北京住房租赁新政（北京住房租赁政策）

2021年房屋出租税收新政策

2021年房屋出租税收新政策为：

1、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；

2、住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；

3、住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

房屋租赁税，是房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费。房屋租赁税里面含了多种税项，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和个人所得税。

房屋租赁税由收取房屋租金的出租人缴纳。房东去地税局或者去房屋的所属街道去开房屋租赁发票，缴纳房屋租赁税，需要携带的资料有租赁合同、房东的身份证复印件和产权证复印件。从租赁业务实施来看，房东不会主动备案。虽然房租税的缴税主体是业主，但是实际上，大多数房东都会将这部分成本转嫁给租客。

法律依据

《中华人民共和国税收征收管理法》

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条　法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。　第五条　国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。

地方各级人民政府应当依法加强对本行政区域内税收征收管理工作的领导或者协调，支持税务机关依法执行职务，依照法定税率计算税额，依法征收税款。

各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务。

税务机关依法执行职务，任何单位和个人不得阻挠。

北京租房新政：禁止隔断房，从政策上升至法律

在今天之前，北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本，从今日起，北京将要实施新版的租赁合同，无论是对于租客来说，抑或是对于房东、中介机构来说，都有着深刻影响。

7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，示范文本自发布之日起正式推行使用。

据新京报记者了解到，新版本的住房租赁合同示范文本不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。

在具体合同执行上，有几点新内容值得关注，一是禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权（原承租人存在重大违约行为的除外）。

禁止隔断房，从政策上升至法律

除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。

记者发现，在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

具体来看，这一段有两层意思，一是禁止隔断房、群租房，二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。

群租房人数较多，居住环境差，管理薄弱，违章用火、用电、用气现象大量存在，消防安全隐患巨大。2017年，大兴西红门发生的一起严重火灾令政府下令严查群租房、隔断房。

此次政府发布的新版租赁合同示范文本中，将隔断房和群租房纳入进去，并受到法律约束，意义重大。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

“N+1”将面临巨大政策风险

7月初，闫丽（化名）发朋友圈吐槽说，自己租赁的房子要被拆除了。闫丽告诉新京报记者，这个房子是从机构手中租赁的，将客厅隔了出来用来租住。但是被举报后，就收到了拆除的通知。

目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔断行为，最常见的做法是，将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用，这被称之为“N+1” 模式。

由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，这种房源在紧张的北京租赁市场有着部分需求存在，而分散式长租公寓运营机构可以通过“N+1”的模式，来提高盈利水平。

但由于属于隔断房的一种，客厅、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用来居住，会增加消防安全隐患。此外，在当下的租赁市场中，隔断房的隔断材料是否具备防火效果，这个仍存在潜在风险。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租赁市场整治风暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是发现一处查出一处。

有中介机构的工作人员告诉记者，目前北京对于“N+1”态度是，如有举报，就会立马拆除。

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁企业目前还处于野蛮发展中，隔断房源比例非常高。从政府政策看，隔断违规一直没有变过。在新版合同中，再次明确了这一点，不得改变房屋结构，对于租赁企业来说，将面临非常大的政策风险。

上海、广州、苏州试行“N+1”

随着各地租赁市场的发展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能够解决部分住房租赁需求。因此，部分城市试行“N+1”模式，目前，包括上海、广州、苏州等城市已经出台了相关文件或政策。

2015年1月份，上海市政府办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。

这意味着上海开始尝试“N+1”的租赁模式。该意见自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府办公厅发文称，经评估需继续实施，有效期延长至2019年2月28日。

2018年底，广州市人大常委会发布公告，对《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称《草案》）面向社会征求修改意见和建议。《草案》规定，出租人应当以居住空间的一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，且每个卧室或起居室（厅）居住使用人的人均使用面积不得少于5平方米，但居住使用人之间有法定赡养、抚养义务关系的除外。《草案》还明确，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居住。违反上述两项规定且逾期不改正的，将处五千元以上三万元以下罚款。

苏州则走在“N+1”的前列，已经出台相关执行政策。日前，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》正式获批，2019年5月1日将开始执行。根据条例规定：使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，且出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。这也意味着“N+1””模式在苏州正式合法化。

在业内人士看来，“N+1”模式的合法化，不仅使许多符合条件的隔断间可以允许被出租，增加了房源的供应量。同时，也减轻了年轻租房人群的经济压力。但是，由于改变原本的室内建筑结构，会增加消防隐患，因此在进行隔断时，应严格采用安全的隔断材料，保证通风和采光，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

北京住房租赁新政都有什么新内容？

北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》29日正式发布，将于2017年10月31日起实施。

通知从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。根据通知，对承租人的服务保障将大幅提升通知提出，北京各区人民政府应当根据实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。

通知还提出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。