以房养老,如何看待以房养老?

如何看待以房养老？

以房养老现在已经不太靠谱了，养老问题确实压力大。有以房养老想法的人是基于过去20年房价不断上涨的预期得出的结论，可我们要知道这种全国房价持续上涨，一直涨的大家全部相信房价不会跌的时代并不是正常现象。所以从客观规律上讲，以房养老并不靠谱，除非你有很多房就另当别论了。养老问题其实我们可以从以下三点来考虑：

首先：投资最终在你退休后是否能够达到你收入预期，这种预期的可实现性有多大。比如以房养老在房价持续上涨阶段，房租也会持续上涨。但是当房价停滞阶段，房租上涨是跑不赢CPI的。房租收入实际购买力会逐渐下降，更不要说未来很多中小城市房子是租不到会空置了。

其次：养老储备一定是需要多方面准备，做好一个资产配置来实现老有所养、老有所依。不得不说养老储备对大多数入来说其实很难，并没有太多余钱去做过多的储备。所以更需要多方面准备，通过分散配置来化解系统性风险。单一储备比如押宝在房子上面，万一不行不就傻眼了吗？

最后：现金、房产、社保、商业寿险、金融投资、黄金、孩子，这才是一个普通中等收入家庭需要配置的养老清单。很多人奇怪为什么孩子也在养老清单里了？人老爱孩子，并不是说离不开孩子，是需要孩子提供的情绪价值。

进入经济新常态叠加老龄化会让养老问题成为社会主要问题，70后、80后会是养老压力最大的二代人。养老不能靠政府，只能靠我们从现在一点一滴的开始准备起来，这样老了才不会被动。没钱就没有养老，只能苟活于世。也不要瞎投，赚钱越来越难了。

什么叫以房养老？

您好！

以房养老是个比较宽泛的概念。如果非要给的笼统的定义，可以这么理解：通过盘活自己的房产获得一定的经济收益，用于提升自己的养老质量。

盘活的手段很多，例如出租、出售、抵押等等。而现在被很多机构大吹特吹的“以房养老”，实际上属于抵押的概念——权当先回答一下题主问题。

关于“以房养老”，个人给出的建议是：

以保障自己晚年有完全属于自己的房子为基本前提。必须先要满足“老有所居”的需求，而且这个房子必须要完全属于自己。以保本、无风险为前提。晚年生活，最大的保障在于心里踏实，千万不要为了能增加点经济收益，以放大失去房产风险为代价。

“以房养老”涉及到的面太广，无法罗列。这里仅就两种常见情况，谈谈个人看法：

千万不要办理“房产抵押”

之所以放到第一条作为提示，是因为这种方式对老人的伤害力最大——房子没了，自己却落不下什么。

这种方式，是大概在2003年的时候，某机构提出来的一种“保险”——老人把房子抵押给保险公司，每个月领取一定保险金，老人继续在房子中居住——听起来非常“美”：白拿钱，白住……有这么好的事儿？

这种模式，经过多年全国试行，“成功案例”仅百余例，居然还被认为“成功”、可继续全国推行。

这种方式对于老年人最大的伤害在于——房子自抵押之日起，就不会再属于老人。

有抵押就有赎回。问题是，钱都已经给了老人，老人到时候拿什么钱来赎回？所以，赎不回来是必然。那怎么办？要优先保障抵押权人的权益，所以只能把房子必须、合法的卖掉。最终，老人为了拿那每个月的保险金，一套房子没了，值不值？

再用常理推推就明白了：没有人傻到白白给钱、自己不赚钱。所以，最终获益人，一定是保险公司。获益从哪来？来源就是老人的房子——低价抵押、扣除已支付保险金及成本等，最终卖掉之后剩余的钱给到老人，已经没多少了。

所以，本质上，不管是合法还是非法运作的机构，个人给出的结论是：不要做任何抵押形式的“以房养老”，哪怕卖掉都比抵押强百倍。不管撺掇机构打着什么旗号、说的多好听。

千万不要丧失自己的唯一住房

步入晚年，还是需要一个固定的、完全自己说了算的居所的。

对于仅有一套房子的老人，建议不要考虑“以房养老”这个话题——优先保障居住为要务，盘活房子的事情就不要过多考虑。

在我国，房子是一类比较特殊的财产——不仅仅有财产属性，而且有诸多关联。例如，户口是不是得落到一个房子上？是不是有了户口才能享受诸多政策例如社保？等等。

而目前的养老政策是滞后于养老需求的。举个简单例子：自己没房子了，户口落哪儿？

所以，只有在满足自己老有所居的前提之下，再去考虑盘活自有房产的问题，会更为现实和保险。

99%以上的家庭都会面临继承问题！请关注“一纸家书”头条号，持续为您讲述身边的遗嘱、继承故事，为您系统讲解遗嘱、继承专业知识。

“以房养老保险”将从试点向全国推广，你看好它吗？

以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。

可以说“以房养老保险”为我国解决养老问题提供了一个新思路，但在实践上遇到了较大阻碍，原因包括：

一、地权制度的限制。我国城市住宅用地使用期间为70年；而农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权。这就使得居民和保险公司在处置房产时其实选择空间并不大；

二、市场环境不成熟。目前，我国的金融市场尚不够成熟，还不足以很好地解决借贷双方利益目标的时间差异；社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库的发展也还不完善，如何有效解决可能存在的道德风险问题还没有成熟的措施。

