《民法典》物业管理条例,民法典最新版物业服务合同解读?

民法典最新版物业服务合同解读？

《民法典》首次把“物业服务合同”列为有名合同，吸收了原物业服务合同纠纷司法解释的一些规定，明确了物业服务合同各方的基本权利和义务，避免了以往关于物业服务合同的性质争议。本文对物业服务合同的条款作出解读，并附上新物业服务合同纠纷司法解释。

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

解读：明确了物业服务合同的概念和物业服务人的种类。概念明确了物业服务人和业主的权利义务，双方应当依法行使权利，履行义务。物业服务人的种类包括物业服务企业和其他管理人，超出了《物业管理条例》第二条关于物业管理仅涉及物业服务企业的范畴的规定，对物业服务区域业主表决自管、临时托管、委托政府代管等形式提供了法律依据。

第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

解读：物业服务合同的内容，依据物业服务和物业管理的特点，明确了七大条款。实践当中，争议最大的是服务质量，合同签订时的条件与发生争议时的客观条件已经产生了很大变化，如果不注意约定，对物业服务企业会很不利。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

解读：前期和后期合同，对业主具有法律约束力。容易产生争议的地方是对少数业主的保护，比如业委会签订的合同，对商业物业费和住宅物业费的调整幅度不一样，是否对少数商业业主构成歧视？现有案例以“对业主具有法律约束力”为由驳回商业业主的撤销权诉讼，客观上不利于平等保护业主。

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

解读：《前期物业服务合同》不是完全独立的合同，其合同期限受业委会依法订立的物业服务合同的影响，前期合同期限终止前，可以被新合同取代。这对开发商和前期物业服务企业签订长期合同提出了解决思路，有利于业主依法选聘认可的新物业服务人。

第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

解读:专项服务分包。物业服务合同和施工合同的区别是，物业服务人可以独立决定分包人，建设工程的总承包人除合同约定可以分包外，如果要分包，应当获得发包人的同意，这是两者的区别。共同点是物业服务人和总承包人都要就分包人的服务事项向业主负责。禁止全部转委托，或全部支解后分别委托。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

解读：物业服务合同与委托合同的一大区别在于，一般而言，物业服务人依自身的专业能力和工作的必要性、合理性，独立开展工作，而受托人一般依委托人的指示工作。只要是服务过程中必须开展的工作，物业服务人有权决定如何做，仅就工作质量向业主负责。同时，涉及秩序管理类的工作，物业服务人义务限于合理措施类和报告协助义务，一般对业主不具有强制性。

第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

解读：定期公开、报告义务。实践中，物业服务企业不足的地方在于履行义务达不到质量要求或承诺标准，维修资金使用情况和收益情况未公示，或未全部公示，在某些案件中对物业服务企业构成不利的影响。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

解读：物业服务人提供物业服务和业主支付物业费没有先后履行的区别，一般也无法区分。所以实践中，业主要求物业服务人改进后再支付物业费，一般不会获得法院支持。业主可以服务质量存在违约或不符合政策标准，主张减免部分费用。业主以开发商交付的房屋或公共区域存在质量问题未得到整改为由不支付物业费，法院一般不予支持。

第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

解读：现行有效的《住宅室内装饰装修管理办法》对装饰装修有详细的规定，之所以对装饰装修活动进行立法管理，是因为装饰装修活动涉及公共环境、可能对共有部分造成损害，为防止这些情况发生，必须对装饰装修活动进行规制。

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

解读：《民法典》只赋予了业主任意解除权，但未赋予物业服务人任意解除权。与此不同的是，委托合同的委托人和受托人都有任意解除权。提前60日通知，合同可以约定延长或缩短。业主解除合同，物业服务人的损失，不包括可得利益损失，也不包括员工解聘后的赔偿金或补偿金损失，举证责任在物业服务人一方。《民法典》作此规定，是倒逼物业服务人做好服务。

