居住权,《民法典》新增的“居住权”，你了解吗?

2022-10-27 法律法规

《民法典》新增的“居住权”，你了解吗？

您好！

不敢说了解，只是就其中有关规定，谈谈个人看法。

为便于理解，尽可能少的用一些术语，多用白话。

从关于“居住权”的条款说起

在《民法典》中，关于居住权一共有六条规定。我们用一个例子，来重点说说其中四条比较重要的规定。

父亲名下有一套房子，打算提前过户给儿子。但是，父亲要求：房子可以过户给儿子，必须要保留父亲在这个房子中的永久居住权。

俩人意见一致，签订了一个《居住权合同》，并且去不动产机构办理了房产过户、居住权登记手续。

1.居住权，是谁为谁设立？

居住权，是产权人为他人（非产权人）设立。如上例中，父亲将房子过户给儿子之后，需由儿子为父亲设立。根据《民法典》：

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

这个定义的意思就是：

居住权的设置，属于一种“合同”行为。居住权，指的是自己对别人的房子具有合法居住的权利。

所以，在后续条款中就规定了：

要想设立居住权，必须得由产权人与居住人之间签订一个居住权合同。

2.签订合同，是不是就有居住权了？

但是光有合同还不行，“居住权”必须要同时办理登记才生效——“居住权自登记时设立”。

3.能享有多长时间居住权？

因为居住权是一种合同行为，所以，时间可以通过合同约定。《民法典》原文是这样阐述的：

第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

可以这么理解：合同约定了，按照约定期限；没有约定期限，直至居住权人死亡（可以理解为永久）。

同样，办理居住权时要登记，居住权消灭的时候也要办理注销登记。相当于居住权要办理两次登记。

4.居住权，能转、能传么？

居住权，不能转让、不能继承。

如上例子，父亲有这个房子居住权。假设还有一个女儿，父亲百年之后，房子居住权不能传给女儿、由女儿居住——因为居住权已经消灭了，不是遗产。

适用情况

按照关于居住权设立双方的关系，笼统区分两类情况：

一类情况是，设立双方没有什么亲属关系。一类情况是，设立双方有亲属关系。

居住权是不区分设立双方关系的。但是，正常情况下，从适用性角度，第一类发生的可能性很小——毕竟，没有亲属关系的，很难有谁乐意将自己的房子无偿给别人居住。

所以，个人认为，设立居住权行为，比较适合于这种情况：一方将房产给到另一方，同时作为条件，另一方需为己设立居住权——尤其如开篇示例，房子提前分掉，但是保留居住权。

所以：

父母将房子提前给到子女，同时要求子女为自己设立居住权。父母均同意将房子给到子女继承。但是，任何健在的一方，都必须有房子居住权。再婚家庭，房子给到自己的子女继承，但是要保留再婚配偶的居住权。

以上这些情形，个人认为，更适合于居住权的应用。

居住权与产权的关系和影响

既然居住权是通过合同，由产权人为非产权人设立，那么，居住权和产权之间是什么关系？

事实上，两类权利没什么关系——属于两种不同的权利。

产权，或者叫所有权，可以认为是“最高权限”，可以对房子使用、居住、处置等。居住权，仅仅是一个可以合法居住的权利，不改变房产的归属。产权人的变更，不影响居住权的合法有效性。

二者之间不冲突，但，有时候确实会产生影响——尤其是“居住权”对“产权”的影响。

还拿上面的例子延伸一下：

儿子打算把父亲这套房子卖掉，父亲不同意。

这时候，父亲（作为居住权人）同意与否没有决定性，因为他不是产权人，不能阻止房子出售。房子卖不卖，由作为产权人的儿子说了算。

但是，儿子能不能把这套房子卖掉，就会受到“居住权”影响了。

因为居住权要登记，所以买家是可以知道这套房子有没有居住权的。结果买家一看，这房子设立了居住权，意味着即便自己买下来，房子依然可以由别人居住，犹豫了……

所以，这也是为什么前面提到“适用情况”时的个人认为——房子给你，为我设立居住权，制约你对房产进行处置，保证我的居住。

其他看法

关于居住权规定，个人认为，距离落地还有非常大的差距。例如，居住权的房子能不能出租？租客与居住权人之间产生冲突怎么办？居住权需登记，配套的登记系统变更了么？万一没有告知房子设有居住权、出售了，买家如何维护自己的权益？等等……