三、传统养老观念束缚。当下有以下三种观念阻碍着“以房养老”的普及：一是许多老人倾向于把财产留给子女，养老的责任由子女来承担；二是部分老人具备基本养老收入保障的居民早年已经积攒了足够的储蓄养老，认为“以房养老”没有必要；三是很多居民由于对金融市场的不了解不信任，天然地认为保险等于骗钱。 从过去几年的试点情况来看，效果并不理想，推向全国的条件似乎并不成熟。

但养老问题形势严峻，或许各地在实践中能够因地制宜探索出更好的办法？

以房养老需要具备什么条件？

近日，一则30户以房养老的被骗的消息刷爆网络。那么以房养老究竟需要具备什么条件？

拥有产权

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对

以房养老

该房屋做出售、出租或转让的处置。

独立住房

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

家境适中

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

地价较高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老的保险产品，大家觉得靠谱吗？

2014年6月17日，中国保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，2014年6月到2016年5月，一年时间，我国在北京、上海、广州、武汉四大城市开始试点以房养老，截止到试点结束，共计有59户投保，后期又延长试点时间总共签约意向客户201单，主要集中在北京、上海、广州三所城市。在这样不温不火的情况下，中国保监会于2018年8月8日下发通知，要在全国推广老年人“以房养老”。同时也要求保险机构做好金融市场、房地产市场等资源整合，积极推进，有效的解决老年人的养老问题。

我们先来了解一下什么是“以房养老”：

以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是老年死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

这个是在百度百科里面给出的解释，再说的简单一点，就是将现在老年人手里面的住房通过反向抵押贷款的方式抵押给中介机构或者是金融机构，从而每月从这些抵押机构里面领取养老金。老年人还有房子的使用权，在未来老年人领取完养老金去世之后，房子将由中介机构或者金融机构回收并获得所有权。但是惨淡的业绩再次的向我们证明，其实不是那么美好的，而且金融机构对此也是出于观望状态，现在市场上之后幸福人寿推出了类似的产品，但是成交量是相当的惨淡，到底是什么样的原因导致老百姓和保险机构对“以房养老”养老方式不感冒呢？个人认为有如下几点原因：

房价波动似乎没有规律

房价波动

在老百姓的眼里可以看到，房价这个神奇的东西，不以任何规律的疯涨，当然国家出台了相当多的政策去整治房地产领域的一些问题，但实际上我们看到的是还是房子以火箭般的速度在上涨，几乎可以说是一天一个价格。而现在就签订合同，把自己的房子抵押出去，基本上就已经定性定价了，好多人都不甘心，对房子未来的涨价空间还是充满期待的，如果未来房子涨了，盈余的部分到底算谁的收益。

对于金融机构来说，也要考虑未来房子的价格问题，如果说未来房价出现滑落，出现的房价差由谁来承担。还有就是如果投保量上来之后，金融机构手里面就会有大量的存量房屋，那这些房子将如何处置，产权问题，法律问题等等一些列的政策管控措施又将如何梳理清楚。

思想的禁锢限制了人们的行动

固有的思想限制

中国几千年的思想都是“但留方寸地，留与子孙耕”，买房置地是老百姓已经认可了几千年的思想。很多人都会想，自己奋斗一辈子才买的一套房子，到最后没有留给子孙，反而是为了自己的养老，抵押出去，成了别人的房子，总是心有不甘。

缺乏契约精神，毕竟“以房养老”这个是一个新鲜的事物，老百姓的接受需要一段时间，历来中国人的契约精神不是很强，对于合同的认可不高，对于未来数十年之后的事情，人们更多的希望房子在自己手里面，而不是自己只有居住权，没有交易权，心里面多少会有一些不踏实。

儿女们，加油啊！

养儿防老

这个养老思想在中国传承几千年，一时转变非常困难。虽然有很多养儿不养老的案例，但是还有很多人以看故事的姿态在审视着这个事情，也抱有一种自己的儿子不能是那种“没良心”的希望。其实很多时候，并不是儿子不养老，而是“实力不允许”，家庭结构的小型化，生活成本的增加，作为子女，能够把自己的小生活过得有声有色就已经非常困难了。而养老又不是仅仅能够用钱来解决的问题，更多的是陪伴，如何才能不给子女增加负担，也是新时期父母应该考虑的问题。

家庭结构的小型化导致子女赡养老人的压力越来越大，在正常情况下，也许我们还能估计父母的生活，但是如果老人生病以后，对于小型化的家庭压力就会极大，就诊、陪床、费用等等都是要考虑的问题。

政策调整需要时间

政策因素

现在国家在大力的推进养老事业，不断完善的养老体系，也在触动着老百姓的神经，大家都在期望着通过国家政策的不断完善，实现比较靠谱的养老生活。但是我国是一个人口大国，而且是提前步入老年社会，迅速增加的老年团体在不断的考验着养老政策。

法律法规的滞后性和养老的市场化不匹配，有很多的养老产品是没有太多的法律保障的，这也是老百姓对于“以房养老”这个新型养老政策的担忧。到底是谁才能保证我们的老年生活。

还有房地产业迅速扩张之后的遗留问题，现在市场中存在着大量的没有房本的房子，这些房子即使想用来抵押养老也不能够，因为没有任何一个机构愿意接受一套没有手续的房子，因为后期会有大量的问题出现，这个不是靠一个部门或者一个机构能够解决的。

综上所述，“以房养老”，步履维艰，走向如何，敬请期待。