典第281条第2款规定，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”由此，紧急情况下，业主大会或者业主委员会使用建筑物及其附属设施的维修资金并不受前述表决规则的制约。至于何为“紧急情况”，需要在审判实践中总结一致规则，也有待于司法解释予以进一步明确。

此外，尚需探讨的是，如何确定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的范围问题。对此，民法典未作明文规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第7条规定可资参考，该条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第76条第1款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。

民法典第二编物权主要内容？

物权是民事主体依法享有的重要财产权。物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是最重要的民事基本制度之一。

民法典新物权法基本知识？

物权编的7个重要知识点

1.新设添附制度

添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。（第三百二十二条）

2.三权分置——土地经营权来了

以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，《民法典》物权编增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。(第三百九十九条、第三百六十一条、第三百六十三条)

3.完善建筑物区分所有权制度

适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。（第二百七十八条、第二百八十一条）

4.细化住宅建设用地使用权的自动续期规则

《民法典》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益。《物权法》规定使用期限最长七十年，如继续使用需再签订合同，缴纳费用。是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。（第三百五十九条）

5.居住权入法实现物尽其用

为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。（第二编第十四章）

6.走向动产质押和权利质押登记制度的统一

删除了《物权法》中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。（第四百零二条、第四百二十七条）

7.扩大担保合同的范围

为优化营商环境提供法治保障，《民法典》在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（第三百八十八条第一款）

民法典对物权法有哪些主要改变？

《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，并自2021年1月1日起施行，共7编加附则、84章、1260条规定。

2021年1月1日《民法典》实施后，现行《物权法》将被废止。物权法编共258条，自第205条至第462条，物权编就部分表述进行修改，如“单位”修改为“组织”、“企业法人”、“社会团体”修改为“营利法人”、“社会团体法人、捐助法人”、“拆迁”修改为“征收”，表达与现行法律相一致，用语更精准，另外新增居住权、对业主的建筑物区分所有权、用益物权、担保物权等部分均作出修改、调整。本文主要就《民法典》物权编的相关规定、较为重要的修订及其影响进行梳理。