毕竟，简单六条能把居住权说明白，恐怕很难。后续还需要一系列的实践验证、解释等，来支撑居住权真正落地。

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什么叫居住权？

居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。

在罗马共和国扩张以前以及扩张后的相当时间里，罗马家庭在其社会生活中居于主要地位。家庭的基础是家长权。与家长权相适应，在财产继承方面实行概括继承制度。

在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。

如何理解居住权，求指点？

您好！

居住权立入《民法典》，归结到“物权编”的“用益物权”章节中，自2021年开始实施。

在这里，从“基本概念、设立条件要求、设立方式、期限设定、行使要求、取消方式、适用情况” 几个方面，用比较直白的方式，谈谈个人对居住权的理解，可能篇幅有些长，仅供参考。

基本概念

上面提到，房屋居住权属于用益物权。那么用益物权，与物权有什么区别？

根据《民法典》中给出的概念，简单理解就是：可以使用（居住在）其他人所有的房屋中的权利。所以，相对所有权而言，居住权指的就是，这个房子不属于我，但是我有合法的权利可以居住。

我们用两类有合法居住权利的概念做一个对比——居住权与所有权、居住权与租赁权——来尝试解释的更清楚一些。

1.所有权与居住权

我们知道，对于房屋这类不动产而言，一旦登记产权人，则房子属于产权人的私产，产权人有对房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，其中，当然包括了居住；而居住权这类用益物权，有的是“占有、使用、收益”权利，并无权利处分。

所以，所有权“最大”，包括了居住权——

房屋所有权人，无论是否为他人设立了居住权，都有绝对的权利居住。有人会这样认为：我有了房子居住权，别人、包括房子产权人就不能居住。这种观点是不对的。房屋所有权人，无论是否为他人设立了居住权，都可以处置房子，不会因设立居住权而禁止房屋处置（售卖、出租等）。只不过因为设置了居住权，会导致处置起来比较困难。毕竟没有人愿意购买、租赁一套别人还能合法居住的房子。

2.居住权与租赁权

租房住是一种普遍现象。租了房子，也可以合法居住。那么，租赁权与居住权有什么区别？

主要有三点区别：

居住权设立，是无偿的；而租赁行为，本身属于一种交易关系——租客给钱，房东收租。居住权的期限，可以是有限的，也可以是无期限的；而租赁，必须要有期限约定。居住权大于租赁权。换句话说，即便房东把房子租给别人，房屋居住权人依然可以居住。设立条件要求

要让居住权设立生效，必须要完成两个动作：

一是合同。必须要由所有权人与居住权人之间签订书面合同。二是登记。居住权不登记，不生效。

这里解释两个问题：

1.居住权设立，必须要经过所有产权人同意么？

这一点上目前没有针对性的司法解释。个人观点是：是的。

根据《民法典》：

第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

“共同共有”情况下，必须要所有的产权人均同意方可对房屋处分。因此，可以理解为各产权人具有“一票否决权”。前面我们又提到过：所有权最大。因此，套用到居住权的设立上，任何一位共同共有人不同意，房子均不能设立居住权。“按份共有”情况下，遵循的是“少数服从多数”原则，只要占2/3以上份额的产权人同意即可进行处分。但是，可以处分并不代表无需经其他产权人同意——必须要其他产权人知晓并取得其意见，反对情况下，虽然不决定房产处分，但是过程会很漫长、很麻烦——所以，套用到居住权设立，理论上2/3份额按份共有人同意即可设置居住权，但现实操作很难。

2.为什么必须登记？

登记的目的，是让房子有一个官方认可的、明确的“标签”。

举个例子。

前面我们提到过，即便房子设置了居住权，并不能阻止所有权人对房子进行处分。房东要卖房子，如果不做所有权登记，万一买家买到一个别人还有居住权的房子怎么办？这时候，就要以官方的登记信息为准，做到信息透明，避免一些不必要的争端。