第九百四十七条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

解读：原物业服务人的“续聘”请求权，行使的前提是原物业服务人未被解聘，如果业主表决通过了解聘，则业主无须就是否续聘再进行表决。值得注意的是，“续聘”议题的表决结果，同意票和不同意票均未达到法定比例的，属于未作出决定，而不是决定“不续聘”，实践中，一些业委会对投票结果的法律适用存在问题，物业服务人可以发函表明不认可业委会的解释，并要求业委会再召开业主大会进行表决，如果业委会仍不召开，物业服务人可以起诉请求法院判决业委会召开。

第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

解读：合同终止后，是不定期合同，参照适用合同其它条款，当事人均享有任意解除权。

第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

解读：合同终止后原物业服务人的交接义务。与948条并不冲突。本条适用于业主大会依法选聘新物业服务人之后，业委会要求原物业服务人交接的具体工作。所以，如果业委会选聘了新物业服务人，原物业服务人不得拒绝交接，不得拒绝退出物业服务区域，各种债权债务关系可以通过协商、调解、诉讼等方式解决。造成业主损失的，应当赔偿损失：比如，业委会与新物业服务人在合同中约定了进驻期限，如果晚进驻一天，要赔偿新物业服务人包括人工费在内的损失，新物业服务人为履行合同而招聘人员的支出、专项分包开支等，是必须的开支，未进驻就会导致损失。

第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

解读：原物业服务人的善良管理义务（合同附随义务）。物业服务合同的特点在于，在合同终止后和新物业服务人管理前，会有一段过度期间，在该期间内，如果原物业服务人不管理，会导致管理真空，不利于保护业主利益，所以《民法典》要求原物业服务人必须站好最后一班岗，顺利交接给新物业服务人，因原物业服务人提供服务有法律依据，当然可以请求支付该期间的物业费。

民法典后物业管理条例还有效吗？

《物业管理条例》没有废止，现行有效。

《民法典》第一千二百六十条规定，本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国收养法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国民法总则》同时废止。

因《民法典》施行废止了上述9部法律，其中不包括《物业管理条例》。

2021年民法典物业费规定细则？

物业收费标准没有统一的的规定，可以参考物业服务合同中的约定。物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月.平方米、0.75元/月.平方米、0.35元/月.平方米、0.35元/月.平方米。

新的《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。

《民法典》(2021.1.1生效)第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。《物业管理条例》第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。



物业法对物业费的规定

根据《物业服务收费管理办法》中的内容，关于物业费的规定如下：

1、物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

2、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

3、物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

4、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用

民法典物业违规处罚标准细则？

一、民法典物业停业主电怎么处罚?

物业公司停业主电的处罚标准没有明确规定。

《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日实行)

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业服务企业。

在物业服务合同中， 双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业服务企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。

并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业服务企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业服务企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业服务企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

二、物业公司停水电应该向哪个部门投诉?

物业停业主的电，应该向当地房地产行政主管部门当地房地产行政主管部门是物业公司的行政主管部门。

《物业管理条例》

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

如果物业公司因为拖欠物业费就停电，房管局在接到这类投诉以后是应该介入调查处理的，通常也就是责令物业公司改正这种错误行为，并及时恢复供电，一般情况下就不会再对物业公司进行其他的处罚了，除非物业公司在收到房管局的通知后仍不悔改。

2021年民法典物业双过半规定？

１、提高业主启动表决的门槛。根据《物业管理条例》第十二条第一款［１］的规定，业主大会会议应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即需要全体业主“双过半”参加表决。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主大会会议应由“双三分之二以上”的业主参加表决。

２、适当降低使用维修资金的表决门槛。根据《物权法》第七十六条的规定，使用维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即需要全体业主的“双三分之二以上”同意。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，应由“双三分之二以上”业主参加表决，且参加表决的业主“双过半”同意，即只需全体业主的“双三分之一”同意就能通过表决。