设立方式

《民法典》给出的设立方式有两种：一种是合同方式，一种是遗嘱。

合同方式适用于所有权人、居住权人均在世的情况。例如，甲为乙设置居住权，甲乙双方签订合同、登记备案。这一点应该比较容易理解。

这里重点说一下遗嘱方式。

遗嘱生效发生在身后。那么，所有权人都已经过世，怎么为他人设置居住权？这里举个例子来说一下遗嘱设立居住权的逻辑：

在本人去世后，位于xx、本人名下房产（房产证号xx）中属于我的份额，全部由A继承。A需为B设置居住权，若A不为B设置居住权，则上述财产，改由B继承。

用遗嘱设置居住权，其实是一种“附条件遗嘱”——遗嘱继承人继承的条件是，为他人设置居住权。不达成条件，不继承。

指定的遗嘱继承人是A，继承条件是A为B设置居住权——这就符合了第一种设置方式：A在世、B在世，AB之间签订合同、办理登记。

那么，万一遗嘱人的房子是遗嘱人与他人（例如C）共有怎么办？前面我们说了，居住权设立要经过所有产权人同意。这种情况下居住权能否设立成功，就变成了遗嘱继承人A与C之间的关系——其实，跟遗嘱人与C的关系是完全一样的——如果遗嘱人能协调C、为B设立居住权，意味着A为B设立也能成立。

期限设定

居住权，可以是有限期的，也可以是无限期的，通过合同约定。

有限期，即约定居住权有效期，例如五年、十年。无限期，指一直到居住权人过世。行使要求

居住权设立本身是一种合同行为，对合同双方均有约束力。因此，任何一方均不得单方违约。

对于居住权人而言，在行使其居住权的过程中，《民法典》有特定要求：

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权人，不能把自己的居住权再转让给别人。居住权的享受范围，仅限居住权人。居住权不能继承。居住权人过世，居住权自然消灭。居住权人的继承人，不能继续享有居住权。居住权人住进房子，不能把房子出租出去，除非双方在合同中约定允许。这一点应该比较好理解。所有权人无偿为他人设立居住权，结果居住权人又把房子租出去赚钱。与其这样，所有权人何不自己出租自己赚钱？取消方式

《民法典》中给出了两种取消方式：有限期的，期满；无限期的，居住权人过世。

其实取消应该有三种情况。除上述两种情况之外还有一种：合同取消。如果双方都同意变更合同，例如期限未到，但是所有权人与居住权人均同意，居住权人不再居住，那么可以走合同变更的方式，取消居住权。

注意：居住权取消，也要办理登记——注销登记，把房子的居住权标签去掉。

适用情况

此部分纯属个人观点，没有法律条文支持。

个人认为：设立房屋居住权，更适用于房屋所有人将房子给到他人、同时要求他人设立居住权的情况。

我们模拟三个场景。

场景（一）：假设父母有一套房子。因为某些原因，要给到儿子住，但是父母不想做房子过户。这时候，其实父母为儿子设置居住权没有任何意义。真想给儿子住，也就给他住了；不想让他住，设置居住权反而把父母“绑住”了。因为——这里不存在任何一方有权益损失的问题。

场景（二）：还是父母有一套房子。因为某些原因，父母要把房子过户给儿子。同时，出于各种考虑，父母想对自己做一个保护，或者不想让儿子今后对房子随意处分。这时候，居住权就有意义了——房子可以给儿子，但是儿子必须要为父母设置永久居住权为条件。如此处理，对于父母而言，其实是有权益损失的，所以可以通过“居住权”对权益的损失形成保护，对受益人形成约束。

场景（三）：假设父亲有一套独立产权的房子，父母有一个儿子。父亲决定百年之后把这个房子全部给到儿子。但是，考虑到万一自己先走，对老伴儿必须要形成保护。这时候，父亲就可以订立遗嘱，指定儿子作为唯一继承人，但是必须要给老伴儿设置居住权。这种情况下，居住权设置是有现实意义的——儿子是受益人，受益不是无偿的，是有约束条件的。

所以，设立居住权，从常规逻辑上，更加适用于房屋所有权人有利益损失、或者要对房屋受益人形成约束的情况。

否则，“房子本来就是我的，我还得为你设立居住权，让你白住着”，不大符合常规逻辑。

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